Cưỡng chế phí bảo trì chung cư: Chủ đầu tư vẫn nắm đằng chuôi

Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, trong đó có đề cập đến việc cưỡng chế phí bảo trì chung cư được nhiều chuyên gia đánh giá tích cực và cho rằng, sẽ giúp hạn chế tình trạng tranh chấp chung cư.

Trong khi đó, cư dân các khu chung cư cũng xem đây như là một “thượng phương bảo kiếm” để buộc chủ đầu tư phải trả lại khoản phí bảo trì chiếm dụng của họ. Tuy nhiên, một số điểm hở khiến chủ đầu tư vẫn nắm đằng chuôi trong vấn đề này.

Đáp ứng được mong đợi

Dù ra đời hơi chậm so với thời gian Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, nhưng nhiều nội dung của Nghị định 99 hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2014 được thị trường đánh giá cao. Đặc biệt là quy định về phí bảo trì chung cư, vốn là khởi nguồn của nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các tòa nhà.

Theo đó, lần đầu tiên Nghị định 99 đã đưa ra quy định về việc thiết lập tài khoản tại ngân hàng để quản lý phí bảo trì chung cư. Cụ thể, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản tại tổ chức tín dụng để nhận tiền phí bảo trì và quản lý theo quy định. Đến thời điểm ban quản trị chung cư được thành lập và có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ phải chuyển khoản số tiền phí bảo trì cho ban quản trị trong khoảng thời gian tối đa 7 ngày (đã quyết toán số liệu), hoặc 10 ngày (nếu chưa quyết toán số liệu).

UBND quận Hà Đông vừa có Công văn số 2224 gửi CTCP  BIC Việt Nam và UBND phường Văn Quán về kinh phí bảo trì 2% của Chung cư Rainbow. Theo đó, UBND quận Hà Đông yêu cầu BIC Việt Nam dừng ngay việc chi trả 2% phí bảo trì cho các chủ sở hữu bởi việc BIC tự ý trả lại phí bảo trì phần sở hữu chung là vi phạm quy định hiện hành. Đối với việc giải quyết các vướng mắc về sở hữu chung, riêng và bàn giao kinh phí bảo trì 2% tại tòa nhà chung cư UBND quận yêu cầu BIC thực hiện theo văn bản 8280 ngày 10/9/2915 của Sở Xây dựng Hà Nội. UBND quận Hà Đông cũng yêu cầu UBND phường Văn Quán tiếp tục giám sát BIC Việt Nam dừng ngay việc trả 2% phí bảo trì cho các chủ sở hữu. Đồng thời UBND phường Văn Quán có trách nhiệm tuyên truyền cho cư dân biết việc chủ đầu tư trả lại phí bảo trì cho từng cư dân là vi phạm quy định pháp luật hiện hành.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định, thì ban quản trị tòa nhà có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Trong vòng tối đa 45 ngày, UBND cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì sẽ phải thực hiện hoàn toàn các công việc cưỡng chế và chuyển giao khoản kinh phí này cho các ban quản trị tòa nhà.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự, thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Nhìn vào các nội dung quy định tại Điều 36 và Điều 37 Nghị định 99 cho thấy, cơ quan soạn thảo đã đã tiếp thu ý kiến phản hồi rất tích cực của dư luận, đặc biệt là sau hàng loạt những tranh chấp chung cư, chủ yếu xuất phát từ việc cư dân cho rằng, chủ đầu tư cố tình chây ỳ khoản phí bảo trì lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng tại các tòa nhà chung cư, điển hình như tại Tòa nhà Keangnam Hà Nội, Sông Hồng Parkview Thái Hà, Tòa nhà D11, Khu đô thị mới Cầu Giấy (quận Cầu Giấy)…

Vẫn còn nhiều việc phải làm

Việc nội dung về chuyển giao, cưỡng chế kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư lần đầu tiên được quy định chi tiết, cụ thể trong một văn bản pháp luật chính thức cho thấy nỗ lực đáng ghi nhận của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều “lỗ hổng” mà nếu không kịp thời bổ sung, sẽ khiến việc lạm dụng “phí bảo trì” vẫn có thể xảy ra.
 

"Với tài khoản như Nghị định quy định, giả sử trường hợp chủ đầu tư đang nợ ngân hàng, về nguyên tắc, ngân hàng vẫn có quyền xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản, bất kể tài khoản nào, miễn là thuộc về doanh nghiệp. Khi đó, dù cho quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, ngân hàng có quyền không thi hành, vì đó là tài sản ngân hàng đang nắm giữ, có quyền thu hồi hợp lệ và đã xử lý thu nợ rồi thì không có trách nhiệm hoàn trả" - Luật sư Trần Đức Sơn.

Theo luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật Basico, vấn đề đầu tiên phải nhắc tới, là trước khi bàn giao tài khoản phí bảo trì cho ban quản trị, thì khoản tiền này vẫn thuộc về doanh nghiệp chủ đầu tư quản lý. Có lẽ Nghị định đã có một khoảng trống trong sự nhìn nhận về nghiệp vụ ngân hàng, nên không đưa ra yêu cầu tài khoản phải là tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm chuyển giao trọn vẹn sang cho cư dân.

Với tài khoản như Nghị định quy định, giả sử trường hợp chủ đầu tư đang nợ ngân hàng, về nguyên tắc, ngân hàng vẫn có quyền xử lý nợ bằng tiền gửi trong tài khoản, bất kể tài khoản nào, miễn là thuộc về doanh nghiệp. Khi đó, dù cho quyết định cưỡng chế của UBND tỉnh, ngân hàng có quyền không thi hành, vì đó là tài sản ngân hàng đang nắm giữ, có quyền thu hồi hợp lệ và đã xử lý thu nợ rồi thì không có trách nhiệm hoàn trả.

Trong khi đó, theo Luật sư Trần Đức Sơn, Giám đốc Công ty Luật Sipco, nếu chủ đầu tư vẫn được cầm tiền, thì họ có thể sử dụng sai mục đích và sẽ khó có nguồn để bù đắp nếu khoản tiền này biến mất, dù có cưỡng chế cũng sẽ không có hiệu quả. Đặc biệt, trong trường hợp nhà chung cư có dưới 20 căn hộ không bắt buộc phải thành lập ban quản trị, hay nhà chung cư ít hộ ở, chưa thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, thì sẽ không có ai đề nghị và không cơ sở để chủ đầu tư bàn giao.

Vấn đề thứ hai cũng được nhắc tới là quy định về hồi tố đối với các trường hợp chây ỳ phí bảo trì chung cư trước khi thời điểm Nghị định 99 có hiệu lực. Theo luật sư Hải, về nguyên tắc vẫn có thể vận dụng quy định tại Điều 37 Nghị định 99 để cưỡng chế thu hồi phí bảo trì của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, sẽ có những vướng mắc không thể giải quyết.

Chẳng hạn, chủ đầu tư sẽ không chịu kê khai, không chịu trả lại các khoản lãi mà họ được hưởng từ nguồn phí bảo trì. Sẽ không có cơ sở chứng minh được về lãi suất, thời hạn hưởng lãi và số tiền lãi, bởi nguồn phí bảo trì từ trước chủ đầu tư đâu có quản lý theo tài khoản như quy định tại Điều 36 Nghị định 99.

Ngoài ra, rủi ro cũng đã thể hiện trong vấn đề cư dân có thu hồi được khoản phí bảo trì hay không, phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, có trường hợp chủ đầu tư tuyên bố phá sản, thì cư dân trong vai trò chủ nợ không có tài sản bảo đảm, rất khó có cơ hội lấy lại được nguồn tiền này.

“Nghị định đưa ra 3 phương án thu hồi quỹ bảo trì chung cư bao gồm (i) cưỡng chế tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì do chủ đầu tư thành lập, (ii) cưỡng chế tài khoản của chủ đầu tư tại các tổ chức tín dụng và (iii) xử lý tài sản để thu hồi kinh phí bảo trì. Biện pháp (iii) được xem là khó thực hiện, bởi hầu hết tài sản đều đã được thế chấp cho ngân hàng. Hơn nữa, dù có kê biên, định giá và tiến hành bán đấu giá tài sản, thì nguồn tiền thu được phải ưu tiên trả cho ngân hàng, là đơn vị đang nắm giữ tài sản đó để đảm bảo cho khoản vay của mình, phần dư còn lại mới tiến hành các hoạt động khác, như quỹ bảo trì”, luật sư Sơn cho biết.

Cả ông Sơn và ông Hải đều cho rằng, ngay cả khi Nghị định 99 đi vào áp dụng trên thực tế, thì việc chủ đầu tư chây ỳ bàn giao phí bảo trì vẫn có thể tái diễn. Do đó, cần sớm khắc phục điểm sơ hở về vấn đề tài khoản nêu trên bằng cách yêu cầu cơ chế phong tỏa tài khoản sử dụng để thu phí bảo trì chung cư.

Có như thế mới tạo cơ chế chặt chẽ ngay từ đầu, giúp người mua nhà giám sát được khoản phí của mình hoặc có thể cho phép đóng phí bảo trì sau khi nhận được giấy chứng nhận nhà ở hoặc sẽ nộp trực tiếp cho ban quản trị. Trường hợp nếu không nộp sẽ không nhận được giấy chứng nhận nhà ở.

Ngoài ra, phải đặt ra chế tài phạt hoặc bồi thường thiệt hại, thì trách nhiệm của chủ đầu tư sẽ rõ ràng hơn. Nội dung này cần được thể hiện trong các mẫu hợp đồng mua bán chung cư để cụ thể hóa việc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.