Chung cư cao cấp: Nhận diện sức cầu

Chưa cần đợi tới khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 32 (ngày 18/11) nhằm “cởi gỡ” quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở, thị trường chung cư thương mại đã… tự xoay vần, nhằm thúc đẩy giao dịch, thu hút người có nhu cầu thực “xuống tiền” mua nhà. Bên cạnh cách làm thông thường (khuyến mãi, chiết khấu) của phân khúc trung cấp, nhiều dự án BĐS cao cấp cũng lần lượt xuống giá để tăng hấp dẫn.

Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều cá nhân trẻ tuổi sớm đạt thành công trong công việc và sở hữu khối tài sản tiền tỷ, dù mới ra trường chừng 5 năm. Cộng thêm sự giúp đỡ của người thân, họ sẵn sàng cụ thể hóa kế hoạch “tậu nhà”, sắm chung cư cao cấp để lập gia đình và an cư lạc nghiệp. Mức tài chính phổ biến của Thượng đế này, theo khảo sát nhanh nhiều đơn vị sàn, rơi vào trên dưới 5 tỷ đồng.

Chọn mặt gửi vàng

Đối chiếu rổ hàng cao cấp, lựa chọn cho người mua rất đa dạng. Căn hộ hoàn thiện, quần thể sinh sống ổn định nhiều năm, ít tai tiếng và dân trí “ổn”, người môi giới thường hướng khách tới Trung Hòa - Nhân Chính, Ciputra, KeangNam, VincomParkPalace (191 Bà Triệu), Pacific Palace (83 Lý Thường Kiệt), Sky City Tower hay Royal City.

Về sản phẩm “sắp” bàn giao hoặc “hẹn” tiến độ trong thời gian tới, các “đại gia trẻ tuổi” được giới thiệu nhiều dự án ngoài 4 quận nội đô lịch sử, như HP LandMark Tower, NewSkyLine Văn Quán…

Thông tin về chủ đầu tư, tiến độ, chất lượng xây dựng, pháp lý của dự án đều rất rõ. Cũng như vậy, bất cập, dự báo rủi ro, nguồn lực tài chính để duy trì dự án luôn xuất hiện đều đều trên các phương tiện thông tin truyền thông chính thống.

Khách hàng trẻ, có nhu cầu thực và sẵn sàng giao dịch với giá trị lớn, đương nhiên đủ thời gian, cách thức để xác minh tính chính xác của thông tin phản ánh về dự án mình quan tâm. Vậy nên, họ đa phần không lựa chọn những dự án còn “dự kiến bàn giao”, đặc biệt với một số chủ đầu tư từng thể hiện cách làm “đầu voi đuôi chuột” suốt thời gian dài.

Đổ về những dự án đã đi vào phục vụ cư dân, người mua chắc chắn sẽ phải “trông cậy” vào giới trung gian để gia tăng cơ hội mua lại căn hộ. Cá biệt, có khách hàng từng nhờ môi giới “săn” 1 căn chung cư cao cấp 3 phòng ngủ, đủ nội thất ở Trung Hòa - Nhân Chính suốt nửa năm mà không có người bán.

Tuy nhiên, đó chỉ là một số trường hợp cá biệt mà “Thượng đế” thiếu… may mắn. Còn lại, từ cuối quý III, nhiều căn hộ thuộc tầm tiền dưới 5 tỷ đồng như yêu cầu của khách luôn sẵn sàng chờ giao dịch.

Cụ thể, căn 86m2, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, đủ nội thất và đã có sổ đỏ ở Mỹ Đình Plaza (Nam Từ Liêm) được chào giá 31,5 triệu đồng/m2; hàng loạt căn (giao thô/đủ nội thất) diện tích từ 70m2 trở lên ở GoldenLand 275 Nguyễn Trãi được rầm rộ bán cắt lỗ ở mức 24 - 29 triệu đồng/m2.

Mới… ra lò và “vừa vặn” 5 tỷ đồng của “Thượng đế”, là một số căn hộ Platinum số 6 Nguyễn Công Hoan được chủ nhân rao bán với giá 5,1 tỷ đồng (có thương lượng) cho căn diện tích khoảng 107m2, hay ở RoyalCity, tầm tiền đó có thể khớp giao dịch căn 150m2 nếu tìm được người bán cắt lỗ.

Thuê rồi tính

Dốc toàn bộ khoản tài chính đang nắm giữ để sở hữu một căn hộ đẳng cấp đúng nghĩa đen, không thực sự là kế hoạch tài chính tốt - anh Nam, hiện công tác trong ngành dầu khí chia sẻ: Nhà đẹp, lập gia đình và tiếp tục kiếm tiền, ai cũng hướng tới công thức này.

Nhưng thay vì mua ngay (chỉ vì “sẵn” hàng hóa đáp ứng nhu cầu ở chưa quá cấp bách), tôi đã quyết định thuê tạm một căn hộ cao cấp ở quận Đống Đa để… sống thử 1 - 2 năm. Như vậy, mỗi năm chỉ mất chưa tới 200 triệu đồng. Hơn 4 tỷ đồng còn lại, tôi dự định sẽ đầu tư cổ phiếu và gửi ngân hàng.

Một kế sách táo bạo hơn, được nhiều đại gia trẻ phác ra, là thuê căn hộ cao cấp đang ồ ạt bán “cắt lỗ” ở dự án trung tâm nội thành để tận dụng giá rẻ . Đồng thời, sử dụng 4 - 4,5 tỷ đồng còn lại để kết hợp với một vài cá nhân khác (nhưng cùng chí hướng) nhằm mua đất xây chung cư mini.

Theo anh Điệp, cán bộ kiểm toán chưa tới 30 tuổi, chỉ cần mua miếng đất chừng 90 - 100m2, tự thiết kế và thuê thợ xây 7 tầng, tầng 1 để xe, 6 tầng còn lại để xây thành 12 - 14 căn hộ chung cư mini. Sau đó cho thuê với giá 2,5 - 3,5 triệu đồng/tháng, hoặc “biết quan hệ” thì xúc tiến xin cấp sổ hồng và bán. “Như thế, hệ số an toàn khá cao, lợi nhuận cũng thấy rõ”, người này cho biết.

Nhìn chung, phổ khách hàng tiềm năng đối với mặt hàng cao cấp trên đang dần hình thành tâm lý “chắc cú”. Chấp nhận thuê dài hạn và kiểm tra chất lượng sống của quần thể cũng như cung cách quản lý. Nếu ổn thì sẵn sàng mua với giá cao. Còn không, lại tiếp tục kiếm tìm nơi thuê mới và dồn tài lực cho các kế hoạch kinh doanh táo bạo hơn.