Chuyện con dấu và dự án bất động sản

Nhiều đạo luật quan trọng hàng đầu của nền kinh tế nước nhà đã được Quốc hội thông qua và chuẩn bị đi vào cuộc sống từ năm 2015. Tạm vui với nội dung mới từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, giới hành nghề địa ốc lẫn người mua nhà chợt …giật mình khi thấy độ thông thoáng của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư sửa đổi.

Có hiệu lực từ 1/7/2015, chỉ riêng nội dung không cần được cấp chứng nhận đầu tư và “tự chủ” về con dấu đã khiến các đơn vị hành nghề xây dựng – nhà đất chộn rộn những toan tính sao cho hợp thời, hợp luật.

“Hậu kiểm”, có loạn dự án?

Ngay sau thời điểm hai đạo Luật tư sửa đổi được chuẩn y, người đứng đầu Bộ Kế hoạch & Đầu tư đã đăng đàn trong chuyên mục “Dân hỏi Bộ trưởng trả lời” để trả lời về tinh thần, nội dung cốt lõi nhất mà người dân, DN quan tâm.

Bộ trưởng Bùi Quang Vinh nhấn mạnh phương pháp “chọn bỏ” (Cái gì cấm, cái gì hạn chế thì ghi vào trong Luật) là cách làm khó mà không phải nước nào cũng dám áp dụng. Những gì luật pháp không cấm thì người dân, DN được tự do đầu tư, kinh doanh. Đồng thời, lãnh đạo Bộ nhắc tới cơ chế “hậu kiểm” (thay cho “tiền kiểm” trước đây) là điểm rất thông thoáng, minh bạch, giảm bớt chi phí cho người dân.

Ở lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, DN cần phải đáp ứng những điều kiện đó và cơ quan quản lý sau đó sẽ kiểm tra và chấn chỉnh tùy theo mức độ vi phạm. Chi tiết hơn, theo Luật mới, trong danh mục 267 ngành kinh doanh có điều kiện, Chính phủ sẽ quy định loại ngành nghề nào phải được cấp phép nhưng sẽ được hạn chế ở mức tối thiểu. Đương nhiên, thời điểm công bố sẽ là từ nay tới khi Luật bắt đầu có hiệu lực chính thức (tháng 7/2015).

Các hoạt động kinh doanh có điều kiện trong ngành BĐS đều thuộc quản lý của Bộ Xây dựng. Trên Cổng thông tin Đăng ký doanh nghiệp quốc gia, danh mục này gồm 24 ngành nghề với chi tiết về khung pháp lý lẫn cơ quan thực hiện.

Thực tế diễn biến thị trường BĐS 4 năm qua dưới thiết chế “tiền kiểm”, từ Bắc chí Nam chẳng bao giờ vơi những vụ tố tụng liên quan tới lừa đảo chiếm đoạt tài sản từ dự án. Trong đó, rất nhiều “đại án” có sự liên đới của nhân viên nhà băng hay cán bộ ngành tài nguyên.

Tháng 11/2010, Trưởng phòng Tài nguyên – Môi trường Thành phố Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) cùng một chuyên viên thuộc cấp bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra về hành vi lợi dụng chức vụ quyền hạn khi thi hành công vụ.

Tháng 10/2014, “liên minh ma quỷ” gồm lãnh đạo Công ty tư vấn thiết kế xây dựng K.T.T và hai cán bộ cấp Phó giám đốc và Phó phòng Kế hoạch – kinh doanh của Agribank chi nhánh Bình Chánh, bị khởi tố với các tội danh lừa đảo, lập dự án ma và vi phạm quy định cho vay tín dụng..

Tp.HCM và Hà Nội là hai địa bàn chứng kiến rõ nhất sự nhởn nhơ ngoài vòng pháp luật của những dự án chậm tiến độ, những DN thừa chiêu trò – thiếu chuyên môn và đạo đức.

Quy trách nhiệm, sai phạm của DN liên quan thì không khó, còn hậu xử lý và khắc phục thiệt hại cho đối tượng liên quan mới là nan giải. Trải qua đủ khâu thủ tục giấy tờ từ lập dự án, xin phép, đền bù GPMB, thi công san nền tới lúc hoàn công, một dự án nhà ở thương mại xưa nay vẫn được “tiền kiểm” kỹ tới mức DN phát “sốt” vì… “núi” thủ tục.

Chuyển sang “hậu kiểm”, DN sẽ thoải mái lập dự án “ma” hơn trước, vô tư huy động vốn từ khách hàng. “Nếu chưa đúng thì yêu cầu chỉnh sửa, nếu sai phạm quá lớn thì có thể dừng” (trích trả lời của Bộ trưởng Bùi Quang Vinh), đó là những gì cơ quan quản lý Nhà nước sẽ áp dụng?!

Nghề khắc dấu sắp “mạt vận”

Ở nội dung mới được thông qua trong Luật Doanh nghiệp sửa đổi, con dấu – minh chứng cho pháp nhân của DN hàng chục năm qua đang dần trở nên… lỗi thời. Nói như người đứng đầu Bộ KH&ĐT, trên thế giới người ta bỏ con dấu gần hết rồi. Thêm nữa, thủ tục xin cấp con dấu, khắc dấu tốn nhiều chi phí, thời gian của DN nên Luật sửa đổi theo lộ trình từng bước loại bỏ con dấu.

Ngay lúc này, chữ ký điện tử đã được không ít DN mạnh dạn áp dụng. Nhưng phần đa, mỗi bản hợp đồng mua bán, mỗi thỏa thuận góp vốn dự án đều đòi hỏi đủ cả chữ ký “tươi” lẫn con dấu pháp nhân các bên liên quan.

Trong ngành kinh doanh BĐS lại càng thấy sự cần thiết vượt trội của con dấu “cộp” trên mỗi giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng. Thời còn “con dấu”, giới đầu cơ lướt sóng chỉ cần giấy tờ viết tay có chữ ký hai bên là… xong giao dịch.

Sau này, khi xuất hiện dày đặc những vụ “tiền mất, tật mang” trên thị trường, người mua nhà chỉ “tin” vào các bộ hồ sơ dự án, văn bản hợp tác đầu tư huy động tiền có dấu đỏ kèm chữ ký của chủ đầu tư.

Trở lại với lời khuyên của lãnh đạo Bộ KH&ĐT trong trường hợp các bên DN “lăn tăn” về pháp lý con dấu của đối tác. Cụ thể, khi ký kết hợp đồng, DN phải tìm hiểu pháp lý, con dấu của đối tác đã đăng ký tại cơ quan quản lý hoặc qua những công bố trên mạng. Tự kiểm tra, đối chiếu, đó là “trách nhiệm” của DN, còn việc của cơ quan hữu trách là kiểm tra và xử lý.

Giả thiết ở một địa bàn hành chính còn yếu và thiếu về cơ sở hạ tầng thông tin, liên lạc, để “check” bên B, bên A sẽ khá chật vật tìm hiểu trước khi đặt bút ký. Một trường hợp khác, khi chữ ký điện tử được áp dụng phổ biến ở tương lai, chữ ký người đại diện DN sẽ đăng ký công khai ở Sở KH&ĐT để bất cứ ai cũng có thể nhìn, đối chiếu độ “chuẩn” văn bản, giấy tờ liên quan.

Đương nhiên, kẻ xấu cũng vô tư tham chiếu và bắt chước?! Lúc đó, cơ quan quản lý buộc phải áp dụng một hàng rào kỹ thuật để kiểm tra, bảo vệ chữ ký điện tử đó (giống như bảo hộ thương hiệu) vì quá nhiều lình xình liên quan tới chữ ký…

Chữ ký, con dấu, thoải mái kinh doanh kiểu “tiền trảm hậu tấu”, mới nghĩ tới đã đủ mệt. Áp dụng vào địa ốc, còn…kinh hãi tới đâu.