Giá đất điều chỉnh bằng 30% giá thị trường: "Đánh đố" công tác đền bù giải tỏa?

UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định 30/2017/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất ở tại một số khu vực trên địa bàn Thành phố. Quyết định này có hiệu lực từ ngày 1/8. Tuy vậy giá đất ở các khu vực mới vừa điều chỉnh cho thấy có mức chênh khá lớn so với giá giao dịch thị trường, có nơi chênh gấp 10 lần.

Cụ thể, ở quận 2 có 7 tuyến đường điều chỉnh, giá dao động từ 5,2 triệu - 15 triệu đồng/m2. Tương tự, quận Gò Vấp có 3 tuyến đường điều chỉnh, trong đó đường Nguyễn Thái Sơn - con đường nằm trung tâm của quận này - chỉ có giá từ 11,8 triệu - 20 triệu đồng/m2. Còn ở quận Phú Nhuận, đường Hồng Hà giá thẩm định khá bèo bọt, chỉ từ 16 triệu đến 18 triệu đồng/m2. Hay như đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè, giá đền bù từ 2,4 triệu đến 4,2 triệu đồng/m2.

Còn với huyện Nhà Bè, có 3 tuyến đường được điều chỉnh với giá dao động từ 2,4 triệu – 4,3 triệu đồng/m2. Trong đó, trọn con đường nội bộ Trung tâm sinh hoạt Thanh thiếu niên được định giá 4,35 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, còn nhiều tuyến đường ở các quận huyện khác cũng được điều chỉnh giá mới, tuy nhiên theo một số hộ dân có nhà trên các tuyến đường, mức giá mới này vẫn thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thị trường. Giả sử, nếu những khu đất nêu trên được quy hoạch làm dự án thì chắc chắn người dân nơi đây sẽ phải chịu thiệt thòi và khó lòng chấp nhận mức giá chênh lệch quá lớn như vậy.

Theo đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường ở TP.HCM, không phủ nhận những mặt tích cực trong việc điều chỉnh giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Tuy nhiên, so với tác động tích cực thì những bất cập trong việc này cũng không thua kém. Trước mắt là việc giải tỏa, mở rộng đường sẽ gặp rất nhiều khó khăn do vướng phải khiếu kiện của người dân trong đền bù giải tỏa. Bởi khi đất của người dân nằm trong khu vực giải toả làm đường, dự án nhà nước thì giá đất cũng là một trong những căn cứ quan trọng để tính tiền đền bù.

Trả lời về vấn đề này, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP cho rằng, việc đưa ra giá đất từng khu vực và từng tuyến đường dựa trên Luật Đất đai 2013 do Chính phủ ban hành. Trong đó nêu rõ nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. UBND cấp tỉnh chỉ được điều chỉnh mức không quá 30% quy định. Vì lẽ đó, nếu muốn điều chỉnh cao theo thị trường thì chỉ có Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định theo thẩm quyền.

Vị này thừa nhận, ở TP.HCM, giá đất quy định thấp hơn thực tế từ 30%-50% giá thị trường và có nhiều bất cập trong cơ chế thẩm định khung giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho hay, đơn vị này đã có nhiều kiến nghị liên quan đến việc xác định giá đất tại TP. Theo đó, ông Châu cho rằng nếu áp dụng hệ số K cho khu vực 1 là 1,2 thì các tuyến đường “đất vàng” ở quận 1 như phố đi bộ Nguyễn Huệ cũng chỉ tới 194 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với thị trường.

“Bảng giá đất của TP.HCM hiện nay đang áp dụng chưa phù hợp với nguyên tắc “giá phổ biến trên thị trường”, kể cả đất ở các vị trí có giá cao nhất lẫn vị trí trong hẻm sâu có giá thấp nhất. Bảng giá đất của thành phố hiện chỉ tương đương khoảng 30% - 40% giá đất trên thị trường, nên cần phải xem xét lại cho phù hợp”, ông Châu đánh giá.

HoREA cũng kiến nghị theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất, đảm bảo thực hiện theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty BĐS Việt An Hòa cho rằng bảng giá đất có ý nghĩa chủ yếu dùng để áp dụng trong các việc liên quan đến thuế, phí, giá thuê đất, đền bù... Tuy nhiên, giá đất ở các thời điểm của những năm trước đã khá thấp so với thị trường với mức chỉ bằng 30%-40%; chưa kể từ thời điểm đó đến nay, giá đất tăng cũng khá nhiều nhưng nếu áp giá mới chỉ tăng nhẹ 20%-25% thì không hợp lý.

Cũng theo ông Quang, với việc áp dụng hệ số K thì ý nghĩa của nó cũng không nhiều bởi mức cao nhất của hệ số K cũng chỉ hơn 3 lần nên việc áp giá đất đôi khi không có ý nghĩa.