Giải pháp tăng vốn cho BĐS

Theo TS. Cấn Văn Lực, trước mắt cần điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các gói tín dụng cho BĐS mà NH đang triển khai; Đẩy mạnh xử lý nợ xấu; đẩy nhanh thủ tục đầu tư công; điều chỉnh trọng số rủi ro trong cho vay BĐS…

Trả lời phóng viên, TS. Cấn Văn Lực, hàm Phó tổng giám đốc, Giám đốc trường đào tạo cán bộ BIDV cho rằng, thị trường tài chính tiền tệ và bất động sản (BĐS) là hai bình thông nhau. Và vốn đầu tư cho BĐS rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Ở Mỹ, vốn đầu tư cho BĐS và các lĩnh vực liên quan chiếm đến 36% tổng GDP, ở một số nước khác cũng khoảng 40%. Bên cạnh đó hệ số đòn bẩy tạo tiền hay tính lan tỏa từ BĐS rất quan trọng. Một đồng vốn đầu tư vào BĐS có thể tạo ra 2 đồng giá trị tăng thêm.

Về tổng thể, các định chế tài chính có nhiều vai trò đối với BĐS như: Cung ứng vốn; trung gian thanh toán các giao dịch BĐS; tư vấn; bảo lãnh trong bán, cho thuê BĐS; môi giới, thẩm định dự án; tư vấn phát hành trái phiếu, chứng khoán hóa BĐS; nhận tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS... Ở Việt Nam hiện dư nợ vốn tín dụng BĐS chiếm khoảng 8%/tổng dư nợ của các NH (tính đến cuối năm 2013). Nhưng sức lan tỏa khá lớn, nếu tính cả các ngành nghề liên quan (gồm BĐS, xây dựng…) thì chiếm khoảng 10,7% quy mô nền kinh tế (tính đến 2013).

Về lâu dài, khi các vướng mắc được tháo gỡ thì tỷ lệ này sẽ tăng lên. Hay trong vai trò là trung gian thanh toán (dù rằng vai trò này còn hạn chế do thói quen thanh toán bằng tiền mặt của người dân) sẽ giúp giảm thanh toán bằng tiền mặt và hỗ trợ cơ quan nhà nước trong quản lý giao dịch BĐS. Còn trong vai trò là nhà tư vấn, các định chế tài chính sẽ tư vấn đầu tư cho cả chủ đầu tư dự án lẫn khách hàng mua BĐS. Nhiều DN còn nhận được sự hỗ trợ rất tích cực của NH trong việc quản lý dòng tiền, giúp họ sử dụng vốn hiệu quả hơn….

* Vai trò quan trọng, sức lan tỏa lớn. Vậy tại sao vốn đầu tư cho BĐS ở Việt Nam chưa nhiều thưa ông?

Hiện có khoảng 60 DN kinh doanh BĐS đã niêm yết thị trường chứng khoán với giá trị vốn hóa khoảng 6 tỷ USD (chiếm 10,6% tổng vốn hóa TTCK), con số này là quá nhỏ so với các nước khác. Bên cạnh đó, đa số nguồn vốn đầu tư cho BĐS đến từ ngân hàng (hiện khoảng 70%) và tài sản đảm bảo lại chính là BĐS nhưng thủ tục đối với BĐS lại rất phức tạp. Và, đa số đầu tư theo phong trào, tính tự phát cao, thiếu quy hoạch và thiếu thông tin minh bạch. Điều này cũng dẫn đến khó khăn cho ngân hàng khi thẩm định dự án, thẩm định giá trị tài sản đảm bảo…

Và chúng ta cũng phải thừa nhận hệ thống các định chế tài chính của Việt Nam chưa đa dạng nên nguồn vốn đầu tư cho BĐS chưa nhiều. Ví dụ ta chưa có quỹ tín thác đầu tư, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở… Và thị trường trái phiếu, cổ phiếu chưa phát triển nên nhà đầu tư khó huy động vốn trung, dài hạn. Do đó, nhà đầu tư vay vốn NH nhiều và sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính dẫn đến rủi ro cao. Về phía ngân hàng, hiện NHNN quy định trọng số rủi ro trong cho vay BĐS lên đến 250% ở tất cả các phân khúc BĐS (mức này cao gấp từ 1,5 đến 2,5 lần các nước khác) khiến các NH phải duy trì vốn tối thiểu cao. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập nên chi phí giao dịch tăng, không khuyến khích được nhà đầu tư.

* Theo ông cần giải pháp gì khắc phục những hạn chế trên?

Trước mắt tôi nghĩ cần điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các gói tín dụng cho BĐS mà NH đang triển khai; Đẩy mạnh xử lý nợ xấu; đẩy nhanh thủ tục đầu tư công; điều chỉnh trọng số rủi ro trong cho vay BĐS… Về tổng thể chúng ta cần hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường BĐS (như hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai và sớm hoàn thành việc sửa đổi Luật kinh doanh BĐS; có quy trình xử lý tài sản đảm bảo..).

Thành lập công ty hay trung tâm định giá BĐS độc lập và cùng với đó là hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính hỗ trợ nhiều hơn cho thị trường BĐS như thành lập các quỹ tín thác BĐS; cơ quan cho vay tái thế chấp nhà ở; chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS…Và để thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư nhiều hơn cho BĐS thì cần cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính; tăng room cho nhà đầu tư nước ngoài…

Quan trọng nhất, theo tôi để các dòng vốn hiệu quả thì đòi hỏi nỗ lực đồng bộ của các Bộ, ngành; tính chuyên nghiệp, tính minh bạch từ cơ quan quản lý đến DN, NH, nhà đầu tư.

* Xin cảm ơn ông!