Chỉ số thị trường BĐS: Số liệu tù mù, tiêu chí bất cập…

Từng được kỳ vọng khi ra đời sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn, nhưng đến nay chỉ số giá bất động sản vẫn chỉ là lý thuyết.

Cách đây hơn 1 năm, Bộ Xây dựng đã cho phép một số địa phương thí điểm xây dựng bộ chỉ số đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) theo Thông tư 20/10/TT-BXD, nhưng đến nay vẫn chưa có địa phương nào đưa ra được những chỉ số cụ thể, công bố hàng quí, hàng năm như thông tư yêu cầu.

Số liệu tù mù, tiêu chí bất cập…

Một đại diện của Sở Xây dựng Hà Nội thẳng thẳn thừa nhận, việc thực hiện xây dựng chỉ số giá theo tinh thần Thông tư 20 của Bộ Xây dựng gần như là điều không tưởng mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những bất cập trên thị trường. Lý do thứ nhất chính là việc khó phân loại sản phẩm thị trường, nhiều đơn vị thống kê số lượng giao dịch và giá chưa có đầu mối để tổng hợp, thông tin thu thập không khớp nhau... Cụ thể với trường hợp của Hà Nội, theo kết quả khảo sát về số lượng giao dịch bất động sản tại các địa phương năm 2011-2012 mà Sở Xây dựng Hà Nội thu thập được cho thấy, các giao dịch tập trung chủ yếu tại 4 quận là Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân và Hà Đông. Kết quả khảo sát chỉ ra rằng, có tới 10 địa phương, trong đó có các đơn vị như: Hoàn Kiếm, Hồ Tây hoàn toàn không có giao dịch. "Điều này phản ánh việc thu thập thông tin qua các sàn giao dịch bất động sản, chi cục thuế địa phương còn nhiều bất cập" - ông Trần Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế Sở Xây dựng Hà Nội đánh giá. Bà Ngô Hương Giang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của CBRE cũng cho biết, chỉ có khoảng 20% giao dịch trên thị trường bất động sản được thực hiện qua sàn. Chính vì thế, việc thu thập thông tin của 80% các giao dịch còn lại là một thách thức lớn đối với những cơ quan thực hiện định giá. Đối với những số liệu mà các sàn đã báo cáo cũng cho thấy, giá giao dịch thực tế và giá giao dịch qua sàn vẫn có sự chênh lệch so với giá ký hợp đồng của chủ đầu tư mà người mua chấp nhận trả bổ sung cho người bán (không được giao dịch qua sàn). "Ngay cả khi có số liệu từ các chi cục thuế cung cấp thì độ trễ của thông tin, cũng như tính chính xác của số liệu khác rất xa các số liệu thông tin giao dịch trên thị trường. Đối với giao dịch có thông tin tin cậy từ một số đơn vị tư vấn có kinh nghiệm và uy tín thể hiện bằng các chứng thư thẩm định giá, báo cáo phân tích, số liệu chứng minh thì thông tin có thể chấp nhận được, tuy nhiên số liệu lại rất hạn chế về lượng giao dịch, tính phổ biến và đại diện của sản phẩm bất động sản" - đại diện Sở Xây dựng Hà Nội nhận định.

Ngoài những yếu tố bất cập của thị trường thì những khó khăn xuất phát từ giấy tờ cũng cản trở quá trình xây dựng chỉ số bất động sản. Bà Ngô Hương Giang cho biết, hiện để xây dựng chỉ số cần xem xét, phân tích để đưa những số liệu lựa chọn thành những số liệu điển hình, có thể phản ánh được biến động của phân khúc đó trên thị trường. Tuy nhiên, việc phân loại và đưa về phân khúc cụ thể gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2008/TT-BXD về phân hạng nhà chung cư theo các cấp độ 1,2,3,4 nhưng lại chưa nêu rõ tỷ trọng của từng tiêu chí. Hay như các văn phòng hạng A, B, C cũng chưa có văn bản chính thức xếp hạng theo các cấp độ này như thế nào.

Ngoài ra, mức độ điều chỉnh giao dịch về giá bất động sản đại diện phụ thuộc vào chính cơ quan thẩm định. Theo đó, thông tin sẽ mang tính chủ quan của đơn vị định giá. Chính vì thế, làm thế nào để có thể giảm tính chủ quan của cơ quan định giá và tăng tính khách quan của thị trường cũng là một trong những thách thức lớn.

Vẫn chỉ là tranh cãi?

Với những khó khăn trên, việc tìm ra một hướng đi như thế nào để xây dựng bộ chỉ số giá bất động sản chuẩn nhất vẫn là đề tài tranh cãi của nhiều chuyên gia. Đại diện đơn vị thẩm định giá, bà Phan Vân Hà - Tổng Giám đốc Công ty Thẩm định giá IVC Việt Nam cho rằng, mỗi phương pháp tính chỉ số giá bất động sản (như xây dựng các dữ liệu gốc, xác định giá gốc của bất động sản hiện tại, xác định khối lượng bất động sản hiện tại, xây dựng các dữ liệu so sánh, thu thập xử lý các thông tin về giá...) đều có những ưu và nhược điểm riêng nên cần phải có sự tính toán kỹ lưỡng.

Lý thuyết là thế, nhưng trên thực tế các đơn vị xây dựng chỉ số giá bất động sản vẫn "đi lung tung" theo kiểu mạnh ai nấy làm, chưa có một quy chuẩn thống nhất. Hàng tuần VinaLand Invest Corp vẫn cung cấp ra thị trường bộ chỉ số giá bất động sản trên thị trường TP.HCM được thực hiện dựa trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của VinaLand. Sau đó đơn vị này sẽ chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân từ đó xây dựng chỉ số. Không giống với VinaLand, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) hàng tuần phát hành bảng giá tham khảo BĐS không chỉ trên địa bàn TP.HCM mà các khu vực trọng điểm về phát triển thị trường BĐS trên cả nước đều được cập nhật. Tuy nhiên, so sánh giữa bảng giá tham khảo của Cty Sacomreal và của Cty VinaLand lại vênh nhau đáng kể.

Với sự vênh nhau đó, việc đưa ra một bộ tiêu chuẩn đánh giá và phương pháp thực hiện chung nhất là rất cần thiết. PGS.TS Ngô Văn Thứ, ĐH Kinh tế Quốc dân và nhiều chuyên gia tài chính đều cho rằng, với một thị trường mới hình thành như Việt Nam, phương pháp so sánh dễ thực hiện và có nhiều khả năng phản ánh đúng giá cả thị trường của bất động sản. Tuy nhiên, để có thể đưa ra được phương pháp tính chung nhất, cần có sự hợp tác từ các bên liên quan (Bộ Xây dựng, sàn giao dịch, công ty tư vấn, đơn vị định giá, các chuyên gia tài chính bất động sản…) Cần thiết phải có một chỉ số thống nhất cho thị trường, nhưng dường như "nhạc trưởng" - Bộ Xây dựng vẫn chưa phất cao cây đũa chỉ huy của mình. Vậy nên, cuộc tranh luận về chỉ số BĐS vẫn diễn ra trong phạm vi các cuộc hội thảo và trên phương tiện truyền thông mà thôi!

Mỗi phương pháp tính chỉ số sẽ phù hợp với từng đặc điểm bất động sản khác nhau:

* Phương pháp so sánh (dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường) dùng để thẩm định giá các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường như: căn hộ, nhà phân lô, chung cư, nhà riêng lẻ, phân xưởng, kho, văn phòng, cửa hàng, các mảnh đất trống, đất nền để bán, căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê…

* Phương pháp chi phí (giả định giá trị tài sản đang có) để thẩm định giá các bất động sản có mục đích riêng biệt như nhà thờ, trường học, thư viện, các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh;

* Phương pháp thặng dư và thu nhập (dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai của bất động sản) để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như: đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó để cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất…

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN