Đầu tư và đầu cơ bất động sản, ranh giới mong manh

Không chỉ thị trường bất động sản, mà thị trường nào cũng có nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Tuy nhiên, để phân biệt được giữa đầu tư và đầu cơ không phải là đơn giản.

Đánh giá về cơn sốt đất nền TP.HCM nửa đầu năm 2017, nhiều chuyên gia và nhà quản lý đều cho biết, có bàn tay của giới đầu cơ. Cơn sốt này sau đó bị dập tắt nhanh chóng khi UBND TP.HCM đưa ra những biện pháp và thông điệp mạnh mẽ về việc xử lý các nhà đầu tư thứ cấp lũng đạo thị trường. Sau thời gian gần như vắng bóng, các nhận định từ cơ quan, hiệp hội mới đây lại cảnh báo, thị trường bất động sản có dấu hiệu đầu cơ quay trở lại, làm sai lệch giá cả.

Trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Quốc hội cách đây không lâu cũng nhấn mạnh, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ và thiếu thống nhất; chưa bảo đảm công khai, minh bạch, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như người dân khi tham gia thị trường. Đã có dấu hiệu về đầu cơ, làm sai lệch thông tin thông qua khâu phân phối.

Dù cả cơ quan quản lý cao nhất về thị trường bất động sản, cũng như các chuyên gia, hiệp hội đều cảnh báo về tình trạng đầu cơ làm sai lệch thông tin, gây bất ổn cho thị trường, nhưng ranh giới giữa đầu cơ và đầu tư khá mong manh.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam lần thứ I diễn ra cách đây không lâu, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đang có sự nhìn nhận sai lệch về hiện tượng đầu cơ và khiến hiện tượng đầu cơ trở nên xấu xí, trong khi bản chất hiện tượng này không thực sự như cách nghĩ của mọi người.

Ông Nam cho biết, trên thị trường chứng khoán, một người mua sáng, bán chiều thì gọi là nhà đầu tư, trong khi nếu mua đi bán lại trên thị trường bất động sản lại bị gọi là đầu cơ.

“Nếu gọi đầu tư bất động sản là nhà đầu cơ, thì nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng không khác gì nhà đầu cơ. Tuy nhiên, điều quan trọng là vì sao nhà đầu cơ lại bị nhìn nhận một cách kém tích cực?”, ông Nam nêu quan điểm.

Theo ông Nam, nếu coi nhà đầu cơ là hiện tượng tiêu cực (dù chưa phân biệt một cách rạch ròi), thì nó chỉ xuất hiện khi hàng hoá trên thị trường không đủ và có một nhóm đối tượng người mua găm hàng nhằm đẩy giá.

“Tôi chỉ ghi nhận cơn sốt nhà đất đầu năm 2008 đầu cơ hoạt động mạnh, khi hàng hoá khan, đầu cơ đẩy hàng gom với giá hời và khách hàng ngay lập tức mua bằng bất cứ giá nào. Còn hiện nay, nguồn hàng của thị trường bất động sản Việt Nam đang rất dồi dào, không thiếu, cung đang lớn hơn cầu, nên có lẽ chưa thể nói xảy ra hiện tượng đầu cơ”, ông Nam nói.

Tương tự, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, trong các sự kiện bán hàng của một số dự án gần đây, có nhiều khách hàng mua cùng lúc 10 - 20 căn hộ, thậm chí có người mua nguyên cả sàn căn hộ để bán lại. Tuy nhiên, những người này thực tế không hẳn là nhà đầu cơ, găm hàng, đẩy giá, bởi số lượng căn hộ họ mua rất ít so với lượng hàng dự án cung ra thị trường. Chẳng qua, họ đánh giá dự án có tiềm năng, nên đầu tư để sau này bán lại kiếm tiền chênh, hoặc để cho thuê lại trong tương lai. Những nhà đầu tư này là động lực tốt, kích thích cầu của thị trường tăng lên.

“Chẳng hạn, tôi có 20 tỷ đồng, không muốn đầu tư vàng, chứng khoán, USD, hay gửi ngân hàng vì rủi ro, hoặc lợi nhuận thấp, nên mua 10 căn chung cư, trong đó có 1 căn để ở, còn lại cho thuê hoặc bán lại. Điều đó đâu có gì sai. Do vậy, nếu bị gọi là đầu cơ, thì như tôi đang làm điều gì xấu, phạm luật”, bà Dung lý giải.

Dẫu vậy, trên thị trường hiện nay cũng có những hiện tượng lợi dụng kẽ hở của pháp luật, sự thiếu minh bạch của thị trường để tung các thông tin về quy hoạch, sử dụng các "chiêu trò" tạo sự khan hiếm giả tạo về nguồn cung, nhằm đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực và tạo nên những cơn sốt ảo. Có thể kể đến cơn sốt đất nền tại TP.HCM từ cuối năm 2016 đến nửa đầu 2017, hay trước đó là cơn sốt đất tại Đông Anh (Hà Nội)…

Theo ông Nam, đây là những hiện tượng lũng đoạn thị trường và cần sự vào cuộc mạnh mẽ của cơ quan quản lý trong việc giám sát, đưa ra cảnh báo. Thậm chí, mạnh tay xử lý hiện tượng nêu trên, chấn chỉnh và đưa thị trường theo đúng quỹ đạo của nó.