Giá đất thị trường và giá đất nhà nước

Khoảng một năm nay, dư luận trong giới kinh doanh địa ốc và người dân lo âu và bàn tán xôn xao quanh thông tin về tiền sử dụng đất (TSDĐ) sẽ thu theo giá đất thị trường. Thực tế, những diễn giải và điều chỉnh về giá đất vừa khó thực hiện, vừa dẫn đến những hiểu nhầm.

Đề toán không công thức giải

Trong lĩnh vực đất đai ở nước ta hiện nay vẫn tồn tại song song hai loại giá: giá thị trường và giá nhà nước. Giá đất thị trường thì người ta nói tới hằng ngày, còn giá đất nhà nước không mấy ai nói đến, nhưng thực ra loại giá này đang gây ra nhiều vấn đề xã hội và làm đau đầu nhiều ngành, nhiều cấp.

“Giá đất nhà nước” đề cập trong bài này không phải là loại giá xa lạ, mà là cách gọi tắt loại giá đất, theo quy định tại các Điều 4, 54, 55, 56 Luật Đất đai 2003, do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Tuy cùng gọi là giá, nhưng chúng rất khác nhau như khác về quyền định giá và khác về lĩnh vực áp dụng. Tuy vậy, hai loại giá này lại tương tác lẫn nhau, dẫn đến có những mâu thuẫn giữa khách quan với chủ quan, giữa biến động và ổn định, giữa kinh tế với hành chính.

Để dung hòa, không để chúng biến thành xung đột, pháp luật một mặt giao cho chính quyền cấp tỉnh quyền định giá, nhưng lại đòi hỏi giá đó phải “sát với giá đất thị trường trong điều kiện bình thường”.

Nghe qua, đòi hỏi trên của các nhà lập pháp có vẻ có lý, nhưng thực tế lại khó thực hiện, vì “sát” và “điều kiện (thị trường) bình thường” là những đề toán hiện không có công thức giải. Nhưng cuộc sống buộc chính quyền địa phương vẫn phải giải theo suy xét của mình.

Vì vậy, trong nhiều trường hợp dân không đồng tình, biểu hiện qua những vụ khiếu kiện đông người, kéo dài, liên quan đến giá đền bù đất bị thu hồi. Và hiện nay, ngay tại TP.HCM, các doanh nghiệp địa ốc và nhiều người dân đang đứng ngồi không yên trước thông tin về triển khai Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về xác định lại giá tính TSDĐ theo giá thị trường.

Cần nói ngay rằng, cách nói và hiểu Nghị định 69 như trên là sai, bởi Nghị định 69 cũng như Nghị định 123/2007/ NĐ-CP ngày 27/7/2007 chỉ quy định: “Nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất... chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.

Quy định trên không nói thu TSDĐ theo giá đất thị trường, mà chỉ yêu cầu xác định lại giá đất nhà nước “cho phù hợp” nếu nó “chưa sát” với giá đất thị trường. Nhưng dù sao Nghị định 69 viết như vậy cũng chưa thật sáng sủa, dễ gây hiểu lầm và thực tế đang bị hiểu lầm. Đáng lẽ nếu chưa “sát” thì phải xác định lại cho “sát”, nhưng ở đây lại yêu cầu xác định lại “cho phù hợp”.

Nếu hiểu xác định lại giá đất nhà nước “cho phù hợp” với giá đất thực tế trên thị trường, thì đúng là đòi hỏi thu TSDĐ theo giá đất thị trường. Nếu đòi hỏi như vậy là buộc phải làm một việc không thể làm, tức là dồn UBND cấp tỉnh vào thế bí, bởi làm sao định được giá thị trường một lô đất khi chỉ cần thu TSDĐ, không có việc mua bán.

Ai có quyền kết luận?

Vậy chữ “sát” ở đây chỉ có nghĩa về mặt pháp lý: pháp luật cho phép giữa giá nhà nước với giá thị trường có một khoảng cách, nhưng lại không định rõ độ dài của khoảng cách đó. Thực ra, có định cũng vô nghĩa vì giá thị trường thường xuyên biến động, chẳng lẽ giá nhà nước cứ bị động theo?

Nhưng nếu coi giá đất nhà nước là một phạm trù pháp lý, một công cụ quản lý nhà nước, thì lại có thể hiểu quyền và trách nhiệm xác định khoảng cách này đã được giao cho UBND cấp tỉnh, nằm trong nghĩa cụm từ “giá đất do UBND cấp tỉnh quy định”.

Với cách hiểu này, một khi UBND cấp tỉnh đã ban hành giá đất, phải coi đó đã bao hàm sự khẳng định của chính quyền địa phương rằng trong giá đất đó đã tính tới giá đất thị trường.

Một câu hỏi cần trả lời: Ai có quyền kết luận giá đất nhà nước chưa sát với giá thị trường? Nghị định 69 chỉ nêu nguyên tắc, không đánh giá giá đất cụ thể của một địa phương nào. Cho nên ở TP.HCM, quyền này mặc nhiên là thuộc về UBND TP. Có người đánh giá giá đất nhà nước ở TP.HCM hiện chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường, nhưng không thấy những số liệu điều tra có cơ sở khoa học và thực tế để chứng minh.

Trong trường hợp đang bàn, phải so sánh giá nhà nước với giá thị trường trong trạng thái đất ở thời điểm giao đất. Cho nên, sẽ sai lầm nếu so sánh giá đất nhà nước khi giao là đất nông nghiệp với giá đất thị trường khi đã có đầy đủ cơ sở hạ tầng.

Hiện nay, chưa thấy UBND TP công bố kết luận đánh giá giá đất nhà nước ở TP là sát hay chưa sát. Nếu quả UBND TP chưa có kết luận này thì phải coi việc các cơ quan chức năng của thành phố triển khai công việc định lại giá đất theo Nghị định 69 là vội vã, thiếu cơ sở pháp lý.

Trong quy trình làm hiện nay ở TP.HCM còn có một vấn đề nữa cần nêu, đó là xác định lại giá đất bắt đầu từ việc yêu cầu doanh nghiệp phải thuê tư vấn định giá. Một khi Luật đã quy định UBND cấp tỉnh có quyền định giá đất, thì sử dụng tư vấn hay sử dụng cơ quan chức năng trong nghiên cứu là việc của chính quyền. Đùn đẩy việc này cho doanh nghiệp không chỉ là đùn đẩy công việc, mà thực chất còn là đùn đẩy trách nhiệm về phía doanh nghiệp.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân Sài Gòn