Gia tăng số lượng, chất lượng tương đồng?

Ngay 3 tháng đầu năm (thời điểm tháng Giêng, sau Tết Âm lịch), dư luận đã ngỡ ngàng với nhiều thông tin liên quan tới số lượng DN BĐS mới thành lập cũng như thanh khoản. Sau 10 tháng của năm 2015, trạng thái "trăm hoa đua nở" của DN địa ốc tiếp tục được ghi nhận.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản trong tháng 3/2015 và quý I năm 2015 tăng gấp 3 lần so cùng kỳ năm 2014. Riêng tại địa bàn Hà Nội, trong tháng 3 có khoảng 1.500 giao dịch thành công, tăng 25% so với tháng 2. Cả quý I/2015 có 4.250 giao dịch thành công, gấp gần 3 lần số giao dịch thành công của quý I/2014.

Tăng đột biến

Thông tin từ Cục quản lý đăng ký kinh doanh còn cho biết, trong quý I, số DN được thành lập mới trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng 50% so với quý I/2014. Đáng chú ý, 2 tháng đầu năm có mức tăng mạnh lên đến 89% (trong khi đó, lĩnh vực tài chính ngân hàng và bảo hiểm chỉ tăng khoảng 55%).

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 2 tháng đầu năm, các DN BĐS đăng ký giấy phép kinh doanh đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2014. Cụ thể, cả nước đã có gần 14.000 DN đăng ký thành lập mới với tổng vốn đăng ký là 77,5 nghìn tỷ đồng, tăng 26,6% về số DN và tăng 23,3% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2014.

Luận giải về sự gia tăng của lượng DN BĐS đăng ký mới, không ít chuyên gia, nhà nghiên cứu tỏ ra đồng thuận ở lý do: thị trường ấm lên, giao dịch gia tăng, giá trị thanh khoản tốt hơn (ở một số dự án tiêu điểm tại Hà Nội) thời gian đầu năm 2015.

"Lúc suy thoái, nhiều doanh nghiệp BĐS, kể cả môi giới cũng giải tán, đóng cửa. Đến khi thị trường ấm lên thì họ lại tái lập" – Ts. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng bình luận.

Trái lại, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, lại nêu quan điểm khá thận trọng về con số thống kê. Vị này phân tích: "Tôi không tin có DN BĐS mới thành lập để đầu tư kinh doanh BĐS mà chắc chỉ có sàn giao dịch, chủ yếu mua đi bán lại hoặc bán hàng cho một dự án, chủ đầu tư nào đó. Tuy nhiên, con số DN mới nói chung mà Tổng Cục thống kê đưa ra là 14.000 DN, nhưng số DN giải thể, phá sản lại lớn hơn là 16.000 mới là điều đáng lưu tâm".

Tháng 7, pháp luật BĐS nói riêng và ngành xây dựng được bổ sung hàng loạt quy định, chế tài mới. Đáng chú ý nhất là những điều lệ về thành lập, quy chế hoạt động, quyền hạn, chức năng nhiệm vụ cũng như các loại hình lợi ích đến từ hoạt động dịch vụ trung gian, tư vấn.

Ngay lập tức xuất hiện "tiên đoán" về lượng sàn giao dịch BĐS, trung tâm nhà đất sẽ sụt giảm nhanh chóng bởi hàng rào pháp lý nghiêm ngặt, thực tế hơn thời gian trước.

Sức ép cạnh tranh

Kết quả thống kê mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại cho thấy diễn biến khác. Cụ thể, 10 tháng năm 2015, số DN "khai sinh" mới trong lĩnh vực BĐS tăng vượt trội đến 78,7% so cùng kỳ năm 2014. Tiếp theo, lượng DN BĐS giải thể cũng giảm 30% và DN tạm ngừng hoạt động giảm khoảng 7,2% so cùng kỳ năm 2014.

Mới đây, Khải Hoàn Land, một đơn vị phân phối khá "nổi" tại thị phần địa ốc Hà Nội, bất chợt đăng đàn trên một trang tin chuyên về thông tin nhà đất về công nghệ thành lập sàn giao dịch BĐS.

Lãnh đạo DN này từng phát ngôn: "Về kế hoạch ngắn hạn, từ giờ cho đến cuối năm 2015, Khải Hoàn Land đang tích cực chạy chỉ tiêu doanh thu về môi giới và kinh doanh là 1.500 tỷ, số lượng nhân sự đạt khoảng 3.500 nhân viên".

Giả thiết Khải Hoàn Land đạt được tham vọng nêu trên, thị phần phân phối địa ốc sẽ đón thêm một ông lớn mới – đối trọng đáng gườm của Siêu thị Dự án, Đất Xanh, Liên minh sàn giao dịch G5…

Hiện tại, ở địa bàn Hà Nội, lực lượng trung gian, dịch vụ BĐS đều thừa nhận vai trò – tầm ảnh hưởng (chủ yếu tại một số dự án đắt khách nhờ giá trung cấp, tiến độ ít nhất xong móng hầm và hoàn thiện thô) mới nổi của một số "thế lực" như Hoàng Vương Land, Phú Quý, MaxLand , Phú Tài, EZ Property, VUD.

Đồng thời, dư luận cũng tỏ ra… bớt tin tưởng vào những "tượng đài" trong làng phân phối sau nhiều sự cố pháp lý liên quan. Gần đây, đó là loạt nghi vấn về một vài dự án NƠXH được phân phối qua sàn, nhận đặt cọc, tiền giữ suất (sự bắt tay giữa chủ đầu tư, thứ cấp và sàn).

Thậm chí, có cả tình trạng môi giới đeo thẻ của sàn A "tranh thủ" bán thêm sản phẩm của sàn B (luật pháp không cấm) nhưng lại tự giới thiệu là người của sàn B.

Hay trường hợp liên quan tới dự án nằm tại mặt đường Lê Văn Lương, dù đã và đang đắp chiếu nhiều năm, nhưng lần lượt được "cò" (giới thiệu thuộc sàn V., sàn E.,) chào mời sản phẩm "tưởng tượng" đến khách hàng đầu tư.

Rồi tới chuyện môi giới "gạ" khách vào hợp đồng đặt cọc kèm theo hợp đồng phí dịch vụ tư vấn hàng chục triệu đồng (dự án tại Trung Kính), bất chấp pháp nhân bán hàng lẫn điều kiện được bán hàng của dự án vẫn chỉ là dấu hỏi.

Một vấn đề nữa, theo nguồn khai thác riêng của PV, có tình trạng DN gặp "khủng hoảng truyền thông" vì tình trạng quá nhiều cộng tác viên tham gia bán hàng địa ốc (dẫn tới DN không thể … quản được hoạt động hành nghề của đội ngũ bán hàng thuộc cấp).

Vậy, khi BĐS ấm lên, thanh khoản thực sự tốt trở lại chỉ mới dừng ở mức "dấu hiệu", việc sàn giao dịch, DN BĐS ào ào mọc lên để kỳ vọng lợi nhuận bán hàng.