Chung cư cũ nát: đi đâu về đâu? (K3): Cần giải pháp đột phá

Trải qua hơn 10 năm loay hoay, rất nhiều đối sách đã được UBND TP Hà Nội đưa ra, nhưng theo nhiều chuyên gia, những đối sách này phần lớn chỉ đang giải quyết phần ngọn trong khi phần gốc đang rối bời, hỗn độn. Nếu không có cú hích mạnh, việc cải tạo chung cư cũ sẽ vẫn là câu chuyện dài kỳ chưa có hồi kết trong ít nhất 10 năm tới.

>>Chung cư cũ nát: đi đâu về đâu? (K2): Bó tay?

>>Chung cư cũ nát: đi đâu về đâu? (K1): Những tòa nhà “lên lão”

Sai từ đầu

Theo Ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội, cái sai nhất của Hà Nội khi bán nhà theo Nghị định 61 là quá vội vàng, thậm chí còn cố gắng đẩy nhanh tiến độ. Và như vậy, các tòa nhà chung cư cũ sẽ rơi vào tình trạng đồng sở hữu, dẫn đến việc cải tạo xây mới ì ạch, bế tắc suốt 10 năm qua khi một trong các hộ không đạt được sự đồng thuận, thậm chí quyền sở hữu còn chưa rõ.

“Nếu các chung cư cũ thuộc sở hữu của nhà nước chỉ được cho thuê, không bán, chắc chắn việc thu hồi sẽ nhanh chóng. Hiện giờ, TP đang rơi vào tình cảnh rất khó xử. Chủ đầu tư không mặn mà vì giá trị BĐS lao dốc. Với các chủ sở hữu, chỉ riêng phí bảo trì 2% nhà mình đang ở cũng chẳng ai chịu đóng, dù đã giải thích rõ Nhà nước không bao cấp nữa” - ông Nam nhấn mạnh.

Trên thực tế, cơ chế bán nhà thuộc sở hữu nhà nước - vẫn thường biết đến với cái tên nhà 61 - đã gặp không ít ý kiến gay gắt và trong các cuộc giao ban trực tuyến hay đối thoại giữa Sở Xây dựng và người dân, vẫn còn rất nhiều câu hỏi về tình trạng “rối nùi” trong sở hữu. Đây có lẽ là lý do sâu xa khiến Hà Nội bế tắc trong việc triển khai chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ, dù đã không ít lần TP “lên dây cót”.

Mới đây nhất, giữa năm 2013, Hà Nội đã đưa việc cải tạo, xây mới chung cư cũ vào nhiệm vụ trọng tâm và chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương. Cùng với đó, TP đưa ra hàng loạt giải pháp nhằm tháo gỡ những bức xúc của chủ đầu tư và cư dân, như bố trí nguồn ngân sách để thực hiện quy hoạch chi tiết; công bố công khai, cho phép người dân trong phạm vi dự án cùng tham gia đầu tư theo phương thức góp vốn; cho phép áp dụng đầu tư theo hình thức BT; cho phép chỉ định chủ đầu tư có năng lực và chủ động quỹ nhà tạm cư để di chuyển dân.

Đối với khu vực nội đô lịch sử, người dân không có nhu cầu mua nhà tái định cư tại chỗ được ưu tiên mua nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp; nếu dự án không có đủ quỹ nhà để bố trí tái định cư tại chỗ, phải bố trí ngoài 4 quận nội thành cho phép áp dụng hệ số K=1,5 lần…

Tuy nhiên, những giải pháp này của TP gần như “lọt thỏm” giữa thị trường BĐS đang đóng băng, yếu kém và như cơ quan chức năng đã nhận định, người dân không hào hứng chung tay.

Không thể là bài toán cơ học Chỉ tính riêng việc kiểm định để xếp cấp độ tòa nhà cần dựa trên những tiêu chí, chứng cứ rõ ràng, không thể do một đơn vị do chủ đầu tư thuê hoặc những phương pháp kiểm định mơ hồ, thiếu căn cứ khoa học, không di dời để phục vụ một lợi ích nào khác. Ông Phạm Hoài Nam, Trưởng ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội

Có nhiều kinh nghiệm trong việc cải tạo các khu dân cư cũ nát ở Hải Dương, Phú Thọ… nhưng theo bà Lê Diệu Ánh, điều phối viên thuộc Hiệp hội các Đô thị Việt Nam, hiệp hội cũng rất loay hoay, bối rối khi tìm hướng đi cho việc cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội. Sự xung đột về lợi ích, giá trị khu chung cư, môi trường sống… trước và sau khi cải tạo khiến bài toán chung cư cũ ở Hà Nội trở nên nan giải.

Cũng theo bà Ánh, nếu xem xét các chung cư cũ như một ngôi làng đã có số tuổi 30-40 năm giữa lòng phố, việc di dời cụm dân cư này ra khỏi môi trường sống quen thuộc, ra khỏi những tập quán, lối sinh hoạt, các mối liên hệ… đã tồn tại hàng chục năm không thể là một bài toán cơ học, nó cần nhiều hơn sự chú tâm của TP trong việc nghiên cứu sự xáo trộn về đời sống, về nguyện vọng của cư dân.

Lãnh đạo của TP cũng thừa nhận, xét trên nguyên tắc, rất đơn giản, đến cấp độ D, người dân phải di dời về các khu nhà tái định cư theo quy định, nhưng xét về mặt xã hội lại rất khó. Bên cạnh đó, sự minh bạch cũng là điều cần lưu ý.

Theo các chuyên gia đô thị, đối với các chung cư cũ ở Hà Nội, có 2 cách để giải quyết. Thứ nhất, đi tìm lời giải cho bài toán hài hòa lợi ích như lâu nay TP vẫn làm và chấp nhận sự ì ạch. Thứ 2, cần một cú hích mạnh từ phía chính quyền TP. Lấy thí dụ từ Nhật Bản, nước này đã cải tạo rất thành công các khu nhà cũ ở trung tâm mà không gây nên sự xáo trộn đáng kể, người dân tiếp tục ở lại sau khi hoàn thành cải tạo.

Cụ thể, Chính phủ Nhật Bản đã thiết lập hệ thống làm mới khu trung tâm dựa trên luật làm mới khu vực thành thị ban hành năm 1969. Điểm mấu chốt là chính phủ đã đầu tư rất nhiều tiền cho hạ tầng và các khoản trợ cấp. Việc đầu tư này mang đến hiệu quả là hạ tầng các khu vực cải tạo được làm mới trong một thời điểm.

Bên cạnh đó, tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm (năm 2012 toàn bộ ngân sách khoảng 500 triệu USD). Nhà đầu tư có thể nhận được 20-25% trợ cấp với tổng chi phí dự án cho các dự án đổi mới nhà ở. Chính sách về thuế cũng rất cởi mở. Theo đó, cư dân không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi nhận được nhà mới; trong 5 năm, thuế BĐS sẽ được khấu trừ 50%... Cuối cùng là cần sự chung tay từ các tổ chức cộng đồng khi cung cấp các khoản vay lãi suất thấp cho các nhà đầu tư và người dân của các dự án cải tạo…

Trên thực tế, thất bại trong 10 năm thực hiện cải tạo chung cư cũ cho thấy đã đến lúc Hà Nội cần thay đổi cách thức, cần sự đột phá, đặc biệt khi tốc độ xuống cấp của các khu nhà này ngày một tăng. Tuy nhiên, trong tình cảnh ngân sách TP quá eo hẹp, bài toán xã hội hóa khó khăn, nửa vời, cần có sự chung tay chung sức từ người dân. Theo đó, đã đến lúc cần lắng nghe nguyện vọng người dân nhiều hơn nữa, thay vì sự hời hợt và chỉ áp dụng những biện pháp cứng nhắc, cơ học như từ trước đến nay.