Chung cư và chuyện an cư

Chừng 10 năm từ khi thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu vào khuôn khổ, bộ mặt đô thị lẫn tư duy người mưu cầu chốn ở tại các thành thị lớn đã thay đổi mạnh mẽ. Với sự chuyên nghiệp của DN, vào cuộc đúng lúc của nhà băng hay…ngày càng đông của lực lượng hành nghề dịch vụ BĐS, không còn mối lo thiếu sản phẩm đáp ứng nhu cầu "Thượng đế". Nhưng, liệu có cần thêm những sự cố giật mình để lột tả chân xác ưu – nhược điểm của chung cư?

Tại địa bàn Hà Nội, trong khi số lượng ngày càng nhiều khu chung cư đi vào hoạt động, phục vụ người dân, thì tỷ lệ những cộng đồng nhà ở cao tầng được thành lập ban quản trị hợp thức, hợp pháp rất hạn chế. Có trường hợp, dù Ban quản trị (do cư dân bầu) đã có, nhưng vẫn xảy ra xung đột "như cơm bữa" với Ban quản lý tòa nhà.

Đơn cử, cách đây chưa lâu, chuyện chiếc xe ô tô của cư dân bị "mưa gạch" tấn công ngay trong sân sau chung cư 19 Đại Từ (quận Hoàng Mai) là một điển hình trong vô vàn sự việc đáng buồn khác diễn ra trong đời sống chung cư.

Ban quản trị "đá" Ban quản lý

Nguyên nhân dẫn tới sự tranh chấp, va chạm kéo dài giữa cư dân (đại diện là Ban quản trị tòa nhà) với đơn vị quản lý (chủ đầu tư) ở chung cư Lidaco thời điểm 2013, xét tới cùng, vẫn nằm ở việc giành quyền quản lý – liên quan trực tiếp tới quyền lợi khai thác các dịch vụ tòa nhà.

Tới nay, theo thống kê mới nhất của cơ quan chức năng, toàn thành phố Hà Nội hiện có 631 nhà chung cư nhưng mới thành lập được 190 ban quản trị (đạt 39%).

Tại một số nhà chung cư sau khi thành lập Ban quản trị, đã nảy sinh mâu thuẫn về quyền lợi và trách nhiệm giữa Ban quản trị với chủ đầu tư; đơn vị quản lý vận hành và người dân sinh sống; bàn giao kinh phí bảo trì 2%…

Mới nhất, theo Dự thảo thông tư quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, việc giao Quỹ bảo trì tòa nhà chung cư sẽ được giao cho Ban quản trị và thiết lập cơ chế chi tiêu một cách chi tiết, chặt chẽ.

Nói như lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thì 2% Quỹ bảo trì nhà chung cư được giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo nguyên tắc "Tiền của ai người đó quản".

Về phía UBND Thành phố Hà Nội, Phó Chủ tịch Vũ Hồng Khanh, lý giải những bất cập, mâu thuẫn liên quan tới quản lý, vận hành tòa nhà, là do Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mặc dù vẫn còn hiệu lực áp dụng, nhưng qua hơn 7 năm được ban hành hiện đã bộc lộ không ít điểm bất cập, hạn chế. Đơn cử như, xác định phần sở hữu chung – riêng, mà điển hình là việc xác định sở hữu đối với tầng hầm để xe; vấn đề hoạt động của ban quản trị; vấn đề về thu – quản lý bảo trì…

Sau hỏa hoạn, sẽ là gì?

Ba tháng kể từ thời điểm Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành. Một trong nhiều nội dung liên quan "sát sườn" – và cũng là điểm "vướng", tới quá trình kinh doanh, phát triển dự án của giới chủ đầu tư, chính là quy định cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho BĐS hình thành trong tương lai khi đưa ra thị trường.

Thông tư 07 của NHNN ra đời, nhiều cuộc hội thảo bàn tròn liên tục được diễn ra với đại diện các ngân hàng có thương hiệu quốc gia lẫn giới hoạch định chính sách, nhằm tìm giải pháp tạo thông thoáng trong cơ chế, vận hành quy định liên quan. Nhưng, tới nay, ngoại trừ việc công bố danh tính các ngân hàng đủ năng lực và được phép tham gia cấp bảo lãnh, thì lượng dự án được ngân hàng chấp thuận nguyên tắc, cấp bảo lãnh trước khi bán hàng vẫn như "sao buổi sớm".

Ở rổ hàng cao cấp, những dự án mới sơ khai hình hài (nhưng đều có giá trị vài tỷ đồng mỗi căn nhờ vị trí đắc địa) như 219 Trung Kính, Landmark51 (quận Hà Đông)… vẫn chưa thể thuyết phục thị trường bằng sự công khai thông tin bảo lãnh.

Giữa tháng 10, theo nguồn tin tham chiếu từ Linh, cá nhân rao bán căn hộ Landmark51 (tự xưng danh nhân viên sàn H.V, Hoàng Mai, Hà Nội), thì "Bên bán hàng đã trao đổi trực tiếp với ngân hàng nhưng ngân hàng cho biết không thể cho bản sao văn bản hồ sơ về cấp bảo lãnh tín dụng người mua nhà tại dự án. Khi người mua ký hợp đồng mua bán xong, thì mới cấp bảo lãnh cho hợp đồng đó. Thay vì trình tự: chủ đầu tư phải ký bảo lãnh tín dụng với ngân hàng trước, rồi mới bán hàng…"

Tình hình thanh khoản của HACC1 Complex (tên mới là Time Tower, Lê Văn Lương) được đánh giá là sáng sủa hơn, khi mới đây, SeaBank đã chính thức công khai thông tin bảo lãnh tín dụng cho người mua BĐS hình thành trong tương lai của dự án.

Trao đổi với PV, Kỷ (tự nhận là nhân viên sàn WSL, quận Cầu Giấy) cho biết: "Hiện dự án do bên WSL phân phối chính thức. Trước đúng là Coma18 có bán hàng dự án này, nhưng hiện họ đã rút"… Biến cố hỏa hoạn xảy với một loạt chung cư giá rẻ trên địa bàn Thủ đô đã dẫn hệ quả là khách hàng đòi hỏi ngày càng khắt khe hơn trước khi tiến hành giao dịch.

Đại diện của Liên minh sàn G5 thừa nhận, những ngày qua, không chỉ những khách hàng mua ở thực mà ngay cả giới đầu tư cũng "soi" kỹ lý lịch các dự án, các chủ đầu tư về các thủ tục pháp lý, các chứng nhận an toàn PCCC được trang bị cho tòa nhà…

Có thể dự đoán, vấn đề an toàn PCCC sẽ được luật hóa trong các văn bản, chính sách tới đây nhằm hoàn chỉnh những mặt "chưa được" của an sinh chung cư.