Doanh nghiệp bất động sản “đau đầu” với tiền sử dụng đất

Tiền thuế sử dụng đất đang khiến nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP. HCM bị ách tắc.

Không ít chủ đầu tư chuẩn bị sẵn tiền để đóng, nhưng vì vướng thủ tục, cơ chế… mà cứ ngóng cổ chờ!

Tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”

Theo báo cáo tình hình thị trường quý 1/2016 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tiền sử dụng đất vẫn là một “ẩn số, không minh bạch”, bởi nhà đầu tư không thể tiên lượng được chi phí tiền sử dụng đất trước khi quyết định đầu tư dự án. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, đây là một “gánh nặng”, bởi doanh nghiệp đã mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp khoản tiền sử dụng đất cao do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp, nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

“Đặc biệt, việc thực hiện cơ chế đấu thầu qua mạng để chọn công ty thẩm định giá đất đang tạo ra cơ chế xin - cho”, ông Châu nhận định. Theo giải thích của ông Châu, chi phí thẩm định giá đất do ngân sách chi trả nên chọn đơn vị trúng thầu có giá thấp nhất. Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đất này có thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất. Điều này có thể dẫn đến “tình thế” chủ đầu tư phải “thỏa thuận” mới có kết quả phù hợp. Kết quả này được trình ra Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, thành xét duyệt trước khi trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp. Cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cũng cho rằng, việc tính thuế đất hiện nay cực kỳ rắc rối. Cơ quan thuế phải điều tra giá bán sản phẩm sau đó trừ chi phí đầu tư để có được một khoản chênh lệch tính thuế trên cơ sở bảo đảm doanh nghiệp có lời. “Đây là cách tính ở thời điểm thị trường nóng sốt. Nhưng khi thị trường trầm lắng thì việc doanh nghiệp có lời là chuyện khó. Cho nên, việc tính thuế đất sẽ bị ách tắc”, ông Đực nói. Về việc thẩm định giá, ông Đực cho rằng đây là quy định rất cảm tính, vì thế sẽ nảy sinh sự thương lượng giữa doanh nghiệp và đơn vị thẩm định để đưa ra mức thuế thấp nhất. Sau đó là thương lượng giữa doanh nghiệp và cơ quan thuế. Cơ chế này rất nhiều thủ tục, gây khó khăn cho doanh nghiệp, từ đó kéo theo hàng loạt tiêu cực.

Thực tế trên đang khiến hàng loạt dự án trên địa bàn TP.HCM phải “nằm chờ” để… được đóng thuế. Điề u này còn khiến không ít chủ đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô” nhằm tận dụng cơ hội khi thị trường đang tốt. Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc này là vi phạm nhưng doanh nghiệp không thể nằm chờ trong khi tiền lãi ngân hàng mỗi ngày mỗi phát sinh. “Việc xây dựng trước khi được cấp phép chính thức không chỉ xảy ra ở một, hai chủ đầu tư cá biệt, mà đa số doanh nghiệp đều vi phạm.

Nên cho doanh nghiệp tạm đóng

Theo chủ đầu tư một dự án căn hộ cao cấp trên địa bàn TP.HCM, để có được một mức thuế sử dụng đất và tiến hành đóng tiền cho Nhà nước là cả một quãng đường gian truân. “Chúng tôi chuẩn bị sẵn gần 100 tỷ đồng để đóng tiền sử dụng đất nhưng bị hẹn hết lần này đến lần khác vì thủ tục rườm rà, rồi thay đổi chính sách. Nhiêu khê như vậy bảo sao chúng tôi không vượt rào”, một chủ đầu tư yêu cầu giấu tên, phân trần.

Trong khi đó, một doanh nghiệp khác cũng trong tình trạng tương tự cho hay, dự án của ông bị ngâm cả năm trời vì một khoản thuế bổ sung khoảng bảy tỷ đồng. “Nếu không làm trước, chúng tôi chết có ai hiểu không?”, vị này than vãn. Không chỉ doanh nghiệp tư nhân, ngay cả doanh nghiệp vốn Nhà nước cũng phải nằm chờ để được đóng thuế sử dụng đất. Đại diện chủ đầu tư một dự án ở khu vực trung tâm tiết lộ, ông cũng đã chờ nhiều tháng qua nhưng vẫn chưa có được mức thuế để đóng. Vì thế, dự án này vẫn trong tình trạng “đắp chiếu” nằm chờ giấy phép.

Trước tình trạng này, mới đây HoREA tiếp tục kiến nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất theo hướng bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở, với thuế suất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Theo một chủ doanh nghiệp bất động sản, nếu áp dụng cách tính này, doanh nghiệp bất động sản có thể tiên lượng được mức thuế mình phải đóng, cũng như loại bỏ hoàn toàn cơ chế xin - cho, tiêu cực... gây khó cho doanh nghiệp, gây thất thoát thuế cho Nhà nước.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng đề xuất, trước mắt cơ quan thuế nên cho doanh nghiệp tạm đóng tiền sử dụng đất để họ có thể hoàn thành các thủ tục pháp lý nhằm tiến hành triển khai dự án một cách hợp pháp. “Một đứa bé chưa có giấy khai sinh chính thức mà chỉ có giấy khai sinh tạm thời thì cũng nên cho đi học, rồi từ từ bổ sung giấy chính thức sau. Chứ không nên vì chưa có giấy chính thức mà cấm cửa nó”, ông Đực ví von.

Ông nói thêm: “Của đâu còn có đó, cứ tạm đóng, thiếu đủ tính sau, doanh nghiệp đâu thể trốn thuế được. Doanh nghiệp kinh doanh giống như đang chạy trên một chiếc xe, ngừng một ngày hai ngày cũng đã khó khăn, huống hồ năm, bảy tháng là chết ngay”. Vì thế, theo các doanh nghiệp, cơ quan chức năng nên xem xét tháo gỡ ngay vướng mắc này nhằm khơi thông thị trường, giúp doanh nghiệp hoạt động một cách hiệu quả, minh bạch.