Cứu BĐS: Chuyển ế qua nhà xã hội?

Nghị quyết số 02/NQ-CP đã đưa ra một số giải pháp giải cứu thị trường BĐS. Điều này mang lại hy vọng sẽ thức đẩy thị trường này khởi sắc. Tuy nhiên, ngay từ đầu nó đã cho thấy nhiều rắc rối sẽ phát sinh.

Đang thừa vẫn mua thêm?

Để giải quyết hàng tồn kho BĐS, Chính phủ đã chỉ đạo các địa phương có tồn kho lớn hạn chế tối đa sử dụng nguồn từ ngân sách để đầu tư, xây dựng mới nhà ở tái định cư mà dùng nguồn vốn này và các nguồn khác mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các NH nhà nước dành một lượng vốn tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ cho vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và ho vay đối với các DN xây dựng nhà ở xã hội.

Ngân hàng Nhà nước, dành 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại cho va tới khách hàng.

Tuy nhiên, ngay từ đầu đã có những lo ngại về tính khả thi và những vấn đề mới có thể nảy sinh từ các giải pháp này.

Trước hết, với việc mua lại các dự án nhà thương mại chuyển thành nhà tái định cư, nhà ở xã hội trong khi một loạt dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư đang bị ế chưa bán được.

Vì vậy, đã có ý kiến cảnh báo cân nhắc kỹ lưỡng, tránh nguy cơ chuyển đổi rồi càng tồn kho, ế nặng hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP.HCM), hiện ở Hà Nội còn gần 10.000 căn nhà ở xã hội đang ế, TP.HCM khoảng 5.400 căn nhà tái định cư cũng trong hoàn cảnh tương tự. Vậy mua nhà thương mại chuyển sang để làm gì? Ông Đực đặt câu hỏi.

Theo tổng hợp của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện đã hoàn thành 149 tòa nhà chung cư với 12.109 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 53 dự án với quy mô 14.310 căn hộ phục vụ tái định cư. Tuy nhiên, số căn hộ đã có người sử dụng chỉ đạt 10.465 căn hộ. Theo Sở Xây dựng, số căn hộ còn lại đã bố trí cho các dự án nhưng hầu hết các dự án đều không dùng hết số căn hộ này.

Vấn đề nữa là giá bán căn hộ tái định cư. Người dân thường chỉ được bồi thường 300-500 triệu đồng, nay mua căn nhà 1 tỷ đồng và nợ lại 500 triệu đồng thì khả năng chi trả rất thấp.

Thực tế tại một số dự án tái định cư cho thấy nhiều người đã không mua nhà vì giá cao. Đơn cử, giá bán, cho thuê bảo toàn vốn đối với 1.844 căn hộ tái định cư khu đô thị mới Thủ Thiêm - TP.HCM từ 13.721.400 đồng đến 15.661.800 đồng/m2.

Theo giải thích, căn hộ trong dự án này được bán với giá bảo toàn vốn, là mức giá bán thấp nhất mà doanh nghiệp không bị lỗ. Thế nhưng, đối với những người bị giải toả, giá bán trên là vượt quá xa tầm với của họ. Có những người chỉ được bồi thường 100 triệu đồng cho 100m2 đất mua bằng giấy tay, chờ được mua căn hộ tái định cư tầm 200 - 300 triệu đồng, nhưng nay đứng trước mức giá 700 triệu đồng/căn 50m2 họ không biết mua bằng gì.

Một ví dụ khác là chung cư 481 Bến Ba Đình (quận 8) dành để tái định cư, tuy nhiên, theo người dân, giá bán căn hộ lên đến 1,4 đến 1,7 tỉ đồng/căn, khó có ai tiếp cận được.

Theo các DN bất động sản, việc nhà nước mua nhà thương mại làm nhà tái định cư với mức giá lên đến 15-16 triệu đồng/m2 khiến DN rất mừng. Tuy nhiên, hiện DN chào bán với giá thấp hơn đó nữa mà vẫn không bán được thì liệu người dân có mua?

Những rắc rối mới

Việc chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng cho là sẽ gặp nhiều trở ngại. Các ý kiến cho rằng với những dự án nhà thương mại đang xây dựng dở dang thì đã thu một phần tiền của khách hàng. Nhiều khách hàng trong số này không thuộc đối tựợng được ưu đãi, không có nhu cầu bức thiết về nhà ở mà mua để đầu cơ thì sẽ giải quyết như thế nào?.

Nếu bán nhà ở xã hội cho họ thì không đúng đối tượng, còn không bán trả lại tiền mà khách hàng không đồng ý sẽ giải quyết như thế nào?

Ngoài ra việc yêu cầu các ngân hàng thương mại quốc doanh dành ít nhất 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý, cũng đang làm nhiều người băn khoăn.

Chẳng hạn Ngân hàng Công thương, đang có tổng dư nợ lên tới 400.000 tỷ đồng, nếu dành 3% chiếm khoảng 12.000 tỷ đồng và lãi suất cho vay dự kiến từ 7%- 8% như vậy chắc chắn khoản cho vay này các ngân hàng sẽ thua lỗ, liệu họ có sẵn sàng cho vay và cho vay đúng đối tượng nhất là với các doanh nghiệp?

Theo Nghị quyết 02 thì Bộ Xây dựng được giao nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ưu đãi để các đối tượng theo quy định có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở.

Một nguồn tin cho biết một Nghị định về vấn đề này đã được Bộ Xây dựng trình Chính phủ và có thể sẽ được ký ban hành trước Tết âm lịch 2013, nhưng vấn đề quan trọng hơn là Bộ Xây dựng còn phải làm việc với các cơ quan chức năng như Ngân hàng Nhà nước, các địa phương... để xây dựng thông tư hướng dẫn.

Vấn đề rắc rối có thể sẽ nằm ở đây, để thống nhất và xây dựng các tiêu chí rõ ràng minh bạch, đúng đối tượng sẽ có nhiều tranh cãi. Như vậy để ra được thông tư hướng dẫn có thể phải mất 1 thời gian dài và thị trường bất động sản khó được giải cứu sớm.