Giá BĐS còn hạ tiếp và ít có khả năng “vỡ” thị trường

TS.Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu phát triển kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế - xã hội Hà Nội nhận định, thời gian tới giá bất động sản (BĐS) còn phải tiếp tục hạ hơn nữa, để đưa giá BĐS về đúng giá thực và ông không tin vào khả năng “vỡ” thị trường BĐS.

* Thưa ông, trước làn sóng “đại hạ giá” của thị trường BĐS phía Nam cho thấy nhiều chủ đầu tư muốn bán tháo sản phẩm để thu hồi vốn. Theo ông, giá BĐS nói chung còn có thể giảm tiếp không?

Chúng ta đã chứng kiến những giai đoạn tăng giá rất mạnh, thậm chí quá phi lý của thị trường BĐS, và việc tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua có lúc đã tạo ra những cơn “sốt nóng” về BĐS. Kinh nghiệm của thị trường BĐS lớn như Mỹ, Thái Lan… thấy rằng, đây chính là dấu hiệu khởi đầu cho sự sụp đổ bong bóng BĐS, tạo ra những hiệu ứng domino về khủng hoảng kinh tế, tài chính.

Tôi cho rằng, nhiều chủ đầu tư phía Nam hạ giá trong thời gian qua mà chúng ta dùng từ bán tháo là chưa đúng. Bởi lẽ, với mức độ tăng giá như vừa qua, chỉ trong vòng 3 năm, giá bất động sản tăng từ 6-7 triệu đồng/m2, lên 30-40 triệu đồng/m2, tức là gấp 5 đến 7 lần, thì việc hạ giá 30% chưa thể gọi là bán tháo. Tôi tin rằng, thời gian tới còn phải tiếp tục hạ hơn nữa, để đưa giá BĐS về đúng giá thực, đưa lợi nhuận kinh doanh về đúng với số lợi nhuận bình quân, thì lúc đó chúng ta sẽ có được một trạng thái tốt hơn.

Việc bán hạ giá tương đối mạnh tay của một số chủ đầu tư vừa qua có thể thấy đó là những phản ứng tích cực cho thị trường.

* Trong khi thị trường phía Nam giảm giá mạnh như vậy, nhưng dường như các chủ đầu tư ở Hà Nội vẫn chưa có động thái giảm giá nào. Theo ông là vì sao?

Điều này xuất phát từ hai nguyên nhân, thứ nhất ở Hà Nội hầu hết các nhà đầu tư sơ cấp đã rút vốn xong, hầu như đọng vốn là ở các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua buôn, đầu cơ của các tỉnh hay tại Hà Nội thực hiện.

Thứ hai, các nhà đầu tư này thường có nguồn vốn tốt, giá BĐS ở Hà Nội thường cao hơn TP.Hồ Chí Minh, vì thế việc hạ giá của thị trường Hà Nội thường chậm và không nhanh như thị trường phía Nam.

* Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế nói chung, mà theo dự báo thì năm 2012 còn là một năm nền kinh tế gặp nhiều khó khăn hơn. Như vậy thì thị trường BĐS tương lai liệu có bị “vỡ” không, thưa ông?

Tôi không tin nhiều vào khả năng “vỡ” thị trường BĐS của Việt Nam, cũng như của cả nước, thậm chí còn tin tưởng rằng, đến năm 2012 và các năm tiếp theo, sẽ có thể có những động lực mới cho phát triển BĐS. Tại Hà Nội, trên cơ sở Chính phủ thông qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội Thủ đô đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, sẽ rà soát lại các dự án đầu tư, quy hoạch, trong đó có quy hoạch BĐS.

Theo tôi, đây sẽ là cơ sở để gia tăng luồng vốn, đồng thời kích thích đầu tư và những hoạt động kinh doanh khác, qua đó sẽ làm ấm dần thị trường BĐS.

* Ông có đánh giá như thế nào trước tình trạng vỡ nợ “tín dụng đen” xảy ra hàng loạt trong thời gian qua?

Ở Việt Nam, hình như đang tồn tại những mối liên hệ “bí ẩn” giữa thị trường tín dụng đen với BĐS. Điều này có lẽ cũng không khó giải thích, vì trong bối cảnh, khi các ngân hàng thương mại bị siết lại về mặt hạn mức tín dụng, định hướng lại cơ cấu cho vay, bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động của mình liên quan đến thị trường BĐS. Vì thế, tín dụng đen “nở rộ” như một sự thay thế các nguồn vốn cần thiết cho những đại gia trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, đặc điểm quan trọng của thị trường này là lãi suất, lợi nhuận lớn, nhưng độ rủi ro lại rất cao, khiến cho sự cộng hưởng, nguy cơ đổ vỡ là rất lớn.

Xin cảm ơn ông!