Đất Tp.HCM sốt thật hay ảo?

Trong thời gian ngắn, giá nhà đất tăng vọt từ 10% đến 100% khiến giới đầu tư ngao ngán lắc đầu còn người có đất, có nhà khấp khởi mừng thầm. Trước sự biến động mạnh về giá như vậy cùng hàng loạt công ty môi giới nhà đất mọc lên như nấm, liệu chu kỳ bùng nổ nhà đất của 10 năm trước có đang lặp lại?

Những ngày vừa qua, giới kinh doanh địa ốc giật mình khi chứng kiến cuộc tăng giá nhà đất ngoạn mục tại một số khu vực thuộc quận 9, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi (Tp.HCM). Tình trạng giá đất tăng nhanh như “vũ bão” này khiến không ít người lo sợ chu kỳ bong bóng bất động sản trở lại.

Cách đây vài ngày, giới đầu tư nhốn nháo không biết chuyện gì đang xảy ra khi giá đất phía khu vực Nhà Bè, Cần Giờ tăng mạnh. Có nơi giá tăng đến 100%, khiến thị trường sôi sục.

“Sốt cao” cục bộ

Tại huyện Nhà Bè, thời đỉnh cao năm 2007, giá đất sốt nhất là 27 triệu/m2, nhưng đến thời điểm này đã tăng lên khoảng 25 triệu/m2. Trong khi đó, dù giá tăng song hạ tầng vẫn chưa có gì thay đổi, không tương xứng với tiềm năng tăng giá trên thị trường.

Đặc biệt hơn cả là giá đất tăng đến “chóng mặt” tại khu vực quận 9, kể cả vùng ven giáp với Đồng Nai cũng rất nóng. Một số người năm trước rao bán 8 – 9 triệu/m2 không ai mua, nhưng sang năm nay, giá lên 15 – 16 triệu vẫn hút khách.

Ngay cả các nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc cũng phải thốt lên: “Không biết đâu là thật, đâu là giả, giá tăng hằng ngày”. Tuy nhiên, sau một thời gian “săn” đất kiếm lời, nhiều nhà đầu tư đã phải lắc đầu bỏ cuộc.

“Thị trường bắt đầu tăng chóng mặt và có thể nổ bong bóng khi hầu hết khách hàng mua đất nền chủ yếu bán lại để kiếm lời, ít ai thật sự ở những vùng sốt đất xa xôi như vậy”, một nhà đầu tư cho biết.

Trước đây, người ta kỳ vọng vào đất quận 2, quận 7, những nơi có hạ tầng kết nối tốt với trung tâm, nhưng hiện nay, cơn sốt cao đột ngột kéo dài ra vùng ven, Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi… là điều không bình thường.

Giá đất ở một số khu vực đã bị đẩy lên quá cao, vượt giá trị thật của người mua ở. Thực tế, không ít trường hợp sau một thời gian bị lỗ vì “đóng băng” nay tranh thủ “hét” giá. Cũng có trường hợp “tâng” giá lên nhưng không có hàng bán ra khiến các nhà đầu tư bị cảm giác “khát” hàng.

Một người dân tìm mua đất ở xa trung tâm như đường Nguyễn Xiển (quận Thủ Đức), Nguyễn Duy Trinh (quận 9) đã ngẩn ngơ do không chớp thời cơ mua đất cách đây vài tháng. Những miếng đất người này ngắm nghía đặt cọc nay đã tăng từ 100 đồng cho tới vài trăm triệu nhưng khó lòng mua lại được.

Đất nền khu vực phía Đông Tp.HCM bao gồm Thủ Đức, quận 9 và quận 2 giá tăng mạnh và gần đạt mức đỉnh điểm thời kỳ năm 2007. Điểm nóng nhất được mọi người nhắc đến là đường Lò Lu, nằm xa khu trung tâm quận 9, nhưng lại gần dự án của “ông lớn” sắp triển khai nên giá tăng ầm ầm.

Cách đây một năm, giá chỉ ở ngưỡng 12 – 15 triệu đồng/m2 nay tới gần 40 triệu đồng/m2. Tuyến đường Lê Văn Việt ghi nhận tăng 65%, giá đất từ cột mốc bình quân 45 triệu đồng/m2 đầu năm đến nay đã chạm ngưỡng 65 triệu đồng/m2.

Theo CBRE, việc tăng giá chóng mặt này là do trong năm 2017, một số dự án cơ sở hạ tầng đã được hoàn thành giúp tăng cường khả năng kết nối giữa các vùng trong thành phố.

Dễ quên bài học đắt giá

Tất cả nhà đầu tư chuyên nghiệp, dân môi giới từng trải qua thời kỳ sốt đất đỉnh điểm năm 2007 đều biết đến chiêu bơm, thổi đẩy giá làm khan hiếm hàng, khiến người mua tin rằng sốt đất thật. Trên thực tế, thị trường các khu vực như Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè… đang bị làm giá, vì giá trị thực chỉ bằng 1/3 giá thị trường.

Do đó, giá đất tăng mạnh tại Tp.HCM không thể phản ánh đúng nhu cầu của thị trường. Đất nằm trong các khu vực Phước Kiển, Nhà Bè cũng tăng giá đến 42 – 43 triệu đồng/m2.

Khu vực Bình Chánh, đất gần chợ đầu mối Bình Điền tăng vọt lên gấp đôi đạt 18 triệu đồng/m2. Còn tại phường Tân Tạo, quận Bình Tân, giá đất tăng từ 18,5 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2. Đất ở khu vực phía Tây cũng tăng giá rất cao.

Bên cạnh đó, một số đơn vị nghiên cứu khác cũng cho rằng nhiều khả năng trong năm 2017, giá đất khu vực này tiếp tục là điểm nóng với những đợt sóng tăng giá mới mạnh hơn.

Tuy nhiên, CBRE lưu ý việc tăng giá mới chỉ được ghi nhận từ bên bán, do đó, không loại trừ khả năng đây là hiện tượng sốt giá ảo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cảnh báo: “Nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợi chỉ có giới đầu tư hưởng, nhưng cái hại thì người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Lấy ví dụ năm 2007, khi thị trường bị thổi lên cao rồi bong bóng vỡ, ngân hàng điêu đứng, nhà đầu cơ phá sản, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng”.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng cơn sốt giá lần này chịu tác động bởi nhiều yếu tố: hạ tầng Tp.HCM đang được triển khai rầm rộ; các dự án cầu đường, hạ tầng đều đang đẩy mạnh tiến độ thi công; các chủ đầu tư gom đất lô lớn để phát triển những siêu dự án đang diễn ra mạnh mẽ khiến cho đất lẻ, nhà dân cũng rục rịch tăng.

Hơn nữa, quỹ đất Tp.HCM sẽ ngày càng khan hiếm càng thúc đẩy giới đầu cơ mạnh tay gom đất, tạo nên hiện tượng khan hiếm ảo, trở thành luồng gió thổi bùng những đợt sóng đầu tư mới trên thị trường.