Giải pháp “nóng”quản lý thị trường BĐS

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trình Chính phủ đề xuất một số giải pháp quản lý “nóng” đối với thị trường bất động sản đang có những biến động xấu trong thời gian qua.

Theo đó, đặc biệt sẽ có những tiêu chí mới khi cho vay vốn đối với những dự án xây dựng nhà chung cư, biệt thự, đồng thời tiến tới xóa bỏ việc sử dụng tiền mặt trong các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở trong thời gian tới.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, qua đợt kiểm tra liên ngành đối với gần 20 dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội trong đầu tháng 5 vừa qua, có một “đặc thù” là khi các căn hộ nhà chung cư cao tầng có tỷ lệ đưa vào sử dụng đạt xấp xỉ 100%, thì tỷ lệ nhà ở liên kề đưa vào sử dụng chỉ đạt 79% và nhà biệt thự đưa vào sử dụng đạt 58%. Đó là chưa kể tới hàng loạt các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị trước đây, độ bỏ hoang hóa chiếm tới 70%, tạo ra những quan ngại cho thị trường bất động sản. Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, bên cạnh nhiều nguyên nhân, sự bất cập lớn nhất của các dự án nhà ở, khu đô thị lại xuất phát chính từ “nội tại” của dự án. Đó là các hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô… khiến cho nhiều dự án chỉ xây dựng hạ tầng kỹ thuật, còn mọi chuyện “để lại” cho người dân tự hoàn thiện dẫn đến nhiều khu đô thị mới không hoàn thành đúng tiến độ. Song song với nó, là một hệ thống quản lý tài chính lỏng lẻo, sự rủi ro thanh khoản cao, tạo tâm lý bất ổn cho chính các nhà đầu tư. Ngoài ra, là những “bong bóng bất động sản” luôn trực phát từ tâm lý “bầy đàn”, “tin đồn” khiến thị trường bất động sản càng thêm rối ren.

Có lẽ từ sự “hiểm nguy” trên, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Thủ tướng đề xuất một số giải pháp “nóng” nhằm quản lý thị trường bất động sản hoạt động “lành mạnh” trở lại, theo hướng đưa “giá trị thực” của bất động sản quay dần trở về vạch xuất phát. Bộ Xây dựng kiến nghị cần xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô đối với các dự án phát triển nhà ở tại đô thị. Theo đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng. Tiếp đến sẽ xây dựng chế tài xử phạt đủ mạnh đối với các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Bên cạnh đó là nghiên cứu ban hành chính sách thuế theo hướng tăng cao để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ qua đô thị.

Đối với các chính sách tài chính, trong thời gian tới cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường. Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng. Mở rộng phương thức nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật sau đó đấu giá quyền sử dụng “đất sạch” để công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn hình thức “xin cho” và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách. Đặc biệt, cần hạn chế đồng thời trong thời gian sớm nhất chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro, vì đây gần như là là yếu tố tiên quyết quyết định sự ổn định của thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản đến hết 31.12, đạt khoảng 228,000 tỷ đồng, tăng 23.5% so với 31.12.2009, chiếm khoảng 10% dự nợ của toàn hệ thống. Tín dụng đang theo xu hướng “đổ” cho vào các dự án nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, sinh thái… nên khi thị trường bão hòa sẽ dẫn đến sụp đổ. Vì vậy Bộ Xây dựng đề nghị cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, hạn chế cho vay đối với các dự án cao cấp, kể cả khi vì thế sẽ gây nên những “cơn sốt ảo” như những tháng đầu năm 2010 và đầu tháng 3 vừa qua.

“Sốt sẽ hết nếu có những chính sách tài khóa đủ mạnh và phù hợp. Người dân sẽ có những đánh giá đúng mực hơn đối với thị trường bất động sản. Tất nhiên điều này sẽ khó hợp lòng với giới đầu cơ và ngay cả chủ đầu tư xây dựng”, Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và môi trường) cho biết.

Hy vọng, những giải pháp “nóng” đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ khiến cho thị trường bất động sản “hạ nhiệt” và sớm đi vào ổn định.