Cho thuê mặt bằng: Để đôi bên đỡ thiệt hại

Trong hợp đồng cho thuê mặt bằng cần có các điều khoản về trường hợp bất khả kháng để dễ dàng thỏa thuận về sau.

Thời gian xảy ra dịch COVID-19, nhiều mặt bằng có vị trí vàng cũng phải đóng cửa. Ảnh: QUANG HUY

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, bán lẻ là một trong những ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất vì dịch COVID-19.

“Ông lớn” cũng lo phá sản vì gánh nặng mặt bằng

Nhiều doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực nhà hàng, dịch vụ, thương mại tại Việt Nam vừa có đơn kiến nghị gửi tới Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành nhằm tìm kiếm giải pháp hỗ trợ trong thời kỳ dịch bệnh COVID-19.

Đáng chú ý, các DN bán lẻ này bao gồm cả những tên tuổi lớn như Công ty liên doanh TNHH KFC Việt Nam, Công ty cổ phần Otoke Chicken, Công ty TNHH MTV Thương mại và Đầu tư Liên Á Châu (Guardian), Công ty TNHH Thực phẩm và Nước giải khát Ý tưởng Việt (Starbucks Coffee), Công ty cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động, Công ty cổ phần Kids Plaza...

Theo các DN này, vì dịch bệnh nên người dân ít ra đường, không sử dụng dịch vụ. Điều này khiến các chuỗi cửa hàng của họ hầu như không có doanh thu, thậm chí phải đóng cửa, thiệt hại nặng nề.

Dù không có nguồn thu nhưng DN vẫn phải gánh nhiều chi phí như tiền thuê mặt bằng, lương, phúc lợi nhân viên... Chỉ có một số ít đối tác thấu hiểu và hợp tác hỗ trợ, số còn lại không có động thái gì.

“Nếu không có phương án cho dòng tiền, các DN bán lẻ và dịch vụ phải đứng trước nguy cơ phá sản, ảnh hưởng đến hàng triệu người. Thậm chí hàng ngàn DN là nhà cung cấp, đối tác chiến lược cũng bị suy thoái theo và nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng” - các DN nêu ý kiến.

Đại diện FPT Retail, đơn vị đang quản lý hệ thống bán lẻ gần 600 cửa hàng FPT Shop trên toàn quốc, cho biết dịch COVID-19 khiến doanh thu sụt giảm nặng nề.

Theo vị đại diện này, do dịch COVID-19 chưa được Chính phủ xác nhận là sự kiện bất khả kháng nên việc giảm chi phí mặt bằng chủ yếu đến từ sự hỗ trợ, đồng thuận của chủ nhà. Tuy nhiên, tỉ lệ này còn rất thấp.

Do đó, các DN đề xuất để đồng nhất cách hiểu cho các bên, tránh tranh chấp khi xử lý các vấn đề về thỏa thuận thuê mặt bằng kinh doanh. Các doanh nghiệp cũng đề nghị Chính phủ xem xét và xác định dịch COVID-19 là sự kiện bất khả kháng.

Thỏa thuận để lợi cả đôi đàng

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng cần xem xét nội dung ràng buộc và căn cứ pháp lý của nó trong các hợp đồng thuê mặt bằng. Trong hợp đồng thường đều có quy định về trường hợp bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, hỏa hoạn… để giảm thiểu tổn thất cho hai bên.

Thực tế dịch COVID-19 đã ảnh hưởng rất lớn đến các ngành kinh tế. GDP quý I-2020 giảm sút hẳn so với cùng kỳ các năm trước đó. Điều này chứng tỏ doanh thu của các DN giảm, kinh doanh không hiệu quả. Các đơn vị đi thuê hoàn toàn có thể chứng minh thiệt hại và những yếu tố không khắc phục được.

Tuy nhiên, theo TS Nhân, để tránh mất thời gian, đôi bên cùng có lợi thì bên cho thuê và bên thuê cần ngồi lại thương lượng.

“Ví dụ, hợp đồng cho thuê năm năm, đã thuê ba năm rồi thì chủ nhà nên hỗ trợ giảm tiền thuê trong hai năm sau. Chính phủ đã có những gói hỗ trợ tín dụng, miễn giãn thuế, hỗ trợ người dân… thì các DN, đơn vị kinh doanh cũng cần hỗ trợ lẫn nhau, cùng vượt qua khó khăn” - TS Nhân chia sẻ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam (VLCAC), BLDS 2015 quy định sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Có thể hiểu rằng sự kiện bất khả kháng là nguyên nhân trực tiếp làm bên bị ảnh hưởng không thể thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng.

Với tình hình hiện nay, luật sư Hậu cho rằng dịch COVID-19 có thể đáp ứng đầy đủ cả ba điều kiện cơ bản nêu trên để được xem là một sự kiện bất khả kháng đối với các hợp đồng được giao kết trước khi xảy ra dịch.

Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề pháp lý này cần xác định rõ trong hợp đồng đã ký có điều khoản về trường hợp bất khả kháng hay chưa và có đặt ra cách thức giải quyết quyền lợi của các bên hay không.

“Các bên cần xem lại hợp đồng của mình quy định gì về hậu quả khi xảy ra sự kiện bất khả kháng như nghĩa vụ các bên, điều khoản gia hạn hợp đồng, chấm dứt hợp đồng thật cụ thể” - luật sư Hậu gợi ý.

Chủ cho thuê cũng gặp khó

Bà Nguyễn Ngọc Thu, chủ một mặt bằng cho thuê tại quận Tân Bình, chia sẻ để có mặt bằng cho thuê, bà phải vay ngân hàng xây dựng cơ sở cũng phải chịu nhiều rủi ro, tổn thất trong thời gian mặt bằng không có khách thuê.

“Chúng tôi phải cho thuê ổn định trong 15-20 năm mới có thể thu hồi vốn đầu tư ban đầu. Hiện ngân hàng không giảm lãi suất cho người vay. Chúng tôi đã tùy khả năng mà giảm giá cho khách thuê từ 10%. Tuy nhiên, theo tôi, không thể ép buộc phải giảm quá nhiều tới mức 50% được” - bà Thu nói.
 

DiaOcOnline.vn – Theo PLO