Cơ hội nào cho phân khúc đất nền?

Theo báo cáo thị trường của nhiều công ty tư vấn uy tín thì phân khúc liền kề, biệt thự sau 5 quý liên tiếp hầu như không có giao dịch, nay đã có thanh khoản trở lại.

Giá đã đến “đáy”

Thông tin dự án Thanh Hà hay Nam An Khánh sẽ được chủ đầu tư tái khởi động sau nhiều năm “chết lâm sàng”, cộng với tin các đại gia bất động sản như FLC sẽ chính thức chào bán 20 nền đất biệt thự và 120 nền nhà liền kề tại dự án FLC Garden City (xã Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm), Công ty TNHH thương mại hỗ trợ kiến thiết Miền Núi mở bán dự án liền kề The Premier Hà Nội (Dịch Vọng, Cầu Giấy), Tổng công ty Viglacera mở bán các căn biệt thự, liền kề tại Khu biệt thự Lâm Viên (Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm)… khiến cảm giác phân khúc này đang “ấm” dần lên.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên ĐTCK, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp vẫn tỏ ra rất thận trọng khi quay lại phân khúc này. Còn nhớ, vào thời điểm này cách đây 3 năm (2011), dọc Đại lộ Thăng Long, giá đất sụt giảm khoảng 30%. Đơn cử như giá đất dự án Geleximco thời điểm đó giảm từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với đầu năm và giao dịch ở khoảng 40 - 45 triệu/m2; dự án Thiên đường Bảo Sơn, một căn biệt thự 200 m2 đã xây thô giá 15 tỷ đồng cũng được chào bán với giá chỉ 9,5 tỷ đồng; một căn biệt thự 210 m2 có giá gốc 8,5 tỷ đồng ở dự án Bắc An Khánh, trước đây rao bán tiền chênh lên tới 7 tỷ đồng, nhưng nay chủ nhà đã hạ giá chênh chỉ còn 2,9 tỷ đồng; đất biệt thự ở dự án Bắc quốc lộ 32 (thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức), chủ đầu tư đã công bố giá bán là 33 triệu đồng/m2, tức là giảm tới 35 - 40% so với giá thị trường thời cao điểm.

Khu vực huyện Mê Linh có gần 50 dự án nhà ở, khu đô thị mới có quy mô từ vài chục đến vài trăm héc-ta như: Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, Khu đô thị Tiền Phong, Phúc Việt, Hà Phong, Cienco 5, Chi Đông, Diamond Park New, River land, AIC… Giá đất dự án tại khu vực này năm 2011 đã giảm tới 50% và được giao dịch ở mức trung bình 18 - 20 triệu đồng/m2, nay chỉ còn 8 - 11 triệu đồng/m2. Trong đó, giá liền kề Khu đô thị Diamond Park New hiện chỉ còn 13 - 14 triệu đồng/m2, giảm trên 20%. Liền kề Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh khu cũ, lô đất diện tích 100 m2 hiện được rao bán mức 11 triệu đồng/m2, trong khi ở thời điểm thị trường sốt nóng, giá lên mức đỉnh 18 - 20 triệu đồng/m2. Dự án AIC Mê Linh, giá mỗi mét vuông liền kề khoảng 12 - 13 triệu đồng. Dự án Tùng Phương giá 12 triệu đồng/m2, dự án Ba Đình giá 8 - 10 triệu đồng/m2…

Phải là dự án tốt

Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cho biết, sau 3 năm “đóng băng”, phân khúc đất nền tại Hà Nội thời gian gần đây đã ghi nhận sự quay trở lại của khách hàng. Tuy nhiên, theo ông Giang, đối tượng khách hàng chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư, do cảm thấy thị trường có dấu hiệu tốt, nên đã “đi trước đón đầu”.

Ông Phan Xuân Cần, Tổng giám đốc Công ty Sohovietnam cho biết, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại thị trường, chứ không chỉ người mua để ở. Tuy nhiên, phân khúc liền kề, biệt thự không dành cho người nghèo nên cũng rất “kén khách”. Vì vậy, chỉ các dự án tốt, có khả năng ở ngay hoặc có cơ hội mang lại lợi ích trong thời gian ngắn như những dự án dọc hai bên cầu Nhật Tân mới có cơ hội tốt để bán hàng.

“Vẫn còn hàng chục dự án “đắp chiều” khắp Hà Nội mà không biết đến bao giờ mới khởi động lại vì vị trí xa trung tâm hay chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu”, ông Cần nói.

Theo CBRE, kết thúc quý III/2014, thị trường bất động sản đã chứng kiến diễn biến tích cực của phân khúc liền kề, biệt thự. Thị trường liên tục ghi nhận những đợt mở bán từ các dự án cũ, sự gia nhập ồ ạt từ hàng loạt dự án mới, hàng loạt dự án được tái khởi động. Đây là những tín hiệu cho thấy, mảng thị trường nhà ở biệt thự, liền kề đã phát tín hiệu hồi phục trở lại.

CBRE nhận định, giá biệt thự, liền lề trên thị trường thứ cấp đã có những tín hiệu tích cực do tăng nhẹ khoảng 1% sau 3 quý liên tiếp giảm. Các dự án đã bàn giao nhà có mức tăng cao nhất. Về vị trí, quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ và Từ Liêm vẫn có mức giá cao hơn trung bình toàn thị trường, chủ yếu là nhờ các dự án uy tín. Các dự án tại các quận nội thành có mức giá cao hơn nhiều nhờ có vị trí đắc địa.