Cơn sóng ngầm giá đất và cuộc chơi của đầu nậu

Trong khoảng hai tháng gần đây, giá nhà đất khu vực vùng ven TP.HCM đã có sự biến động mạnh chưa từng có, thậm chí vượt đỉnh giai đoạn bong bóng nổ ra gần 10 năm trước. Trong đó có nguyên nhân không nhỏ là do trò đẩy giá trục lợi của môi giới.

Giá đất tăng mạnh do ăn theo quy hoạch hạ tầng giao thông và quy hoạch các dự án - Ảnh: N.P.

Giá đất “nhảy múa”

Theo đánh giá chung của một số công ty nghiên cứu thị trường, mức tăng trung bình dao động ở các khu vực này từ 20 - 40%, đặc biệt ở những khu vực có hạ tầng phát triển tốt và xuất hiện thông tin mới về quy hoạch. Các khu vực quận 9, khu Tây Bắc, khu Nam, huyện Cần Giờ đang là nơi có giá đất tăng mạnh nhất, từ 50 đến 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân theo tìm hiểu thực tế của phóng viên, giá đất tăng là do chủ đầu tư và môi giới dựa vào quy hoạch hạ tầng giao thông, cũng như quy hoạch hạ tầng dự án để làm giá.

Đơn cử tại quận 9, tuy không xuất hiện những dự án mới, nhưng giá đất vẫn tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc đất nền, nhà phố trên trục đường Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Xiển, Trường Lu, nơi có bệnh viện Ung bướu và Bến xe Miền Đông mới (các dự án này đang xây dựng). Giá đất được rao bán 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 15 - 20% so với cùng kỳ năm 2018.

Ngay cả tại huyện đảo Cần Giờ - một khu vực hẻo lánh của TP.HCM, từ tháng 2.2019 tới nay, khi thông tin duyệt thiết kế cầu Cần Giờ được UBND TP.HCM công bố, giá đất đã liên tục “nhảy múa”. Đáng nói là, khu vực này không có dự án bất động sản, quỹ đất chủ yếu là của người dân tự ý san lấp, chia lô đất ruộng rau, đất trồng cây lâu năm để bán.

Trong vai người đi mua đất, chúng tôi được Thăng, một nhân viên môi giới bất động sản giới thiệu lô đất diện tích 500 m2 mặt tiền đường Thạch Thới (Cần Giờ). Giá bán hiện là 19 triệu đồng/m2, trong khi cùng kỳ năm 2018 chỉ có 11 triệu đồng/m2.

“Đất mới thì không có, đây là những khu đất mà chủ trước mua rồi giờ gửi bán lại. Các anh không mua ngay thì giá còn tăng nữa. Từ giữa tháng 3 tới nay, người tới hỏi mua đất rất nhiều”, Thăng nói.

Theo giới phân tích thị trường, việc giá đất tăng chỉ là trò đẩy giá trục lợi, thực sự nhiều tiện ích mà dân môi giới quảng cáo với khách hàng chỉ là bánh vẽ. “Việc thổi giá bất động sản thường diễn ra với các dự án đất nền, nhà phố. Mánh thổi giá rất đơn giản và không có gì mới, đó là dựa vào quy hoạch hạ tầng giao thông được công bố, dựa vào các dự án lớn đang triển khai, vẽ thêm tiện ích dự án để rồi giá đẩy lên cao bất thường”, TS Trương Huy Mai - Quỹ đầu tư RMIT phân tích.

Cũng theo ông Mai, điều bất hợp lý là giá đất tăng lên cao, nhưng khi thị trường đi xuống, giá đất không giảm mà giữ nguyên, để rồi đợt sau lại tiếp tục tăng, dựa trên giá nền khi trước. Điều này đã đẩy giá đất tăng mạnh từ 20 đến 60%. Nhiều người đầu tư theo phong trào, không suy nghĩ kỹ, dễ lâm vào cảnh mất tiền oan bởi giá trị thực của lô đất không đến vậy.

Trước việc cơn sốt đất lan rộng, thu hút các nhà đầu tư lao theo, khiến nhiều ý kiến lo ngại về nguy cơ bong bóng bất động sản. Cũng chính lo ngại này, nhiều địa phương đã có động thái siết lại thị trường bất động sản như hạn chế phân lô bán nền, thanh kiểm tra các dự án, dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thậm chí tạm dừng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, cơn sốt đất hiện nay không hẳn hoàn toàn là sốt ảo, do giới đầu cơ đẩy giá, mà có cả xuất phát từ yếu tố thực.

Theo ông Nguyễn Danh Phương, Tổng giám đốc TNA Holdings, một trong những lý do để nhận thấy sự tăng giá bất động sản đang theo quy luật thị trường là nhu cầu nhà ở, kinh doanh thương mại ngày càng gia tăng, trong khi quỹ đất không có nhiều, thậm chí ở một vài phân khúc gần đây bị siết nguồn cung. Do vậy, xét ở góc độ cung cầu, khả năng giảm giá là khó.

Nhan nhản cảnh báo dự án ma

Giá đất biến động ngoài tầm kiểm soát và đi cùng với nó là lời các cảnh báo từ các cơ quan chức năng về sự xuất hiện của nhiều dự án “ma”.

Mới đây, UBND phường Phú Thuận, quận 7 đã phát công văn khuyến cáo người dân không mua bán, chuyển nhượng đất đai liên quan đến dự án mang tên Dự án khu dân cư Venica Garden có địa chỉ tại khu phố 3, đường Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM. Cụ thể, qua kiểm tra trên mạng xã hội, có nhiều thông tin liên quan đến việc phân lô bán nền thuộc dự án Khu dân cư Venica Graden. Tuy nhiên, qua rà soát, UBND phường Phú Thuận khẳng định, hiện nay trên địa bàn phường không có dự án này.

Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện trên mạng đang có nhiều thông tin quảng cáo Dự án Venica Garden có tổng diện tích khoảng 10.000m2 với khoảng 118 nền, giá chỉ 2,8 tỉ đồng/nền. Theo các thông tin giới thiệu trên mạng, dự án do Công ty Kim Tây Nam làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau khi UBND phường Phú Thuận ra văn bản, tiến hành kiểm tra một số địa chỉ web này thì hiện đã không còn tồn tại.

Còn tại quận Thủ Đức, UBND phường Linh Trung vừa qua cũng phát đi thông báo cảnh báo hoạt động mua bán đất nền có dấu hiệu lừa khách hàng tại tổ 5, khu phố 6, liên quan đến hai doanh nghiệp bất động sản là Công ty cổ phần Đầu tư Angle Lina và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group.

Cụ thể, theo thông báo của UBND phường Linh Trung, không có dự án nhà ở nào trong khu vực tổ 5, khu phố 6. Khu đất mà 2 công ty trên rao bán nằm trong quy hoạch Đại học Quốc gia TP.HCM đang đợi thực hiện các chính sách giải tỏa đền bù.

“Họ tự vẽ dự án khu dân cư rồi đem bán với giá rẻ, nhằm thu hút nhiều người vào mua. Đây là hành vi có dấu hiệu lừa gạt những người dân thiếu thông tin về dự án”, ông Trần Quốc Hưng - Chủ tịch UBND phường Linh Trung cho biết.

Tương tự, UBND phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú cũng vừa phát hiện một khu đất trống có diện tích hơn 4.000m2 nằm trong hẻm 38 Nguyễn Sơn, phường Phú Thọ Hòa (đang được quy hoạch là đất công viên cây xanh, thể dục thể thao) bị phân lô ra bán. Hàng loạt khu đất đang được quy hoạch công viên, trung tâm TDTT, cơ sở y tế, trường học.

Theo quan điểm của LS Nguyễn Thanh Nhã - Văn phòng luật sư DBS, để bảo vệ người mua, đòi hỏi các cơ quan chức năng cần phải mạnh tay hơn nữa trong việc ngăn chặn, xử lý từ đầu, còn như hiện nay chỉ mới mang tính chất tuyên truyền, giải quyết hậu quả. Nếu cơ quan quản lý nhà nước muốn, hoàn toàn có thể xử lý một cách nhanh chóng.

Chẳng hạn, hiện nay, các cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để đưa hợp đồng qua thừa phát lại thay vì thực hiện ở văn phòng công chứng, nhưng theo quy định, thừa phát lại không có chức năng công chứng hồ sơ nhà đất. Sở Tư pháp TP.HCM cần yêu cầu các văn phòng thừa phát lại chấm dứt chứng nhận cho hồ sơ mua bán đất trái pháp luật.
 

DiaOcOnline.vn – Theo TGTT