"Chiêu" phổ biến: kích cầu ảo nâng giá đất

Tình trạng giao dịch “ngầm”, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản (BĐS) đang diễn ra khá phổ biến. Đó là nhận định được đưa ra tại hội thảo “Mức sinh lợi và rủi ro trong đầu tư BĐS” diễn ra sáng 1 - 12 tại TP.HCM, do Cục Quản lý nhà (Bộ xây dựng) và chuyên san Nhà Đất thuộc báo Xây Dựng tổ chức.

Mở đầu hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết vừa qua xảy ra tình trạng tăng giá cục bộ về căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội đã khiến giá tăng khoảng 30% so với năm 2006. Trong khi thị trường tại các khu vực khác như Hải Phòng, Hải Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu... không có biến động lớn.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng đánh giá những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các “sự cố” vừa qua là do nguồn cung hàng hóa cho thị trường hạn chế, số dự án nhà ở, khu đô thị tại hai địa bàn “nóng” trên chậm triển khai.

Nguồn cung đất đai ngày càng khan hiếm, giá đất, vật liệu xây dựng tăng... cũng là yếu tố góp phần làm giá BĐS tăng cao.

Một số nơi có tình trạng chủ đầu tư giữ hàng, không đưa ra thị trường để đẩy giá lên, trong khi chưa có bộ máy chuyên trách để quản lý, điều hành thị trường BĐS. Các địa phương chưa có quĩ nhà ở xã hội để điều tiết thị trường...

Hiện nay các qui định chỉ tập trung đánh thuế vào giao dịch mà chưa đánh thuế vào người sở hữu nhà. Do vậy theo Bộ Xây dựng, các giải pháp giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 4% xuống còn 1%, lệ phí trước bạ từ 1% xuống còn 0,02%; đánh thuế đối với người có nhiều nhà đất là nhằm khuyến khích người dân đưa nhà đất vào giao dịch chính thức, góp phần lành mạnh hóa thị trường.

 Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng thông tin đề xuất trên đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu.

Theo quan điểm của Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, cơ quan quản lý nhà nước cần xử lý thận trọng các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS, nếu can thiệp không khéo sẽ làm “lạnh” thị trường. Nhà nước chỉ can thiệp đúng mức, chừng mực nhưng phải theo qui luật cung - cầu, để thị trường tự điều chỉnh. “Nếu không quản lý tốt thì tình trạng “nóng”, “lạnh” của thị trường BĐS có thể xảy ra bất cứ lúc nào” - ông Nam lưu ý.

Tiến sĩ Lê Thẩm Dương (chuyên gia tài chính - ngân hàng) nhận định mức sinh lời của BĐS hiện rất cao và có liên quan đến nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố nhất thời. Tuy vậy, người đầu tư đang chịu áp lực rủi ro rất lớn từ giá đầu tư (chứ không phải giá cung cầu), sự can thiệp của Nhà nước, yếu tố luật pháp...

40% vốn đầu tư "nhảy" vào BĐS

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: trong năm 2007, cả nước thu hút khoảng 16 tỉ USD vốn đầu tư thì có khoảng 40% nguồn vốn đầu tư "chảy" vào BĐS. Ông dự báo thị trường này sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.  Cũng theo Thứ trưởng Nam, theo thống kê ở VN, các khoản thu liên quan đến nhà đất hằng năm vào khoảng 20.000 tỉ đồng, chỉ chiếm khoảng 7% GDP (tổng thu nhập quốc dân). Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, cục trưởng Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, dự kiến trong giai đoạn 2006 - 2010, thị trường BĐS sẽ thu hút từ 8-10 tỉ USD vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Đầu tư BĐS không phải là hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so với thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu trên sàn giao dịch chính thức) có tỉ suất lợi nhuận rất cao, tính thanh khoản cao nhưng rủi ro lại thấp hơn BĐS.

Luật sư Trương Thị Hòa cho rằng một số điểm qui định trong Luật nhà ở cũng chưa minh bạch, như qui định về bán, cho thuê và huy động vốn làm nhà ở. Đề cập chuyện huy động vốn tại các dự án vừa qua, bà Hòa đề nghị cần làm rõ tiền huy động trong Luật nhà ở là tiền gì, tiền đặt cọc, giữ chỗ hay tiền trả dần...

Bên cạnh cũng xác định rõ nội dung hợp đồng mà các chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng là hợp đồng hứa mua hứa bán hay hợp đồng mua bán có điều kiện theo qui định của Bộ luật dân sự...

Cũng theo luật sư Hòa, thị trường nhà đất một số nơi hiện đang “nóng” có thể đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư nhưng cũng sẽ trở thành “bong bóng” nếu thị trường “đóng băng”.

Do vậy cần có qui định về hợp đồng, giao dịch dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng với quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý rõ ràng để mỗi bên đều được bảo vệ quyền lợi chính đáng khi bên kia vi phạm hợp đồng. Vì theo bà Hòa, nếu không qui định rõ ràng thì khi nhà đất “sốt”, chủ đầu tư hủy hợp đồng sẽ khiến người mua thiệt hại. Ngược lại khi thị trường “đóng băng”, người mua không thực hiện hợp đồng thì chủ đầu tư bị thiệt.

Đề cập các dự án huy động vốn của khách hàng gần đây như The Vista, Sky Garden III..., cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà nêu quan điểm: phải yêu cầu chủ đầu tư khắc phục hậu quả bằng cách hoàn trả tiền cho khách hàng. Nếu các chủ đầu tư không thực hiện thì theo qui định, chính quyền địa phương có thể thu hồi dự án.

Theo Tuổi Trẻ