Địa ốc đang bắt đầu chu kỳ mới

Không tin rằng thị trường sẽ sốt trở lại trong năm nay, nhưng các chuyên gia nhận định một chu kỳ giá mới đang manh nha.

Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng, từ năm 1993 đến nay thị trường Việt Nam phát triển theo chu kỳ khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một cơn sốt về giá và lượng giao dịch bất động sản. Thực tế các năm 1993, 2000 và 2007 đã xảy ra những cơn biến động tại một số thành phố lớn. Tính toán này gợi ra khả năng xuất hiện biến động tương tự vào khoảng năm 2014-2015.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, địa ốc năm nay khó lên cơn sốt mà mới chỉ có dấu hiệu đi lên. Chuyên viên tư vấn GIBC Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng nếu có chuyển biến, sốt đất chỉ có thể xảy ra vào năm 2016. Ông phân tích, kỳ khủng hoảng bất động sản thông thường diễn ra 5-6 năm. Những quốc gia đang phát triển chu kỳ dài hơn lên đến 7-8 năm. Còn những nước phát triển có nhiều chính sách tính dụng linh hoạt như Mỹ, Australia, chu kỳ này có thể chỉ là 5 năm.

Theo ông Nghĩa, nếu các quốc gia không có biện pháp vĩ mô và chính sách tài chính can thiệp vào nền kinh tế, thời điểm khủng hoảng bất động sản có thể kéo dài. Tại Việt Nam tính từ khủng hoảng 2008, thị trường cần thêm 1-2 năm nữa mới mong có sự ổn định, phục hồi. Nếu thị trường hồi phục, theo ông Nghĩa, đây là lần đầu tiên thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào khủng hoảng theo "luật chơi" thị trường mở giống Mỹ năm 1921-1929.  “Nợ xấu đang ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế vĩ mô, nên thời gian phục hồi tăng trưởng mạnh phải dài hơn, có thể mất 9 năm, và những chu kỳ sau có thể thời gian phục hồi sẽ ngắn dần”, ông Nghĩa nhận định.

Số đông các chuyên gia cho rằng bất động sản là một phần của nền kinh tế, thị trường này thăng trầm theo kinh tế vĩ mô. Khi kinh tế chưa hoàn toàn khởi sắc, địa ốc sẽ khó đi lên. Năm 2014, kinh tế được dự báo vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn. Theo Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh, ba tháng đầu năm nay, cả nước có khoảng18.300 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới song tổng số doanh nghiệp gặp khó khăn phải giải thể hoặc tạm ngừng hoạt động cũng lên tới hơn 16.700 doanh nghiệp, tăng 9,6% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả nước có hơn 700.000 doanh nghiệp đăng ký thành lập nhưng chỉ hơn 400.000 còn hoạt động.

Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, Marc Townsend chia sẻ, thời điểm diễn ra cơn sốt bất động sản, dòng tiền dễ dãi, chỉ cần mua đi bán lại là đã có lời trong khi các loại hình đầu tư bất động sản hạn chế, nguồn cung hạn hẹp. Trong lịch sử, cơn sốt bùng nổ vì cầu tăng, cung ít, nhà đầu tư háo hức nhảy vào thị trường, các quỹ đầu tư đổ vào Việt Nam cũng tăng lên. Lãnh đạo CBRE Việt Nam ví von, dòng tiền chảy vào thị trường khi địa ốc lên cơn sốt giống như hiện tượng bơm xăng quá đà, thổi phồng bong bóng.

"Hiện nay các chỉ số đang dần ổn định nhưng chưa lên đỉnh, chưa vượt ngưỡng cao nhất và giá vẫn còn giảm ở biên độ hẹp nên sẽ không đủ sức tạo nên cơn sốt. Ngày ấy hãy còn xa", ông Marc Townsend nhấn mạnh.

Không tin vào cơn sốt đất nhưng nhiều ý kiến cho rằng, 2014 sẽ là năm địa ốc bắt đầu một chu kỳ mới tích cực cho thị trường bất động sản. Đầu năm nay, thị trường bất đón nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc nhất là phân khúc nhà bình dân. Nhiều dự án có tiến độ tốt, cơ sở hạ tầng ổn định, chủ đầu tư uy tín được nhiều khách hàng hỏi mua như dự án Xuân Phương, Royal City, Times City, Golden Silk, CT3 Cổ Nhuế, N04 Trung Hòa - Nhân Chính...

Điều kiện cần cho các cơn sốt bất động sản, theo ông Trương An Dương,  Giám đốc Nghiệp vụ - Tư vấn bất động sản và Kinh doanh Nhà ở Savills là nền kinh tế phải trải qua một số năm tăng trưởng cao với lượng tích lũy nhất định. Từ 2009 đến nay, nền kinh tế của Việt Nam đang trải qua một trong những giai đoạn khó khăn nhất nên khả năng sốt đất rất khó.

Tuy nhiên, theo ông, tình hình bất động sản năm nay sẽ tiếp tục khả quan bởi nền kinh tế vĩ mô dần đi vào ổn định hơn. Ngoài những điểm sáng trong bức tranh kinh tế vĩ mô như lãi suất ngân hàng giảm, hiệp định TPP sắp được ký kết, Chính phủ cũng đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho bất động như tăng tốc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, liên kết 4 nhà gồm ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng để kiểm soát dòng vốn tín dụng đúng mục đích sẽ tạo đà cho địa ốc.

“Các yếu tố này sẽ là đòn bẩy để thị trường bất động sản tiếp tục khả quan hơn trong năm nay”, ông Dương nhận định

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa qua thăng trầm với hàng loạt quy định liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Nghị định 02… Sau mỗi thời kỳ, thị trường bất động sản Việt Nam dù sinh sau đẻ muộn so với các nước khác song vẫn có những trưởng thành nhất định. Trong đó, nổi bật là sự vận hành của thị trường ở TP HCM có nhiều đặc điểm của một nền kinh tế thị trường và tuân theo quy luật cung cầu nhiều hơn nơi khác.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định, chưa đạt đến mức hoàn hảo song địa ốc việt Nam đang dần tiệm cận với thị trường. Ông dẫn chứng, chủ đầu tư đã bắt đầu quan tâm tới nhu cầu của khách hàng, địa ốc đang cơ cấu hàng loạt để phù hợp với người mua. Thay vì chỉ dồn sức đầu tư vào căn hộ cao cấp, doanh nghiệp đã chú trọng đến nhà bình dân, phân khúc một thời bị bỏ quên. “Thị trường năm nay sẽ đi lên ở những dự án có hạ tầng ổn định, giá cả phải chăng, chủ đầu tư uy tín”, ông Võ đánh giá.

Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn bổ sung, sau mỗi lần thịnh rồi suy, tâm lý thị trường trưởng thành rất nhiều. Các lần sau sẽ khó lập đỉnh như lần trước nữa do tâm lí của mọi người kiểm soát tốt hơn. Theo ông Hoàn, thay vì kỳ vọng vào một cơn sốt mơ hồ, người tham gia thị trường có thể quan sát các tín hiệu: kinh tế đã thực sự tốt chưa, thu nhập bình quân đầu người đã cải thiện chưa, tâm lí người dân đã tích cực chưa, giá đã rẻ chưa.... “Tâm lý thị trường là phong vũ biểu tốt nhất. Người tham gia thị trường cần ổn định tâm lý sau khủng hoảng, bởi nếu tuyệt vọng thị trường sẽ còn suy thoái”, ông Hoàn nhấn mạnh.