Cho thuê căn hộ: Kẻ khóc, người cười

Mua căn hộ rồi cho thuê lại hoặc xây căn hộ để cho thuê đang là xu hướng mới của thị trường bất động sản, tuy nhiên, đối với người mua căn hộ cho thuê thì đó là một cách đầu tư sinh lời, nhưng với doanh nghiệp làm nhà cho thuê thì lại là một bài toán khó về lợi nhuận.

"Lướt sóng" cho thuê

Thay vì mua bán căn hộ để chờ cơ hội bán lại kiếm lời như trước, gần đây nhiều nhà đầu tư đã có sự chuyển hướng mua căn hộ để cho thuê. Trong thời điểm hiện nay, đây được xem là một kênh đầu tư an toàn, bảo toàn vốn trong bối cảnh lạm phát cao và có tiềm năng sinh nhiều lợi nhuận.

Vào thời điểm lãi suất ngân hàng giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro thì việc đầu tư vào bất động sản của những doanh nghiệp uy tín được xem là kênh đầu tư khả thi dành cho những người đang có trong tay một khoản tiền nhàn rỗi nhưng đang phân vân chưa biết làm gì.

Nghiên cứu mới đây của Công ty Tư vấn CBRE cũng ghi nhận đang xuất hiện một số yếu tố tích cực ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, như trần lãi suất giảm, giá vàng liên tục giảm, giá nhà đất đã giảm mạnh và bắt đầu chững lại. Đặc biệt, tiềm năng cho thuê là yếu tố đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong các quyết định đầu tư mua căn hộ của người dân.

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản lớn tại Hà Nội cho biết. theo nghiên cứu của họ mới đây khi mở bán một dự án căn hộ cao cấp thì có tới 20-25% khách hàng mua chỉ để cho thuê lại.

Tuy nhiên, theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm, trong “một rừng” dự án căn hộ đang chào bán trên thị trường thì chỉ những nơi hội tụ đầy đủ các yếu tố về vị trí đẹp; giá bán hợp lý đúng giá trị thực của sản phẩm; công trình đã hoàn thành hoặc chuẩn bị bàn giao nhà và chuyên nghiệp trong quản lý vận hành sau khi đưa vào sử dụng mới được nhiều khách hàng chọn lựa.

Trên thực tế, số lượng dự án đáp ứng những yêu cầu nói trên không nhiều bởi chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm mới có thể đảm bảo được tiến độ công trình và chất lượng công trình trong thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay.

Tại Hà Nội, một số chủ đầu tư có tên trong “danh sách vàng” có thể kể đến như: Starcity Lê Văn Lương, Dự án Dophin Plaza hay dự án Watermark.

Đơn cử, dự án Starcity Lê Văn Lương mới đây đã được chủ đầu tư đưa ra chương trình thanh toán 1 tỷ đồng, khách hàng nhận ngay một trong hơn 20 căn hộ cuối cùng tại dự án và có thể cho thuê lại với giá 8 triệu đồng/ tháng/ căn hộ.

Theo Siêu thị dự án bất động sản STDA, số tiền 1 tỷ đồng tương đương 50% tổng giá trị thanh toán, 50% còn lại được trả chậm trong vòng 2 năm, chia đều cho 24 tháng, chủ đầu tư không tính lãi suất. Được biết, mức giá của căn hộ tại đây vào khoảng 39,5 triệu/m2 đã bao gồm VAT và nội thất hoàn thiện cao cấp.

Tại dự án Watermark, chủ dự án cũng sẵn sàng bỏ ra 80 triệu đồng/tháng để trả cho nhà đầu tư mua căn hộ cho dù căn hộ đó có cho thuê được hay không, tương đương lợi tức 14%/năm. Dự án Dophin Plaza, chủ dự án cam kết nhận thuê lại đối với khách mua căn hộ ở mức 1000-1700 USD/tháng ổn định trong 3 năm.

Doanh nghiệp làm nhà cho thuê "méo mặt"

Cũng cho thuê lại nhưng dự án Đặng Xá (giai đoạn 3) tại Gia Lâm Hà Nội lại chấp nhận dành quỹ đất riêng để xây dựng nhà chỉ để cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Dự án Nhà ở xã hội Đặng Xá – Gia Lâm – Hà Nội đã hoàn thiện giai đoạn 1, giai đoạn 2 và đưa vào sử dụng 2.000 căn hộ. Hiện nay Viglacera đang tiếp tục triển khai giai đoạn 3 của dự án với tổng diện tích 6,2ha, tổng mức đầu tư khoảng 800 tỷ đồng, 136.000 m2  sàn xây dựng, tổng số 1.466 căn hộ, diện tích từ 45m2 – 70m2 bao gồm các căn hộ bán, cho thuê theo quy định của Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính Phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Căn hộ để bán có giá bán dưới 9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì), giá trị căn hộ khoảng 400 triệu đồng, dự kiến sẽ giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho khoảng 3.400 cư dân. Căn hộ cho thuê giá khoảng 25.000 đồng/m2, tương đương trên 1 triệu đồng/căn hộ/ tháng. Đây được xem là mức giá khá hấp dẫn, bởi cùng khu vực, giá cho thuê căn hộ diện tích tương tự khoảng 2,6 triệu đồng/tháng.

Theo đại diện chủ đầu tư, đây là hình thức bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ. Theo tính toán, doanh nghiệp dành 20% diện tích để cho thuê tức là 20% tổng mức đầu tư, trong khi lợi nhuận được khống chế không vượt quá 10%. Với mức giá cho thuê như tại Khu đô thị Đặng Xá II, mỗi năm doanh nghiệp thu được 300.000 đồng/m2, trong khi giá bán là gần 9 triệu đồng/m2, như vậy, phải sau 30 năm mới thu hồi được vốn và có một phần lãi.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở cho thuê dưới hình thức này lại được người dân ủng hộ vì mức giá rẻ, phù hợp với thu nhập của người thu nhập thấp.

Tại lễ cất nóc khu nhà ở xã hội giai đoạn 3 Đặng Xá diễn ra sáng 2/9, Bộ trưởng Xây Dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá, Đặng Xá là khu đô thị mới hỗn hợp hoàn chỉnh cả về hạ tầng kỹ thuật và xã hội với lượng căn hộ lớn thu hút hơn 1,5 vạn dân đến sinh sống.

Đây là một khu đô thị điển hình, kiểu mẫu và là xu thế để phát triển các khu tương tự trong tương lai, nhất là tại các đô thị lớn. Điều này sẽ góp phần giảm áp lực dân số cho khu vực nội đô và phục vụ nhu cầu của người dân làm việc tại Hà Nội. Nếu các dự án đồng bộ hạ tầng, dịch vụ, tạo được sức hấp dẫn thì có thể thu hút giãn dân nội đô. Với mức giá bán hợp lý, dưới 9 triệu đồng/m2, như tại dự án Đặng Xá là là sản phẩm nhà ở phù hợp với nhiều đối tượng trong điều kiện kinh tế như hiện nay.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng đánh giá cao những nỗ lực của Tổng công ty Vigalcera trong việc phát triển nhà ở cho thuê với mức giá rẻ. Theo Bộ trưởng, đây là một trong những giải pháp để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân hiện nay.