Đầu năm, bàn về tính minh bạch trên thị trường địa ốc

Nhiều kỳ vọng cũng như không ít băn khoăn về tính minh bạch của thị trường bất động sản, khi Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều điểm mới so với quy định hiện hành.

Đã có thời gian dài, thị trường bất động sản lên cơn “sốt nóng”, giá cả lên từng ngày, thậm chí từng giờ. Người ta có thể làm giàu từ những thông tin kiểu “rỉ tai nhau”, rằng “chỗ này đã được quy hoạch”, “chỗ kia đã có chủ đầu tư”…, và tiếp theo đó là cuộc chạy đua tìm các suất “ngoại giao” hay “ưu đãi”.

Chính từ những giao dịch “ngầm” như vậy, người ta sẵn sàng chấp nhận mua bán nhà đất kiểu tù mù, đến mức giá trong hợp đồng mua bán giữa hai bên chỉ là một phần, tiền chênh phải trả bên ngoài lên tới hàng trăm, có khi hàng tỷ đồng thì không được ghi nhận. Đến khi có tranh chấp xảy ra thì phần thua thiệt luôn thuộc về khách hàng.

Là người hoạt động lâu năm trong lĩnh vực quản lý đất đai, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong giao dịch đất đai thời gian qua, nhiều hợp đồng chuyển nhượng được ghi giá còn thấp hơn cả khung giá quy định của Nhà nước, làm cho không thể tìm được chứng cứ ghi nhận giá thị trường, dù không ít người đi mua biết rằng nếu xảy ra tranh chấp thì rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu trong trường hợp này là rất lớn.

Tình trạng này xuất phát từ ý định tránh bị đánh thuế cao, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định khi không tính được thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thì tính bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Nếu giá trị trên hợp đồng cao hơn giá trị phù hợp giá của Nhà nước thì tính theo giá trị trên hợp đồng, nếu giá trị trên hợp đồng thấp hơn thì tính theo giá trị phù hợp giá của Nhà nước.

Luật Đất đai mới được ban hành và sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 đã quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch: "Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai; công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật".

Ông Võ bày tỏ hy vọng, Luật Đất đai mới đi vào thực tế sẽ giúp cho người dân có cơ hội lớn trong việc tiếp cận thông tin đất đai, làm cho thị trường bất động sản được vận hành minh bạch hơn.

Một trong những nội dung đang thu hút sự quan tâm của nhiều người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản là tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bỏ nội dung bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như quy định hiện hành.

Theo một cán bộ của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), quy định mới này nhằm khắc phục bất cập hiện nay. Cụ thể là luật hiện hành quy định việc bán, cho thuê bất động sản phải thông qua sàn giao dịch tuy giúp thị trường hoạt động công khai, minh bạch hơn, nhưng thực tế việc bắt buộc giao dịch nhà đất phải thông qua sàn đã làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất.

Hơn nữa, việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ có ý nghĩa khi thị trường bất động sản sôi động như mấy năm trước. Còn hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng… Do vậy, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn là không còn phù hợp.

Còn nhớ, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 được ban hành, Bộ Xây dựng đã thành lập ngay Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quy tụ hàng trăm thành viên là các sàn giao dịch bất động sản trên cả nước, dưới sự quản lý của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, với mục tiêu quan trọng nhất là công khai hóa, minh bạch hóa các hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy việc quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn đến nay chưa đạt được mục tiêu đề ra, nhưng không thể chỉ vì thị trường trầm lắng, mà bỏ đi một quy định làm minh bạch hóa thị trường.

Trong thông điệp đầu năm mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phát đi, nhiệm vụ trọng tâm của ngành trong năm 2014 là xây dựng và ban hành những chính sách để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Và một trong những giải pháp giúp thị trường này phát triển bền vững chính là sự công khai và minh bạch.

Thị trường bất động sản nước ta đang đón nhận nhiều thông tin tốt trong thời gian qua, như giao dịch tăng, niềm tin của khách hàng đang dần quay trở lại. Vì vậy, rất cần sự chung tay vun xới bằng những chính sách phù hợp, để thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới.