Giá đất nền Sài Gòn liệu đã thực sự giảm?

Để ngăn chặn cơn sốt đất nền tại một số khu vực của TP.HCM, lãnh đạo Thành phố vừa có một loạt động thái như công bố thông tin quy hoạch, siết việc phân lô tách thửa… Điều này khiến giá đất tại một số khu vực quay đầu, tuy nhiên tại những khu đất thủ tục pháp lý đầy đủ thì về cơ bản vẫn giữ giá.

Chỉ một số nơi giảm

Sau khi chính quyền TP.HCM xem xét sửa đổi Quyết định 33 về việc tách thửa, đồng thời công bố thông tin 3 huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè chưa đủ điều kiện lên quận và khẳng định, các siêu dự án tại Củ Chi mới tồn tại dưới dạng ý tưởng đề xuất của các doanh nghiệp thì thị trường đất nền vùng ven một số khu đã nhanh chóng chuyển từ trạng thái sốt đến đi ngang và dần hạ nhiệt.

Nếu trước đây, một mảnh đất diện tích 80 m2 trên đường Huỳnh Tấn Phát (huyện Nhà Bè) có giá khoảng 22 - 26 triệu đồng/m2, thì nay chỉ còn từ 13 - 16 triệu đồng/m2. Còn tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè (cách đó khoảng 5km), giá đất từ 15 - 18 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn 10 - 13 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản, một số khu vực khác như phường Thạnh Xuân (quận 12), khu vực Củ Chi, hiện tượng các nhà đầu tư tới gom đất không còn sôi động như trước. Thỉnh thoảng cũng có xuất hiện một số nhóm đến tìm hiểu các dự án phân lô bán nền, tuy nhiên khách hàng chỉ muốn tham khảo thông tin là chính.

Ghé vào một quán nước ven đường đã từng là “trung tâm giao dịch” của các thương vụ mua bán đất nền khu vực Thạnh Xuân, Thạnh Lộc, Thới An, phóng viên thắc mắc tại sao giá nhà, đất ở đây đã giảm mà vẫn treo biển giao bán, một người dân cho biết, trước kia sốt là toàn người địa phương khác đổ về chứ không phải dân sở tại mua bán.

“Dân ở đây người ta biết hết rồi, đất nền toàn do cò đất địa phương làm giá, phân lô bán và thường thì không có sổ đỏ. Cò đất bán đất của người khác nhưng giới thiệu, chào hàng như đất của mình và người ở địa phương khác cũng muốn mua đất làm ăn hay đầu tư thì họ mua. Nhưng giờ thông tin lên quận đã bị phủ nhận, Thành phố lại siết việc phân lô tách thửa nên không ai về mua nữa”, anh Hoàng, sống tại quận 12 cho biết.

Thiết lập mặt bằng giá mới

"Khi các quy định mới được ban hành, chắc chắn các dự án đất nền chính quy, thủ tục pháp lý đầy đủ hoặc những khu đất nhỏ lẻ có giấy phép xây dựng sẽ xác lập một mặt bằng giá mới", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định.

Quả đúng như vậy, mặc cho tình trạng chững lại của thị trường cũng như các chính sách thắt chặt chế tài từ chính quyền, giá đất nền một số quận tại khu Đông Sài Gòn vẫn ổn định giá ở mức cao.

Cụ thể, giá đất nền ở khu Lò Lu, Đỗ Xuân Hợp quận 9 hiện nay nằm trong mức dao động từ 30 - 35 triệu đồng/m2, giá đất nền khu Hiệp Bình Chánh quận Thủ Đức dao động ở mức 38 - 45 triệu đồng/m2… Ở các cung đường trung tâm như Võ Văn Ngân, Đại Lộ Phạm Văn Đồng hay Lê Văn Việt, giá đất nền lại càng được đẩy cao hơn nữa.


Lý giải nguyên nhân vì sao đất nền khu Đông vẫn giữ giá, một số chuyên gia trong ngành cho rằng, ngoài yếu tố giao thông thuận lợi, mặt bằng cơ sở hạ tầng được cải thiện thì việc Thành phố chủ trương đầu tư quy hoạch các dự án lớn ở khu vực này giống như một đòn bẩy kích giá đất nền lên cao.

Bên cạnh đó, khu Đông Sài Gòn là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất với lực lượng người lao động nhập cư lớn. Việc mua bán đất nền ở khu vực này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thực tiễn là mua đất để xây nhà.

Thực tế trên thị trường cho thấy dòng tiền của giới đầu tư đang chảy mạnh vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, khiến giá của những dự án này không những bị sụt giảm mà còn đang có dấu hiệu tăng cao. Và nhu cầu thực này đã lan sang các tỉnh vùng ven như Đồng Nai.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, giám đốc Công ty Donaland, đơn vị phân phối dự án Khu đô thị Long Hưng, kể từ sau khi có thông tin siết phân lô, tách thửa tại Đồng Nai, không những việc bán bán hàng của dự án Long Hưng không bị chựng lại mà còn tăng khá mạnh.

Chỉ tính riêng gần một tháng qua đã có hơn 300 sản phẩn đất nền dự án Long Hưng đã chính thức được giao dịch ra thị trường. Còn nếu tính từ đầu năm đến nay đã có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch.

Không những giao dịch tăng mà giá cũng không ngừng tăng, so với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền dự án Long Hưng có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/m2.

Không chỉ với dự án Long Hưng, một số dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý tốt ở Đồng Nai đều được giới đầu tư săn lùng. Đơn cử như dự án Richland City do Tổng công ty đầu tư và phát triển xây dựng (D.I.C Corp) làm chủ đầu tư có quy mô 21,5 ha vừa được tung ra thị trường đã bán sạch với mức giá ban đầu trung bình chỉ khoảng 416 triệu đồng/nền, hiện đã được giới đầu tư thứ cấp giao dịch gần 600 triệu đồng/nền.