'Cưỡi sóng' bất động sản nghỉ dưỡng: Ai chìm, ai nổi?

Không ít doanh nghiệp tham gia phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang nếm trái đắng. Nhưng ngược lại, vẫn có không ít người bội thu.

Đã có lúc mức độ phát triển nóng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là chủ đề không thể thiếu trong báo cáo của các công ty tư vấn bất động sản. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc của CBRE đã từng ví làn sóng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng mạnh mẽ như sóng thần. Vậy mà suốt nửa đầu năm nay, cụm từ "bất động sản nghỉ dưỡng" hầu như hoàn toàn biến mất khỏi những báo cáo nghiên cứu thị trường. Thậm chí, trong các cuộc họp báo hay hội thảo về bất động sản, cánh phóng viên cũng như nhà đầu tư không ai đả động gì đến phân khúc này. Phải chăng, cơn sóng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vừa mới hình thành đã tan?

Thất bại đầu tiên

Không thể phủ nhận tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản đã khiến cho làn sóng bất động sản nghỉ dưỡng yếu dần. Số lượng những người tạo sóng ít đi và lực để tạo sóng cũng yếu đi. Thời sốt nóng, những căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng vẫn bán tốt, khiến không ít doanh nghiệp hăm hở lao vào phân khúc này. Không ít nhà đầu tư đã hy vọng rằng, kinh doanh bán biệt thự nghỉ dưỡng với việc thu tiền ứng trước của khách hàng thì không cần vốn lớn và cũng chẳng phải vay ngân hàng. Có doanh nghiệp còn tự tin cho rằng, với chút tiếng tăm của mình, họ sẽ dễ dàng thành công trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế đang chứng minh, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng không hề dễ chịu như "nghỉ dưỡng".

Six Senses Saigon River là một trong những dự án nếm chịu những thất bại ban đầu khi tham gia cưỡi con sóng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Tự tin với việc kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng khá thành công với khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Vân Bay ở Khánh Hòa, nhà phát triển dự án này (Công ty Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay) quyết định xây dựng một khu nghỉ dưỡng ở huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai theo phong cách đặc trưng Nam Bộ với những ngôi biệt thự mái lá nằm ven kênh rạch. Với lợi thế nằm cận kề TP.HCM, những người phát triển Six Senses Saigon River kỳ vọng sẽ thu hút được giới nhà giàu dốc hầu bao mua biệt thự để nghỉ dưỡng cuối tuần. Đồng thời, để nâng tầm đẳng cấp cũng như khẳng định với người mua về khả năng kinh doanh du lịch của dự án, chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng quản lý và vận hành khu nghỉ dưỡng với Six Senses, một tập đoàn đã có thành tích kinh doanh hai khu nghỉ dưỡng nổi bật ở Việt Nam là Six Senses Ninh Vân Bay và Ana Mandara. Chủ đầu tư cũng rất tự tin khi công bố giá bán biệt thự bình quân ở mức trên 20 tỷ đồng/căn.

Nhưng trái với kỳ vọng của chủ đầu tư, khách hàng đã tỏ thái độ hết sức dè dặt với việc mua biệt thự nghỉ dưỡng tại Six Senses Saigon River. Kể từ khi chính thức đưa sản phẩm ra thị trường vào tháng 7/2010, Six Senses Saigon River chỉ bán được 5 căn trên tổng số 50 biệt thự. Bước sang năm 2011, thị trường bất động sản lại bị tác động xấu của thị trường tài chính, khiến cho việc bán biệt thự là nhiệm vụ bất khả thi, buộc Ninh Vân Bay chủ động giãn tiến độ bán biệt thự để đợi thời điểm phù hợp hơn.

Nhưng thời điểm thuận lợi hơn còn chưa thấy, mà kết quả kinh doanh biệt thự èo uột tại Six Senses Saigon River đã khiến cho việc triển khai toàn bộ dự án bị ngưng trệ. Do không bán được biệt thự nên chủ đầu tư không có nguồn tiền bổ sung cho xây dựng, buộc phải vay ngân hàng và khi ngân hàng ngừng cho vay thì dự án không có tiền để triển khai tiếp. Kết cục là đã xuất hiện nợ xấu tại dự án này và năm ngoái Ninh Vân Bay đã rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ nặng. Trước tình thế đó, Hội đồng quản trị Ninh Vân Bay vào tháng 6 vừa qua đã buộc phải quyết định tìm kiếm đối tác đầu tư cho dự án này thông qua các hình thức góp vốn đầu tư, tài trợ vốn hoặc mua lại một phần hoặc toàn bộ vốn góp của Ninh Vân Bay tại dự án này.

Sự trầm lắng của thị trường bất động sản nói chung do chính sách thắt chặt tiền tệ kéo dài được đổ lỗi cho việc bán biệt thự tại Six Senses Saigon River thất bại và tiến độ triển khai dự án bị ảnh hưởng. Nhưng sự thực có hoàn toàn nằm ở lý do khách quan như chủ đầu tư từng giải thích với các cổ đông của mình? Bởi trên thực tế, dù thị trường bất động sản đóng băng, dòng tiền cạn kiệt, nhưng có dự án vẫn có tiến độ xây dựng tốt và vẫn thu hút được người mua.

Giới kinh doanh địa ốc hiểu rõ về Six Senses Saigon River chỉ ra nguyên nhân bán biệt thự thất bại của dự án này là do biệt thự được định giá quá cao, chưa phù hợp với nhu cầu khách hàng. Có thể mô hình biệt thự gỗ kết hợp với mái lá theo phong cách sông nước Nam Bộ rất hấp dẫn khách du lịch nghỉ dưỡng, nhưng với chủ sở hữu nó không thể hiện được đẳng cấp của họ.

Hút khách giữa thời suy thoái

Một làn sóng mới, tuy nhỏ, vẫn đang âm thầm khởi lập trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Kết quả kinh doanh bán biệt thự và căn hộ của Hyatt Regency Danang Residences chắc chắn là niềm mơ ước của các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng. Kể từ khi tung ra thị trường giữa năm 2009, dự án đã bán được trên 90% trong tổng số 27 căn biệt thự và 183 căn hộ với giá bán hiện tại từ 200.000-2 triệu USD/căn. Hyatt Regency Danang Residences có lợi thế là một trong những dự án bất động sản nghỉ dưỡng đầu tiên được tung ra thị trường giữa lúc bất động sản nghỉ dưỡng được coi là kênh đầu tư thời thượng nên tốc độ bán hàng ban đầu rất nhanh.

Thậm chí, dự án này bán được cả những căn hộ có giá trị tương đương với một biệt thự nghỉ dưỡng cỡ trung bình ở gần đó. Theo ông Michael Piro, Phó giám đốc Indochina Land - nhà phát triển dự án thì đầu năm nay, Công ty đã bán được 2 biệt thự tại khu nghỉ dưỡng The Nam Hải ở Quảng Nam và một căn hộ penthouse sát biển của Hyatt Regency Danang Residences với giá bán căn hộ lên đến hơn 700.000USD. Vì thế, Công ty vẫn tự tin tung ra thị trường tòa tháp căn hộ cuối cùng của dự án này với giá bán tối thiểu là 340.000USD/căn.

Ông Đoàn Hiểu Minh, chủ nhân một biệt thự tại Hyatt Regency Danang, cho biết, nhiều năm qua, gia đình ông thường xuyên đi du lịch Đà Nẵng để tránh phiền nhiễu trong công việc và để các thành viên gia đình dành nhiều thời gian cho nhau hơn. Chính vì thế, ông quyết định mua biệt thự tại dự án này "một ngôi nhà bên bãi biển thực sự là một nơi tuyệt vời để thư giãn và tận hưởng mọi khoảnh khắc của gia đình". Một khách mua căn hộ khác là Trương Tuyến Anh thì cho biết, ông quyết định mua căn hộ tại Hyatt Regence Danang Ressidences vì ông thường xuyên đến chơi golf tại sân golf Montgomerie Links gần đó, đồng thời dự án lại có chỗ chơi cho con ông, khu spa thư giãn cho vợ. Đặc biệt ông đã quá quen thuộc với những tiêu chuẩn cao cấp như được thể hiện ở Khách sạn Park Hyatt Saigon.


Michael Piro nhận xét, yếu tố dẫn đến quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng phần lớn là do lối sống đẳng cấp chứ không phải khía cạnh đầu tư. Vì thế, những người mua bất động sản nghỉ dưỡng thường dư dả tiền mặt và không chú trọng quá nhiều đến giá cả. Điều quan trọng hơn đối với họ là dự án có thực sự danh tiếng hay không, mang lại lối sống đẳng cấp cho họ hay không? Chính vì thế, Indochina Land đã có những chiến lược tiếp cận và lôi kéo khách hàng hết sức tinh tế. Thay vì giảm giá như các dự án khác thì chủ đầu tư Hyatt Regency Danang Residences lại quyết tâm giữ vững giá bán. Nhưng đồng thời, để người mua trải nghiệm được đẳng cấp của những dự án do mình phát triển, sắp tới chủ đầu tư sẽ tặng khách mua mới thẻ nghỉ dưỡng trị giá hàng trăm triệu đồng tại các khu nghỉ dưỡng như: The Nam Hải hay Six Senses Côn Đảo.

Âm thầm tạo sóng mới

Trong lúc cơn sóng bất động sản nghỉ dưỡng đã nhấn chìm không ít các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này thì những doanh nghiệp có kinh nghiệm và tiềm lực vẫn âm thầm xây dựng để có thể nhanh chóng chớp cơ hội khi thị trường phục hồi. Cũng giống như Indochina Land, phần lớn những doanh nghiệp này tin rằng, bất động sản nghỉ dưỡng "khỏe" hơn các phân khúc khác của thị trường bất động sản vì ít yếu tố đầu cơ, khách mua là những người giàu mà khi kinh tế càng phát triển thì nhu cầu nghỉ dưỡng và thể hiện đẳng cấp của người giàu lại càng tăng. Vì thế, mặc dù tình hình kinh tế vẫn khó khăn, nhưng thời gian gần đây vẫn có dự án bất động sản nghỉ dưỡng tung sản phẩm ra thị trường hoặc có doanh nghiệp vẫn âm thầm tiếp xúc, tìm hiểu nhu cầu khách hàng để chuẩn bị cho những chiến dịch bán hàng rầm rộ thời gian tới.

Đà Nẵng vẫn là tâm điểm tạo sóng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vì số lượng người tạo sóng cũng ngày càng tăng lên. Tuần qua, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng chính thức chào bán 48 biệt thự của dự án The Song với giá trên 20 tỷ đồng/căn. Số lượng biệt thự chào bán trong thời gian tới ở Đà Nẵng cũng chắc chắn sẽ tăng mạnh vì sự gia nhập của những dự án mới như The Empire hay Vinpearl Villas Ngũ Hành Sơn.

Sóng bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang lan sang biển Lăng Cô, tỉnh Thừa Thiên Huế. Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển nhà Vicoland vừa mới công bố kế hoạch xây dựng và bán 52 biệt thự sang trọng kiểu Ý của dự án Mediterraneo Resort. Nhưng Laguna Lăng Cô mới là dự án được kỳ vọng sẽ tạo sóng mạnh mẽ do quy mô lớn và được phát triển bởi Banyan Tree - một tập đoàn đã gây dựng danh tiếng và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng lão luyện với dự án Laguna Phuket tại Thái Lan. Nhờ nguồn vốn 200 triệu USD huy động được từ một quỹ đầu tư nên trong suốt một năm qua, tiến độ xây dựng dự án này không bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng kinh tế. Mới đây, tập đoàn này đã chỉ định Savills làm đơn vị tiếp thị và bán hàng độc quyền, trong đó giai đoạn đầu có 31 biệt thự Banyan Tree Residences và 40 căn hộ Angsana.

Xung quanh Hà Nội, hoạt động đầu tư vào bất động sản vẫn âm thầm diễn ra. Có điều, thay vì đầu tư những ngôi biệt thự nghỉ dưỡng hàng chục tỷ đồng, làn sóng đầu tư đang chuyển đến phân khúc bất động sản nhỏ và rẻ mà điển hình là các dự án mới tung ra thị trường trong thời gian gần đây như Điền Viên Thôn, Melody Villas với giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

Rõ ràng, một làn sóng mới, tuy nhỏ vẫn đang âm thầm khởi lập trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và chắc chắn các doanh nghiệp sẽ rút kinh nghiệm từ bài học thất bại của Six Senses Saigon River và thành công của Hyatt Regency Danang Residences để tránh bị sóng vùi.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN