Giá dịch vụ nhà chung cư: Quy định và thực tế vẫn… vênh

Theo kế hoạch, giá dịch vụ nhà chung cư áp dụng cho địa bàn TP Hà Nội sẽ được ban hành và áp dụng trong quý II/2013. Đây là vấn đề hóc búa mà ngay cả các cơ quan quản lý cũng chưa có tiếng nói thống nhất.

Ưu, nhược điểm của 4 phương án

Sở Xây dựng Hà Nội đã lên 4 phương án và đề nghị các quận, huyện có ý kiến đóng góp và đưa ra các đề xuất cụ thể. Trong từng phương án, Sở đã làm rõ các ưu, nhược điểm. Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy là phương án có nhiều ưu điểm, được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế lại có nhược điểm là "lệch" hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Phương án 1, Thành phố sẽ công bố khung giá đồng thời kèm theo phụ lục về các mức giá khác nhau gắn với tần suất, chất lượng, của một số loại nhà chung cư đã khảo sát. Đây là phương án thực hiện đúng theo hướng dẫn Thông tư số 37/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhưng có khá nhiều nhược điểm. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng phân tích, để cơ quan quản lý Nhà nước quy định khung giá là chưa phù hợp với quy luật thị trường, không khuyến khích sự thoả thuận. Thêm vào đó, khoảng cách giá sẽ rất lớn, vì vậy, khi áp dụng hoặc có tranh chấp xảy ra thì mức giá áp để tính cho từng toà nhà cụ thể sẽ rất khó khăn để thực hiện. Giá sàn và giá trần trong khung giá cũng chưa thể phản ánh hết được các mức giá trên thực tế. Hơn nữa, giá trần vẫn là mức giá mang tính áp đặt, do tính chất của dịch vụ luôn phải tuân theo quy luật của thị trường, trong đó, yếu tố nhu cầu của người sử dụng và năng lực của đơn vị cung cấp là định tính.

Phương án 2, Thành phố chỉ công bố các mức giá dịch vụ nhà chung cư phổ biến để các tổ chức, cá nhân liên quan biết tham khảo. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, UBND quận, huyện sẽ quyết định áp dụng mức giá tương ứng hoặc gần sát với tòa nhà có dịch vụ được mô tả. Sở Xây dựng cho rằng, phương án này khắc phục được tối đa những vướng mắc về giá dịch vụ nhà chung cư, tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân thương thảo, thỏa thuận theo đúng quy luật thị trường và quy định tại Bộ luật Dân sự. Trong khi đó, Nhà nước vẫn thể hiện vai trò hướng dẫn, cung cấp thông tin minh bạch, công khai để các tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo vận dụng. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, vẫn có mức giá để giải quyết tranh chấp. Trên cơ sở thực tiễn giải quyết các tranh chấp tại hàng loạt dự án (Keangnam, Golden West Lake, 57 Láng Hạ, 88 Láng Hạ, Bitexco Mỹ Đình - Mễ Trì, 96 Định Công...) và ý kiến góp ý của các đơn vị liên quan, ông Nguyễn Quốc Tuấn nói: "Sở Xây dựng nhận thấy phương án 2 là khả thi nhất". Tuy nhiên, đây lại là phương án không thực hiện theo như hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Phương án 3, Thành phố sẽ không ban hành giá dịch vụ nhà chung cư. Đây cũng là phương án mà Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đề xuất được áp dụng với phân tích: Việc ban hành giá dịch vụ nhà chung cư để khống chế mức trần là không cần thiết, không phù hợp quy luật thị trường. Đây là giao dịch dân sự về sử dụng dịch vụ nhà chung cư, do đó giá dịch vụ là giá thỏa thuận. Ưu điểm của phương án này là hoàn toàn phù hợp với quy luật của thị trường, các cơ quan của Nhà nước không can thiệp vào việc xác định giá.
Nhược điểm là chưa thực hiện theo hướng dẫn của Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dụng, còn người dân do thiếu thông tin để tham khảo nên dễ bị "ép" khi thương thảo.
Phương án 4, điều chỉnh giá theo giá tại thời điểm hiện tại. Theo đó, sẽ giữ nguyên những nội dung cơ bản của Quyết định số 4520/QĐ-UBND của TP, nhưng điều chỉnh các mức giá cho phù hợp với kết quả khảo sát và giá các hao phí nhân công, máy, nguyên nhiên vật liệu tại thời điếm hiện tại. Đây là phương án đơn giản nhất cho việc lên phương án nhưng không khắc phục được các vướng mắc trong thời gian qua.

Vẫn nhiều bất cập

Cùng với việc đưa ra 4 phương án giá dịch vụ, Sở Xây dựng Hà Nội cũng phát hiện nhiều điểm bất hợp lý trong chính sách quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay. Đơn cử, Điều 50, Nghị định 71 quy định, các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Sở Xây dựng cho rằng, quy định này chưa phù họp với thực tiễn, bởi "không thể quy định hết các chi phí dịch vụ do tính chất của dịch vụ rất đa dạng, đồng thời định giá của sản phẩm định tính là rất khó khăn. Nếu quy định không cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định (hiểu là giá trần) thì việc xác định giá trần để khống chế quan hệ dân sự trong cung cấp dịch vụ là không khả thi".

Theo Sở Xây dựng, do UBND cấp tỉnh quy định mức phí trông giữ xe ô tô, không quy định mức phí dịch vụ,  nên nếu hiểu theo phí dịch vụ như hiện nay sẽ phát sinh nhiều tranh chấp, do chi phí đầu tư chỗ trông giữ xe rất lớn, dẫn đến giá trông giữ cao. Điều đáng nói, tại các chung cư có mâu thuẫn, bất đồng giữa đơn vị quản lý và các hộ dân, vấn đề vướng mắc nhất nhiều khi không phải ở phí quản lý, vận hành mà là ở phí dịch vụ trông giữ xe!.