Giải mã những phân khúc BĐS ‘hút tiền’ trong năm 2017

Thị trường bất động sản khép lại năm 2016 với nhiều diễn biến bất ngờ tạo nên diện mạo mới cho thị trường trong năm tới với thời cơ và thách thức trên tất cả các phân khúc.

Nhiều chuyên gia cho rằng năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam có diễn biến ổn định. Khả năng “sốt cao” của toàn thị trường bất động sản hoặc một phân khúc nào đó trong năm 2017 là không cao, tuy nhiên, thị trường bất động sản 2017 sẽ có sức nóng cao hơn so với năm 2016.

Diện mạo thị trường sau năm 2016 không chỉ tạo nên thời cơ mà còn có nhiều thách thức trên tất cả các phân khúc.

Nhà giá rẻ lên ngôi – Cuộc chiến kiếm tỷ USD của các đại gia

2017 được đánh giá sẽ tiếp tục là một năm tích cực cho thị trường BĐS Việt Nam, năm được kỳ vọng là sôi động với thị trường căn hộ bán, đặc biệt là sự tăng trưởng trở lại của phân khúc căn hộ giá thấp.

Số liệu từ các đơn vị tư vấn nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho thấy căn hộ thuộc phân khúc giá rẻ, trung bình sẽ “nở rộ” trong năm 2017.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng nghiên cứu và tư vấn CBRE, dự báo thị trường sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân.

Các chủ đầu tư trong nước và công ty liên doanh đang rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường.

Thị trường dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu cao trong giai đoạn 2017-2019. Tỷ lệ hấp thu của phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40% đến 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017.

Đối với phân khúc cao cấp, số lượng lớn số căn mới chào bán và luật lệ huy động vốn được thắt chặt sẽ có thể là những yếu tố làm giảm đà bán.

Đánh giá về phân khúc này, TS. Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, có 2 lý do khiến ông cho rằng nhà giá rẻ sẽ là phân khúc vàng trong năm 2017.

Thứ nhất, nhu cầu của thị trường đối với phân khúc này chiếm khoảng 65 – 70%. Trong giai đoạn 2015 – 2016, các sản phẩm cao cấp đang quá nhiều, vượt quá sức cầu của thị trường thì chắc chắn các chủ đầu tư lớn cũng sẽ tìm hiểu đến phân khúc đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng. Khi các chủ đầu tư lớn đầu tư vào phân khúc này chắc chắn sẽ phát triển mạnh mẽ.

Thứ hai, nhà nước đã tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển bằng cách ban hành các chính sách, cơ chế về tín dụng, các quy định pháp luật trong Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các Thông tư, Nghị định kèm theo.

Hiện nay Nhà nước đang tiếp tục có những quy định hướng dẫn để triển khai thực hiện định hướng này. Chứng tỏ nhà nước có định hướng phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ghi nhận trên thị trường, từ cuối năm 2016 khi phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại, thừa cung các doanh nghiệp BĐS đã chuyển dần sang phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp.

Nếu như cả quý III/2016 cả thị trường BĐS chỉ đón nhận vài dự án mới thuộc phân khúc này thì bước sang quý 4 thị trường đã chứng kiến sự đổ bộ của hàng loạt dự án tầm trung và nhà giá rẻ.

Thêm vào đó ngay từ cuối năm 2016, các đại gia bất động sản đã có những tuyên bố sẽ đổ hàng tỷ USD đổ vào phân khúc này. Khi các đại gia “nhảy vào” phân khúc này cũng sẽ hứa hẹn sự cạnh tranh khốc liệt.

Miến bánh nhà giá rẻ có được chia lại và liệu sự vào cuộc của các đại gia có làm thay đổi tiêu chí, chất lượng…nhà giá rẻ vốn bị định kiến theo tâm lý “tiền nào của nấy”?

Đầu tư condotel: Hấp dẫn nhưng không kém phần rủi ro

Báo cáo mới đây của liên minh các sàn BĐS G5 cho thấy, năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở 3 thị trường: Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán trong năm không tính các đợt mở bán đã cung ứng hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường.

Chỉ tính riêng trong năm 2016 đã có hơn 12.000 căn Condotel được chào bán, khẳng định đây là sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Hiện tại, khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc đang chiếm đa số thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở các thị trường trên (chiếm 80% số giao dịch thành công).

Theo dự báo, giai đoạn 2016-2018, thị trường Phú Quốc, Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm căn hộ, biệt thự du lịch của các dự án đang triển khai, chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của nguồn cung.

Tuy nhiên loại hình Condotel mới xuất hiện ở Việt Nam, khách hàng chưa biết rõ về hình thức pháp lý sở hữu (50 năm, lâu dài, có được ở hay không...).

Hiện tại, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình BĐS Condotel chưa được quy định rõ ràng trong pháp luật liên quan. Điều này có thể khiến khách hàng bị lôi vào những cuộc khiến nại đối mặt với không ít rủi ro.

Vấn đề về mục đích sử dụng Condotel, cam kết lợi nhuận… cũng cần được cân nhắc bởi hiện nay hiện nay các Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại Condotel.

Nhiều chuyên gia, cũng khuyến cáo các nhà đầu tư nên chú ý tới một số rủi ro của loại hình này như: thời hạn sử dụng đất, rủi ro từ hợp đồng hay xu hướng thừa cung khi trên cùng một địa bàn có quá nhiều dự án đầu tư.

Căn hộ cao cấp giảm nhiệt?

“Làm mưa làm gió” trong năm 2016, sang năm 2017, phân khúc BĐS cao cấp được nhận định là sẽ tiếp tục phát triển.

Tuy nhiên, do tác động từ chính sách nhà nước và quá trình cơ cấu lại sản phẩm của thị trường nên chỉ những dự án có tài chính mạnh, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

Chia sẻ tại hội thảo “Triển vọng thị trường bất động sản 2017 – Tác động chính sách”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nhiều khả năm năm 2017 thị trường BĐS vẫn tiếp tục phát triển ổn định.

“Một số phân khúc sẽ có cơ hội phát triển mạnh như phân khúc nhà ở thương mại ở mức trung bình và thấp, nhà ở xã hội. Đối với phân khúc nhà ở cao cấp cũng tiếp tục phát triển song sẽ có sự phân hóa loại cao cấp hẳn và cao cấp thực với loại sản phẩm khác đang gọi là cao cấp. Điều này do ảnh hưởng từ chính sách của Nhà nước và quá trình cơ cấu lại sản phẩm của thị trường”, ông Hà nhấn mạnh.

Theo báo cáo thị trường TP.HCM quý IV/2016 và dự báo thị trường bất động sản năm 2017 của CBRE, việc lãi suất tăng, Thông tư 36 được thông qua và sự chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà trị giá 30.000 tỷ đồng sẽ có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc trung và cao cấp.

Công tác phát triển cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ những người mua nhà lần đầu khi tạo ra giao thông thuận tiện hơn giữa các quận trung tâm và các quận ngoại thành.

Thị trường dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu cao trong giai đoạn 2017 - 2019. Tỷ lệ hấp thu của phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40% đến 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017.

Đối với phân khúc cao cấp, số lượng lớn số căn mới chào bán và luật lệ huy động vốn được thắt chặt sẽ có thể là những yếu tố làm giảm đà bán.

Dự báo đất nền tiếp tục “nóng”

Năm 2016 đã đi qua với những tín hiệu tích cực về thị trường bất động sản. Năm 2017 được dự đoán sẽ tiếp tục đà tăng giá của năm 2016. Phân khúc đất nền được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” trong năm 2017.

Tại TP. Hồ Chí Minh, theo HoREA, quy mô thị trường bất động sản Tp.HCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong "Vùng đô thị Tp.HCM", nhất là tại các huyện giáp ranh thành phố.

Khảo sát tại một số quận huyện trọng điểm về đất nền ở TP.Hồ Chí Minh như Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè… giá đất tăng mạnh từ 20 – 50%. Vì thế, đất nền các huyện giáp ranh TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ thu hút mạnh nguồn vốn của giới đầu tư trong năm 2017.

Còn tại Hà Nội, Sau nhiều năm bất động, giá đất nền vùng ven đang tăng trở lại. Theo Savill Việt Nam, quý IV/2016, phân khúc bất động sản nhà liền kề và biệt thự tâm điểm với lượng bán đạt mức kỷ lục kể từ năm 2011.

Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt xấp xỉ 35.000 căn, tăng 4,9% so với quý trước và 12,8% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng hàng bán được tăng 129% so với quý trước với 766 giao dịch được thực hiện, trong đó 64% là nhà liền kề.

Một điểm nữa cũng khiến cho phân khúc đất nền và nhà liền kề Hà Nội hấp dẫn giới đầu tư bất động sản là tính thanh khoản đã được cải thiện rất nhiều.

Theo báo cáo của CBRE, giá nhà đất trong năm 2016 tăng gần 15% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt là các khu vực như Hà Đông hay Hoài Đức. Đây cũng sẽ là tiền đề để thúc đẩy các giao dịch thứ cấp phân khúc đất nền và nhà liền kề trong thời gian tới.