Đầu tư đất thổ cư khi nào cũng “an toàn” hơn đất dự án

Cách đây vài năm, đầu tư đất dự án được xem là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất bởi khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên, do giá đất tại các dự án bị đẩy lên quá cao, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển sang đất thổ cư và nhà ở trong phố với tầm tiền vừa phải.

Không còn hấp dẫn

Tại Hà Nội, đất dự án luôn ở vị trí đẹp, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội rất đồng bộ và ổn định. Vì lẽ đó, đầu tư đất dự án luôn hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, giá đất tại dự án lại rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư xung quanh khu dự án đó.

Trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay, rất dễ để lý giải vì sao đất dự án không được chủ đầu tư “mặn mà” như trước nữa.

Trước hết, đất thổ cư có giá trị pháp lý rõ ràng hơn đất dự án bởi đã được cấp sổ đỏ nên rất thuận tiện trong việc giao dịch, thế chấp ngân hàng….

Do nhu cầu nhà ở khá lớn nên nhu cầu tìm kiếm các lô đất thổ cư có nguồn vốn vừa phải phù hợp nhiều đối tượng khách hàng là nhà đầu tư hoặc người mua để ở. Trong khi, đất dự án trên quy hoạch thì rất đẹp nhưng phải chờ khá lâu, thậm chí có dự án chậm tiến độ cả vài ba năm là bình thường do vậy đối với người mua nhà để ở ngay là không thể, còn với nhà đầu tư dự án chậm triển khai đồng nghĩa việc bị “om” vốn, nhất là những dự án chưa đủ pháp lý việc chuyển nhượng rất là khó.

Trong khi đó tín dụng cho vay BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn, lãi suất cho vay từ ngân hàng ở mức quá cao, không nhiều nhà đầu tư chịu được nên họ không để dòng vốn của mình “ngâm” quá lâu.

Thêm nữa, giá đất dự án đã bị đẩy lên quá cao, mặc dù đã giảm nhưng chưa về biên độ giá trị thực của nó khiến người mua không tiếp cận được.

Một nguyên nhân khác là do, giá đất tại các dự án, đặc biệt ở các dự án ở giai đoạn sắp bàn giao nhà cho người sử dụng, tiền đất phải nộp 100% và phải nộp tiền xây thô cho chủ đầu tư, giá đã lên đến đỉnh, số vốn phải bỏ ra quá lớn, trong đó phần lớn là tiền chênh lệch. Chính vì vậy, thời điểm này, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển hướng trở lại với khu vực ven nội thành, hướng tới đầu tư để bán nhà, đất cho những người có nhu cầu ở. Theo khảo sát của PV, tại trục đường 32 hiện đang có hàng chục dự án đã hoàn thiện phần thô chờ bàn giao cho khách hàng. Chẳng hạn như dự án Tân Tây Đô (huyện Đan Phương), hiện mỗi m2 liền kề được giao bán từ 40 – 55 triệu đồng/m2, thế nhưng so với đất thổ cư tại xã Tân Lập cạnh Tân Tây Đô, giá đất trong ngõ chỉ khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. Với mức giá này, dễ hiểu tại sao cả người mua lẫn nhà đầu tư sẽ lựa chọn mua đất thổ cư.

Chậm nhưng chắc

“Đầu tư đất thổ cư lợi nhuận không nhiều, tăng không nhanh so với dự án do đối tượng mua đất dự án đều là nhà đầu tư, đầu cơ lướt sóng. Nếu họ tập trung đánh đất dự án lên rất nhanh chỉ trong thời gian ngắn vài tuần giá đất tăng lên cả chục triệu đồng/m2 là chuyện khá bình thường. Trong khi đất thổ cư phải chờ bởi có khu vực đất thổ cư trung bình một năm chỉ tăng 5-7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đầu tư đất thổ cư bao giờ cũng an toàn hơn đất dự án rất nhiều”, - một nhà đầu tư nhận định.

Hơn nữa, ở thời điểm này, đất nên dự án không còn là mảnh đất màu mỡ nữa vì phần lớn nhà đầu tư đã cạn tiền. Do đó, bất chấp giá BĐS tại nhiều khu vực “hot” đã giảm mạnh, thậm chí giảm tới 30 – 50% nhưng nhiều nhà đầu tư đành khoanh tay đứng nhìn. Chỉ số ít chủ đầu tư hoặc khách hàng từ lâu đã "đổ" tiền vào mua đất phân lô tại một số dự án nay bị "om" vốn, lại bị gặp khó trong các giao dịch do các quy định lằng nhằng về thủ tục đành chịu cảnh “chôn” vốn tại đó.

Trong thời gian qua, nhiều dự án có vấn đề pháp lý và lừa đảo đã khiến khách hàng dè chừng hơn. Vụ bán khống đất dự án Thanh Hà vừa qua là minh chứng điển hình. Do vậy, đa số các nhà đầu tư đoản vốn đều cho rằng, đối với người mua lựa chọn đất đã có sổ đỏ an toàn hơn nhiều. Hơn nữa, bản thân những người mua thường có tâm lý mua đứt bán đoạn, không kèm các phí dịch vụ như chung cư, không có tranh chấp, khiếu nại hoặc bất đồng về các vấn đề quản lý như đối với chung cư.

Cũng theo đánh giá của giới đầu tư chuyên nghiệp, giá BĐS ở nhiều khu vực đã lên đến đỉnh, trong khi nhu cầu để sử dụng thực sự lại rất nhỏ vì chưa có hạ tầng đồng bộ, xa trường học, TTTM... Chính vì vậy, thay vì bỏ ra hơn 3 tỉ đồng mua một miếng đất ngoại thành để chờ “lướt sóng” không bằng mua một căn nhà hơn 3 tỉ đồng trong ngõ phố, bỏ thêm ít tiền sửa chữa cho đẹp để bán.

Hiệu quả của cách đầu tư này không cao, lãi suất không nhiều nhưng bù lại, tốc độ quay vòng vốn rất nhanh vì nhu cầu người mua để ở, tiện sinh hoạt công tác trong nội thành vẫn rất lớn.