Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê: Cạm bẫy sau ánh hào quang

Những bê bối về giấy phép xây dựng tại Dự án Điền Viên Thôn, Le Mon Bavi resort & spa và mới đây nhất là vấn đề dịch vụ tại Dự án Flamingo Đại Lải đòi hỏi sự tỉnh táo của người mua khi bỏ tiền vào phân khúc bất động sản hào nhoáng này.    

Mức lợi nhuận cam kết cho người mua tối thiểu 10 - 15%/năm (cố định trong 10 năm) của một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ - khách sạn (condotel) đang thu hút sự quan tâm của giới trung lưu thành thị. Trong khi giá trị đầu tư được đảm bảo bằng bất động sản, không ít người siêu lòng với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng khi bỏ tiền đầu tư vào phân khúc bất động sản này.

Tuy nhiên, trong khuôn khổ buổi tọa đàm “Cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng” được tổ chức tại Hà Nội mới đây, các nhà quản lý đất đai và thị trường bất động sản đã chỉ ra những điểm yếu “chết người” đối với nhà đầu tư khi tham gia phân khúc đầu tư hấp dẫn này.

Trước hết, khi bỏ tiền đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, người mua cần xem xét kỹ tính chất của dự án bất động sản được chào thuê/bán. Nếu đó là dự án được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất 1 lần được quy hoạch làm nhà ở, thì người mua sẽ được cấp sổ đỏ. Nếu đó là dự án thuê đất trả tiền hằng năm, quy hoạch là đất thương mại - dịch vụ, thì người mua chỉ có quyền kinh doanh trên phần tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho biết, có trường hợp nhà đầu tư gom đất nông nghiệp của người dân rồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dự án. Với những dự án này, rủi ro cho người mua rất cao, nếu hồ sơ pháp lý không rõ ràng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không thành công, bất động sản đó không được công nhận và pháp luật bảo vệ. Câu chuyện tại Dự án Điền Viên Thôn (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội) là một điển hình.

Theo bà Vân Anh, trường hợp nhà đầu tư được giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước làm dự án thì cũng cần phân biệt rõ là thuê đất trả tiền hằng năm hay giao đất nộp tiền sử dụng đất 1 lần. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, nhà đầu tư không có quyền chuyển quyền sử dụng đất, tức là người mua không có sổ đỏ.

“Việc sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án. Người mua có sổ đỏ hay không có sổ đỏ phụ thuộc vào vấn đề này”, bà Vân Anh nói.

Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường bất động sản (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) cho biết, trong trường hợp chuyển nhượng dự án, người mua cần phải hiểu rõ chuyển nhượng ở đây là chuyển nhượng một phần dự án, có nghĩa là mua - bán một căn nhà. Điều 49, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện để được làm chủ đầu tư dự án. “Việc chuyển nhượng 1 phần dự án còn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 50); trình tự thủ tục chuyển nhượng một phần dự án theo quy định tại Điều 51”, ông Thường chỉ rõ.

Theo Luật sư Nguyễn Hưng Quang (Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự), vấn đề sổ đỏ cho các dự án biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch tương đối phức tạp do tính đa dạng của các dự án. Nếu không có sổ đỏ như thỏa thuận ban đầu hoặc sổ đỏ cấp sai sẽ dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu. Trong những trường hợp này, người mua có thể yêu cầu bên bán hoàn lại tiền, hoặc căn cứ vào hợp đồng để yêu cầu tiếp tục và bên bán phải bồi thường.

“Khi tham gia đầu tư vào một bất động sản mang tính thương mại như với căn hộ khách sạn hay biệt thự nghỉ dưỡng, thay vì chỉ quan tâm đến sổ đỏ, một hợp đồng có thiết kế tốt với các điều khoản kín kẽ về pháp lý, dịch vụ… sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua”, Luật sư Nguyễn Hưng Quang nói.