Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN gặp khó vì Luật Đất đai mới

Thực hiện Luật Đất đai 2003, đa số doanh nghiệp (DN) đầu tư hạ tầng KCN-KCX thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm và cho thuê lại theo hình thức trả tiền một lần. Với cách áp dụng này, DN thuê lại đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng, còn chủ đầu tư  KCN-KCX nhanh chóng thu hồi vốn để tái đầu tư.

Nay Điều 149.2 Luật Đất đai 2013 quy định: Nếu chủ đầu tư hạ tầng trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; nếu trả tiền thuê đất một lần được cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm.

Ngoài ra, điều 210.2 quy định: DN đầu tư hạ tầng KCN-KCX được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian trước ngày 1-7-2014, phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ (hồi tố), tức DN đầu tư hạ tầng phải đóng tiền thuê đất một lần đối với phần diện tích đã cho thuê và phần diện tích sắp cho thuê - nếu muốn thu tiền thuê đất một lần của khách hàng.

Ông Đoàn Hồng Tâm - Tổng giám đốc Công ty CP KCN Hiệp Phước cho biết, KCN Hiệp Phước tại huyện Nhà Bè TP.HCM do công ty làm chủ đầu tư hạ tầng có quy mô khoảng 908 ha, được đầu tư thành hai giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 khoảng 311,5 ha và giai đoạn 2 khoảng 597 ha. Công ty đã ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.

Hiện KCN Hiệp Phước đã cho 82 DN thuê lại đất với tổng diện tích khoảng 171 ha. Tất cả các DN này đều chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần. Với cách cho thuê này và theo quy định mới, Công ty CP KCN Hiệp Phước buộc phải đóng tiền thuê đất một lần, bởi nếu không khách thuê sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất, nghĩa là họ không thể cầm cố quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng.

“Để có được KCN Hiệp Phước như ngày hôm nay, công ty đã phải tốn chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng từ một vùng hoang hóa ngập mặn... Số tiền thu của các DN cũng đổ vào xây dựng hạ tầng của dự án. Nay phải bỏ ra vài trăm tỉ đồng một lúc để trả tiền thuê đất là một áp lực tài chính rất lớn, nếu không muốn nói là không thể thực hiện được”, ông Đoàn Hồng Tâm cho biết.

Tương tự, theo ông Trần Hồng Sơn - Tổng giám đốc Công ty CP Long Hậu (LHC) là chủ đầu tư KCN Long Hậu tại tỉnh Long An, với quy định mới của Luật đất đai 2013, DN thuê lại đất (trả một lần) trong KCN trước đây đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng, nay sẽ không còn đủ điều kiện (nếu LHC chưa đóng tiền thuê đất một lần). Các nhà đầu tư sẽ gây áp lực buộc LHC đóng tiền thuê đất một lần đối với phần đất họ thuê. Nếu vậy, LHC phải đóng ngay số tiền rất lớn khoảng 385 tỷ đồng do KCN Long Hậu đã lấp đầy 70% diện tích.

Theo Hiệp hội các DN KCN TP.HCM, một vấn đề nữa khiến DN đầu tư hạ tầng KCX-KCN rất băn khoăn, đó là có hay không việc tiền thuê đất phải đóng theo “giá thị trường” bằng hình thức thẩm định giá. Trước đây các DN hạ tầng thuê đất nông nghiệp với giá rất thấp, sau khi đầu tư hạ tầng giá đất tăng lên. “Giá thị trường” được thẩm định hiện nay từ bằng tới cao hơn giá kinh doanh. Điều này sẽ ảnh hưởng tới giá vốn, bởi chẳng khác nào họ bỏ tiền ra làm hạ tầng cho đất tăng giá rồi trả tiền thuê theo giá đó.