Dịch vụ nhà chung cư: Bỏ hay giữ giá trần?

Tại hội thảo tổng kết việc thực hiện quy định về giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố (TP) năm 2012, nhiều doanh nghiệp (DN) đã kiến nghị "thả nổi" giá trần. Trong khi phía cơ quan quản lý vẫn lo ngại, nếu "thả nổi" DN có thể đưa ra mức giá không phù hợp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Lý do mà nhiều DN đưa ra là mức giá trần do UBND cấp tỉnh, TP trung ương ban hành chỉ áp dụng với dự án mà giữa chủ đầu tư và người dân chưa có thỏa thuận về dịch vụ - mức giá dịch vụ hoặc giữa chủ đầu tư và người dân có tranh chấp về dịch vụ - mức giá dịch vụ. Cùng với đó, mức dịch vụ - giá dịch vụ do chính quyền địa phương ban hành là mức dịch vụ cơ bản của một nhà chung cư, trong khi nhiều dự án cao cấp có mức dịch vụ, tần suất dịch vụ cao hơn rất nhiều, nếu xảy ra tranh chấp, rồi áp giá trần chủ đầu tư, đơn vị vận hành thua lỗ lớn. Cũng có ý kiến cho rằng, không nên đưa ra giá trần dịch vụ chung cư vì nhà chung cư có nhiều loại khác nhau, nhưng chính cơ quan quản lý cũng chưa phân loại được. Thậm chí, đưa ra giá trần là can thiệp quá sâu vào quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và người dân.

Thực tế, câu chuyện tranh chấp dịch vụ chung cư, chủ yếu về giá, rất phức tạp không chỉ ở những dự án có chất lượng dịch vụ cao. Các dự án của Tổng Công ty HUD là ví dụ. Trong khi nhiều dự án thu dịch vụ từ vài nghìn đồng trên mỗi mét vuông trở lên thì HUD vẫn chỉ thu 1.500 đồng/m2 và dùng các nguồn thu khác để bù đắp chi phí vận hành nhà chung cư. Nhưng, đến khi đơn vị vận hành thông báo đề nghị tăng giá dịch vụ, mặc dù thấp hơn mức giá trần, người dân vẫn phản đối quyết liệt. Có dự án cao cấp, trong số những người đứng ra "đại diện" cho quyền lợi của người dân để đấu tranh về giá dịch vụ, chủ đầu tư phát hiện có người sở hữu nhà nhưng đã cho thuê. Còn người thuê nhà, trực tiếp sống và sử dụng dịch vụ chung cư hằng tháng, đóng tiền dịch vụ mà không hề thắc mắc hay phản đối. Chủ đầu tư đặt câu hỏi, vậy đối tượng trên đi đấu tranh vì mục đích gì? Hay tại dự án Keangnam, sau khi chủ đầu tư đưa ra mức phí dịch vụ, có thể nói cao nhất Hà Nội, đã gặp phải sự phản đối của người dân. Tranh chấp xảy ra, chủ đầu tư chấp nhận mức giá trần của TP, nhưng không quên "cảnh báo" các dịch vụ tương ứng cũng phải cắt giảm phù hợp với mức phí đó, nếu không đơn vị vận hành, chủ đầu tư có thể họ bị phá sản vì bù lỗ chi phí dịch vụ.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mức giá trần dịch vụ nhà chung cư do Sở tham mưu UBND TP ban hành, áp dụng trong năm 2012 được nghiên cứu khá kỹ trên cơ sở các căn cứ pháp lý, từ việc tiếp nhận 289 báo cáo của các đơn vị, khảo sát trực tiếp 21 dự án, phát 1.000 phiếu điều tra cho hộ dân, từ thực tế tham gia trực tiếp giải quyết tranh chấp tại nhiều dự án lớn, như: Keangnam, Golden West Lake, Bitexco, 88 Láng Hạ…; song khi áp dụng còn nhiều vướng mắc. Chẳng hạn, hợp đồng mua bán, thỏa thuận dịch vụ giữa người dân và chủ đầu tư là hợp đồng dân sự, nhưng chủ đầu tư, người dân không thực hiện đầy đủ trách nhiệm, khi tranh chấp lại có xu hướng khiếu nại mà không giải quyết theo các điều khoản đã ký kết. Dịch vụ chung cư thực tế rất đa dạng, giá dịch vụ phụ thuộc vào đặc điểm của từng dự án, do vậy đưa ra giá trần để áp dụng là rất khó. Nhiều trường hợp cố tình hiểu đây là mức cao nhất được thu mà không tính đến yếu tố tần suất, chất lượng, loại dịch vụ khác với quy định. Thậm chí, quy định tại thông tư của Bộ Xây dựng, trường hợp xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ thì tạm thu theo mức giá trần do UBND cấp tỉnh ban hành đến khi giải quyết xong tranh chấp cũng gây không ít khó khăn cho các bên liên quan. Sở Xây dựng Hà Nội đã kiến nghị phương án công bố khung giá, kèm thông tin tham khảo. Theo Sở Xây dựng, do tính chất dịch vụ đa dạng nên quy định cứng giá trần là chưa phù hợp. Nhưng, trách nhiệm của UBND tỉnh phải ban hành khung giá nên quy định một khung giá kèm thông tin tham khảo trong phạm vi rộng sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên, tại hội thảo do Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức mới đây, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, nên duy trì quy định giá trần dịch vụ chung cư, bởi nếu bỏ, trong trường hợp chủ đầu tư tự áp đặt mức phí, người dân sẽ phải gánh chịu thiệt thòi. Về bản chất, giá trần không khống chế giá dịch vụ của DN vận hành. Trường hợp dịch vụ cao hơn, tần suất nhiều hơn, chủ đầu tư vẫn có quyền thu theo thỏa thuận với người dân, miễn sao hơn 50% hộ dân ủng hộ. Vấn đề ở những trường hợp xảy ra tranh chấp là việc chưa công khai, minh bạch dịch vụ, chi phí khi xây dựng giá. Mặc dù đồng tình với việc bỏ giá trần, ban hành khung giá dịch vụ để tham chiếu, song Sở Xây dựng Hà Nội cũng đưa thêm phương án giữ giá trần và sẽ điều chỉnh cho phù hợp với chi phí hiện tại.