Dự án bất động sản du lịch không được chuyển nhượng vì Khánh Hoà ban hành văn bản trái luật?

UBND tỉnh Khánh Hoà mới ban hành Văn bản số 12143/UBND-KGVX do Chủ tịch UBND tỉnh Lê Đức Vinh ký ngày 27/11/2018 về việc tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư ngoài ngân sách lĩnh vực du lịch trên địa bàn tỉnh. Một nội dung trong văn bản này chỉ đạo các dự án không được chuyển nhượng và thay đổi cổ đông được phản ánh là có nội dung trái luật.

Văn bản này được gửi đến các sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, sở Tài Nguyên và Môi trường, Sở Tài Chính, Sở Tư pháp, Sở Du lịch và Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh. Theo văn bản này, UBND tỉnh Khánh Hoà đề cập đến hai nội dung chính nhằm tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư ngoài ngân sách lĩnh vực du lịch trên địa bàn tỉnh đảm bảo đúng quy định.

Cụ thể, về việc cấp, điều chỉnh quyết định chủ trương dự án đầu tư và xử lý vi phạm, UBND tỉnh giao các sở đơn vị, địa phương kiểm tra rà soát các quy định hiện hành và các vướng mắc trong thực tế để nghiên cứu tham mưu bãi bỏ các quy định liên quan không còn phù hợp và xây dựng quy định mới để thống nhất thực hiện.

Trong đó yêu cầu làm rõ trình tự, thủ tục, hồ sơ, thẩm quyền, trách nhiệm của các đơn vị với nội dung yêu cầu thẩm định, tham mưu phê duyệt, quyết định chủ trương dự án đầu tư.

Việc quản lý, theo dõi, xử lý vi phạm, chấm dứt dự án, thu hồi chủ trương quyết định đầu tư tỉnh này lưu ý đến 4 nội dung cơ bản gồm: Cơ sở pháp lý, trình tự thực hiện các thủ tục về đất đai, xây dựng đối với hồ sơ phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư; Biểu mẫu, nội dung của quyết định chủ trương đầu tư; Xử lý, giải quyết đề xuất của doanh nghiệp về giãn tiến độ đầu tư, điều chỉnh tiến độ dự án và điều chỉnh dự án và cuối cùng là nội dung theo dõi, quản lý và xử lý vi phạm.

Đáng chú ý, thông tin thứ hai của văn bản này đề cập việc ngăn ngừa chuyển nhượng dự án không đúng quy định, tại khoản a trong văn ban UBND tỉnh chỉ đạo: “Yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư kiểm tra xây dựng quy định, cơ chế phối hợp trao đổi thông tin giữa các phòng chuyên môn trong Sở, không để xảy ra tình trạng lợi dụng việc thay đổi, điều chỉnh đăng ký kinh doanh hoặc thay đổi, điều chỉnh cổ đông sáng lập, thành viên góp vốn doanh nghiệp để chuyển nhượng dự án đầu tư có vốn ngoài ngân sách”.

Đây là nội dung dấy lên nhiều lo ngại từ phía các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS du lịch trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà về khoản a, điều 2 của văn bản nêu trên được phản ánh là trái với Luật Doanh nghiệp.

Và nếu như điều này được thực hiện thì một số chuyên gia cho rằng nó sẽ gây ảnh hưởng và tác động khó khăn trực tiếp đến các doanh nghiệp đã và đang hoạt động kinh doanh lâu dài cũng như môi trường cơ hội đầu tư tại Khánh Hoà mất đi sức hấp dẫn và tính cạnh tranh.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá: “Khoản a, điều 2 là trái với tinh thần và quy định của Luật Doanh nghiệp”.

Ông Nguyễn Trần Nam phân tích, chủ đầu tư các dự án hầu hết là pháp nhân doanh nghiệp không phải cá nhân. Luật Doanh nghiệp khuyến khích doanh nghiệp tăng vốn, cho phép thay đổi người đại diện, sang nhượng cổ phần... Vì vậy, chỉ nên quy định như khoản b của điều 2 thực hiện khoanh đối tượng dự án là các dự án có vi phạm quy định pháp luật.

Khoản b, điều 2 đã chỉ rất rõ, trước khi giải quyết cho phép thay đổi, điều chỉnh đăng ký kinh doanh hoặc thay đổi, điều chỉnh cổ đông sáng lập, thành viên góp vốn doanh nghiệp liên quan đến các dự án có vốn ngoài ngân sách chậm tiến độ, vi phạm hoặc đang bị xử lý vi phạm quy định về lĩnh vực kế hoạch đầu tư, do UBND tỉnh phê duyệt, quyết định chủ trương đầu tư, yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư phải kiểm tra, lấy ý kiến các ngành liên quan và báo cáo lên UBND tỉnh có ý kiến.

Còn các dự án đang triển khai bình thường thì không có luật nào cấm chuyển nhượng, thay đổi cổ đông của doanh nghiệp chủ đầu tư. Mặt khác, việc thay đổi cổ đông và các quyết định chuyển nhượng nhiều khi không thuộc thẩm quyền của tỉnh Khánh Hoà nếu như doanh nghiệp đăng ký kinh doanh ở tỉnh khác.

Đại diện doanh nghiệp BĐS tại Nha Trang cho rằng: “Trong bối cảnh tình hình thị trường BĐS năm vừa qua không thuận lợi như những năm trước, thì tỉnh Khánh Hoà giao Sở Kế hoạch Đầu tư kiểm tra và xây dựng quy chế cơ chế không để doanh nghiệp chuyển nhượng và thay đổi cổ đông như thêm một “giấy phép con” dồn sức ép lên doanh nghiệp trong thủ tục hành chính trong khi thủ tục hành chính cần được thông thoáng hơn để khuyến khích nhà đầu tư”.

Tình trạng văn bản cấm giao dịch chuyển nhượng dự án BĐS trái luật đã từng có tiền lệ khi UBND tỉnh Quảng Ninh cũng có lệnh dừng để chờ quy hoạch khi Vân Đồn đang được xây dựng thành Khu kinh tế đặc biệt. Khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nêu quan điểm dù rất ủng hộ sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương nhưng việc dừng mọi giao dịch mua bán nhà đất là “sai luật”.

“Theo Luật Đất đai, doanh nghiệp được cấp giấy sử dụng đất được quyền giao dịch, mua bán. Nếu Doanh nghiệp không vi phạm gì mà cấm thực hiện là sai luật. Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định rõ quyền lợi trách nhiệm của nhà đầu tư, những dự án đã đầy đủ điều kiện đưa vào giao dịch mà không cho chuyển nhượng và thay đổi cổ đông như vậy là làm khó cho nhà đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, việc cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ dẫn tới sự đóng băng thị trường BĐS, gây hậu quả sẽ rất nặng nề, khó hồi phục lại trong một thời gian dài. “Quyết định cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của chính quyền địa phương còn có thể làm nản lòng các nhà đầu tư thực sự, chân chính đang tham gia vào thị trường”, ông Đính nói.

Theo quy định, những văn bản có dấu hiệu sai luật sẽ được Cục Kiềm tra văn bản kiểm tra và đề nghị cơ quan phát hành văn bản điều chỉnh, sửa hoặc chịu trách nhiệm về hậu quả do văn bản đã sai gây ra.