Có cần lo bất động sản “lai” biến tướng?

Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) đón nhận nhiều thông tin liên quan tới BĐS “lai”. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường này đang trở thành điểm sáng. Tuy nhiên, cơ chế và chính sách quản lý BĐS “lai” vẫn chưa được rõ ràng.

Trước thông tin BĐS “lai” đang ngày càng phát triển, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính Phủ, Bộ Xây dựng và các ban, ngành liên quan tại Tp.HCM để đề xuất điều chỉnh nội dung liên quan đến công tác quản lý đối với các dự án, công trình về condotel, officetel, shophouse.

BĐS “lai” phát triển

Một số báo cáo về các loại hình BĐS “lai” thời gian qua cho thấy loại hình này đều đạt tỷ lệ bán cao, phần lớn dự án được tiêu thụ hết số lượng mở bán trong sự kiện giới thiệu dự án.

Nguyên nhân khiến BĐS “lai” phát triển trong thời gian gần đây là do phong cách thiết kế, phát triển và quảng cáo đều nhằm vào mục đích mua-cho-thuê, cung cấp thêm một lựa chọn đầu tư thay thế cho các nhà đầu tư muốn đa dạng danh mục đầu tư của họ. Ngoài ra, loại hình này giúp tận dụng diện tích nhỏ, với khoản đầu tư thấp, khiến cho các chủ đầu tư sẵn sàng mở rộng đầu tư.

Những sản phẩm kết hợp giữa văn phòng, khách sạn, căn hộ như officetel, condotel, shophouse với thời gian sở hữu đến 50 năm, chính là lợi thế lớn để BĐS “lai” phát triển ở Việt Nam.

Bên cạnh ưu thế sở hữu, loại hình này được phát triển dựa trên lợi thế diện tích căn nhỏ, chi phí đầu tư thấp, phí dịch vụ và phí quản lý thấp hơn, phù hợp với túi tiền của người Việt và khách du lịch.

Chính vì vậy, trong năm 2014, thời điểm BĐS “lai” bắt đầu được phát triển tại thị trường Việt Nam, tính riêng thị trường BĐS Tp.HCM đã chào đón hơn 8.000 căn officetel. Condotel, shophouse cũng đón nhận nhiều dự án ra đời, chủ yếu ở những địa phương phát triển về ngành du lịch.

Tuy nhiên, cho đến nay, khung pháp lý đối với các BĐS “lai” vẫn chưa được ổn định và còn nhiều lỗ hổng, có thể tạo nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.

Do đó, mới đây HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Văn phòng Chính Phủ, Bộ Xây dựng và các ban, ngành liên quan tại Tp.HCM để đề xuất điều chỉnh nội dung liên quan đến công tác quản lý đối với những dự án BĐS “lai”.

Theo HoREA nhận định, hiện nay những loại hình như condotel, officetel, shophouse… tại nhiều nơi đang sử dụng hình thức cho phép được lưu trú cả trong ngày nghỉ, có nơi chỉ cho phép lưu trú trong những ngày làm việc, không cho phép được lưu trú trong ngày nghỉ, cũng có nơi không cấp phép cho loại hình officetel để phân biệt rạch ròi khu vực ở với khu vực văn phòng làm việc, kinh doanh, gian hàng kinh doanh trong dự án nhà ở.

Cần pháp lý rõ ràng

Xét về mặt pháp lý, hiện chưa có quy định cụ thể đối với loại hình này, nhất là officetel, loại hình tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án.

Các chủ đầu tư thường tận dụng việc chưa ổn định khung pháp lý này để chuyển hạng mục thương mại trong dự án thành hạng mục officetel nhằm thu hồi vốn nhanh.

Nhưng cũng vì vậy mà lợi ích của cư dân và khách thuê bị giảm bớt, tương ứng với tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm. Trong khi, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế cũng chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ condotel, officetel….

Một vấn đề khác nữa là chỉ tiêu về dân số đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, đặc biệt góp phần gia tăng tình trạng ùn tắc giao thông đối với các khu vực được chấp thuận đầu tư dự án theo loại hình này.

Do đó, HoREA đã đưa ra một số giải pháp như đồng thuận về quy mô diện tích officetel trong khoảng 25 – 50 m2/phòng. Đối với căn hộ condotel, cần có diện tích phù hợp theo quy định về thiết kế phòng khách sạn, resort.

Liên quan đến chỉ tiêu dân số, theo HoREA, không nên quy định chỉ tiêu dân số tương đương (bằng 100%) với chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, nếu bố trí kết hợp condotel, officetel trong chung cư hỗn hợp.

Trong một số trường hợp, doanh nghiệp sẽ xin đầu tư 100% căn hộ chung cư, mà không lập dự án xây dựng chung cư hỗn hợp với condotel, officetel, để đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Đối với khu đậu xe, HoREA thống nhất quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp cho loại hình condotel, officetel, nhưng không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của ban quản lý chung cư hỗn hợp nhằm sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe.

Tiếp đến, về phương án bố trí, HoREA thống nhất đối với trường hợp trong công trình chung cư hỗn hợp, phần condotel, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở.

Cuối cùng, trong công tác quản lý nhà nước, HoREA đề nghị cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel, shophouse thành căn hộ nhà ở, phá vỡ quy hoạch chung và gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Trong khi đó, theo nhiều chuyên gia, thời gian tới, nguồn cung BĐS “lai” sẽ tiếp tục tăng. Do đó, thị trường BĐS rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình này nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý nhất.