Cẩn trọng khi chọn đất nền vùng ven

Đã có hiện tượng đẩy giá của “cò” đất ở các khu vực ngoại thành làm thị trường bất động sản ở đây sốt ảo, trong khi giao dịch không đáng kể

Giới kinh doanh bất động sản (BĐS) đã có hai luồng nhận định khác nhau về thị trường đất nền vùng ven. Có người nhìn nhận sốt thật nhưng cũng có ý kiến cho rằng bị thổi giá gây sốt ảo. Trước thực trạng này, Báo Người Lao Động đã tổ chức talk show trong chương trình “Bàn tròn Doanh nhân” để cùng các diễn giả phân tích vấn đề này.

Thị trường bị méo mó

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng thị trường đất nền ở TP đã “nóng” từ năm 2015 đến nay. Những người quan tâm đến đất nền trong thời gian gần đây chủ yếu tập trung ở vùng ven, như Bình Chánh, quận 9… Trong vài tuần trở lại đây, giá đất nền ở Cần Giờ, Củ Chi hay các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc thuộc tỉnh Long An cũng tăng.

Theo ông Châu, hiện tượng thổi giá chỉ do nhà môi giới, cò đất. Họ lợi dụng việc công bố các thông tin liên quan đến quy hoạch, nhất là sau khi có chủ đầu tư đề nghị thực hiện dự án lớn, làm đại lộ ven sông Sài Gòn nối liền Củ Chi với trung tâm TP. Nếu dự án được hình thành sẽ tạo ra một diện mạo mới cho cả khu vực Đông Bắc, Tây Bắc TP. Đây mới là ý tưởng, kiến nghị của nhà đầu tư mà chưa được sự phê duyệt của lãnh đạo TP HCM. Tuy nhiên, lợi dụng thông tin này, các cò đã đẩy giá đất lên rất cao trong tháng qua. Điều này tìm ẩn rủi ro cho người mua đất, nhất là mua để đầu tư. “Chính chiêu thức thổi giá đã làm méo mó thị trường BĐS, nhất là phân khúc đất nền” - ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ BĐS Eximrs, cũng nhận xét, từ quý IV/2016 đến nay, thị trường đất nền dự án hay phân lô hộ lẻ đều sôi động. Tuy nhiên, không thể phủ nhận có hiện tượng môi giới dùng nhiều chiêu thức đẩy giá đất lên. “Như trái banh lửa, người này đẩy qua, người kia đẩy lại, ai thoát được sẽ khỏi phỏng tay” - bà Cẩm Tú cảnh báo.

Theo bà, không thể phủ nhận giá đất ở các khu đô thị vệ tinh, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, kết nối tốt hạ tầng tốt đã tăng giá nhưng không quá “sốc”. Trong khi đó, một số nơi bị đẩy giá đất, cá biệt như quận 9, có khu vực tăng đến 60% chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ xảy ra ở phân khúc nhỏ nhưng nhiều người lại lấy đó làm “giá chuẩn” rồi kéo nhau mua đất.

Khảo sát của chúng tôi gần đây cho thấy giá đất được nhiều người bán đẩy lên rất cao. Cách đây 3 tuần, ông Phạm Văn D., ngụ quận 2, kêu bán miếng đất nông nghiệp 1.800 m2, trong đó 300 m2 thổ cư với giá 1,8 tỉ đồng, tương đương 1 triệu đồng/m2 nhưng không có ai mua. Hai tuần sau đó, ông tăng giá lên 2,7 tỉ đồng.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cũng khẳng định từ giữa năm 2016 đến nay, thị trường đất nền vùng ven có thể nói là “sốt” chứ không chỉ tăng giá. Từ giữa năm 2014, thị trường căn hộ đã phát triển tốt, sang 2015 đất nền tăng giá theo. Năm 2016 có quá nhiều tin tốt hỗ trợ như hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được triển khai khiến giá đất tăng nhưng giao dịch lại không tăng nhiều.

Tiềm ẩn rủi ro

Về thị trường đất nền vùng ven trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu dự báo năm 2017 vẫn trong chu kỳ tăng trưởng nhưng có sự chựng lại, tiềm ẩn rủi ro do tín dụng vào BĐS được thắt chặt. Tuy nhiên, năm nay, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá bán 1 tỉ đồng sẽ sôi động.

Ông Trần Khánh Quang lưu ý vấn đề nhiều người cần quan tâm là tín dụng cho BĐS. Từ Tết đến nay, lãi suất huy động và cho vay đã tăng 0,5-1 điểm phần trăm. Tôi nghĩ thời gian tới có thể tăng thêm 0,5 điểm phần trăm. Mức tăng này thị trường BĐS có thể chấp nhận được nhưng nếu tăng tổng cộng 3 điểm phần trăm, giới BĐS phải hết sức cảnh giác. Hiện nguồn cung BĐS ít nhưng có yếu tố thuận lợi là nhiều tổ chức, cá nhân người nước ngoài đang đổ tiền vào thị trường BĐS ở Việt Nam.

Theo ông Quang, thị trường BĐS năm nay vẫn phát triển ổn định 10%-15% nhưng người mua phải thận trọng vì giá BĐS đã tăng 3 năm liên tục. Giá BĐS hiện nay bằng hoặc hơn năm 2007 đỉnh của đỉnh thị trường BĐS. Giá đất tăng mạnh liên tục 3 năm là phải cảnh giác.

Ông Lê Hoàng Châu: Cần nhớ bài học 2007-2010

Khu vực quận 2 và Thủ Đức thời gian qua đã có hiện tượng đẩy giá đất lên rất cao so với giá trị thật. Không ít nhà đầu tư đất nền đã có lãi, thậm chí có thể lên đến 60% so giá mua ban đầu. Lợi nhuận cao đã thu hút những người chưa có kinh nghiệm về BĐS lao theo. Giai đoạn 2007-2010 cho thấy giới đầu cơ đẩy giá đất lên, người nào vào sau không rút vốn kịp đã thiệt hại lớn. Bài học này cần lưu ý. Có trường hợp đầu nậu gom đất, phân lô hộ lẻ nhưng không có giấy tờ pháp lý, rồi bán cho người khác, bán chung cho 2 chủ, đồng sở hữu dẫn đến hệ lụy phức tạp.

TP HCM hiện có gần 3 triệu dân nhập cư, trong đó nhiều người muốn có căn hộ hoặc cái nền để xây nhà. Nhiều năm qua, tình trạng phân lô hộ lẻ tràn lan dẫn đến tình trạng không đáp ứng đầy đủ về cơ sở hạ tầng, pháp lý, không kết nối được với các dịch vụ tiện ích cho người dân. Do đó, TP đang sửa các quy định hiện hành để việc phân lô hộ lẻ ở các quận ven đi vào quy củ, bảo đảm về kết nồi hạ tầng, pháp lý, làm cho người mua an tâm hơn. Người mua nhà đất cần quan tâm hơn về pháp lý, hạ tầng tiện ích, trong đó có kết nối giao thông…

Bà Trần Thị Cẩm Tú: Xem xét nhiều yếu tố

Mua dự án đất nền trong giai đoạn này cần xem xét nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là vị trí, chất lượng hạ tầng kết nối và tính pháp lý. Đặt biệt là mức giá, có thể chấp nhận hay không trong thời điểm này. 80% người muốn mua bất động sản đều thích đất nền vì đây là “nơi trú ẩn an toàn”, của để dành. Năm 2017-2018, giá BĐS ở phân khúc đất nền hay căn hộ có giá 1,5 tỉ đồng trở xuống vẫn là kênh đầu tư tốt nhưng cần xem xét các điều kiện như đã nói. Kế hoạch của Eximrs trong năm 2017 và 2018 vẫn trung thành với đất nền và nhà ở vừa túi tiền, không quá 1,5 tỉ đồng. Kết quả kinh doanh phân khúc này của Eximrs trong thời gian qua là khá tích cực với lượng tiệu thụ khá tốt. Khi đưa sản phẩm ra thị trường, chúng tôi chịu trách nhiệm thẩm định các khâu pháp lý.

Ông Trần Khánh Quang: Chỉ nên mua nhà có “hơi người”


Do nghĩ đất là tài sản nên chắc chắn vẫn còn nhiều người thích đầu tư hoặc mua đất nền. Tuy nhiên, khi đầu tư hay mua bất cứ một sản phẩm BĐS nào, cần quan tâm những yếu tố quan trọng như nhà có “hơi người” chưa, căn hộ chung cư có sáng đèn vào buổi tối không? Còn mua đất nền phân lô thì ở khu vực đó có nhà nào xây dựng chưa? Hay nhà phố này có cho thuê được không? Tôi khuyên từ nay đến cuối năm, nếu mua BĐS để ở hoặc khai thác có hiệu quả, đủ khả năng tài chính thì mua, còn không thì thôi.