Cần tiếp tục chuẩn hóa pháp luật kinh doanh địa ốc

Dù đã qua 12 lần chỉnh sửa và bổ sung, nhưng trong hội thảo góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Liên đoàn luật sư Việt Nam tổ chức tại Hà Nội cuối tuần qua, các luật sư cho rằng, vẫn còn nhiều điểm chưa ổn!

Luật Nhà ở: Mở nhưng phải kiểm soát được

Điều 157 về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam quy định, cho phép các cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở. Theo lý giải của Ban soạn thảo, quy định này nhằm khuyến khích, thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và bảo đảm phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Đình Thơ, Chủ nhiệm Đoàn luật sư tỉnh Khánh Hòa đề nghị, cần có thêm các quy định để đảm bảo an ninh, chính trị và tránh xảy ra tình trạng người nước ngoài cạnh tranh với người thu nhập thấp trong nước.

Đồng tình với quan điểm trên, luật sư Nguyễn Thanh Bình đến từ Công ty luật Hồng Hà, cho rằng, Dự thảo luật đã mở rộng cho đối tượng là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng  chưa có những biện pháp cụ thể để kiểm soát vấn đề này.

“Ngay như ở Mỹ, người nước ngoài muốn mua nhà cũng phải đáp ứng nhiều quy định, chứ không thể muốn làm gì cũng được”, ông Bình nói và nhận định, việc khuyến khích các đối tượng trên vào Việt Nam mua nhà, học tập và làm việc là cần thiết, nhưng cần có những ranh giới mềm, chế tài hữu hiệu để đảm bảo có thể quản lý được.

Tại Điều 13, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, luật sư Đàm Thị Ngọc Hạnh, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư Thừa Thiên - Huế nhận xét, cách viết rất khó hiểu và có nhiều nội dung mâu thuẫn với quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Luật sư Lê Phan Thùy Anh, đến từ Đoàn luật sư Hà Nội kiến nghị, quy định thống nhất một thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

“Quy định theo phương án này thì bắt buộc các chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu để được cấp giấy chứng nhận, để thống nhất với quy định về thời điểm được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo phương án này, thì phải sửa quy định tại khoản 1 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bắt buộc các chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở, vì Luật Đất đai quy định, không bắt buộc chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu”, bà Thùy Anh nhấn mạnh.

Đối với quy định ứng tiền trước của người mua nhà, luật sư Nguyễn Đình Thơ cho rằng, đây là một quy định mới, nhằm bảo vệ nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Thơ đề nghị Ban soạn thảo cần cân nhắc và xem xét lại các tỷ lệ quy định trong Dự thảo, bởi theo quy định pháp luật hiện hành và xem xét trên thực tế, không có cơ chế, quy định nào đền bù hoặc đưa ra cách xác định ước tính thành tiền để người mua có thể đòi bồi thường thiệt hại nếu chậm được giao nhà, giao giấy chứng nhận…

Luật Kinh doanh bất động sản: Tranh cãi về “bán nhà trên giấy”

Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, luật sư Nguyễn Văn Chiến, Chủ nhiệm Đoàn luật sư Hà Nội nhận định, một điểm mới của Dự thảo sửa đổi lần này là mở rộng cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành.

“Chúng ta phải hiểu rằng, việc cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không phải cần cho việc mua bán, mà cần cho việc thế chấp vay tiền. Điều này sẽ có thể dẫn đến trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ ‘tay không bắt giặc’ hoặc sẽ làm cho việc kinh doanh bất động sản rơi vào tình trạng ảo”, ông Chiến nói và cho rằng, nếu cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ xảy ra rất nhiều rủi ro, mà thường thiệt hại lại rơi vào bên mua. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo cần cân nhắc các điều kiện, biện pháp bảo đảm cho việc mua bán nhà hình thành trong tương lai để hạn chế những rủi ro phát sinh trong qua trình thực hiện luật.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Đình Thơ lại cho rằng, quy định này là rất tốt, nhằm tạo điều kiện cho bên thuê bất động sản chủ động tham gia với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thiết kế, tránh tình trạng phải cải tạo, sửa chữa cho phù hợp với mục đích thuê, gây tốn kém, lãng phí. Tuy nhiên, cần phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ đối với các bên trong thời gian thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, để đảm bảo quyền lợi của các bên.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, ông Thơ đề nghị, cần quy định rõ thế nào là “không nhằm mục đích kinh doanh hoặc có quy mô nhỏ” để cá nhân, tổ chức áp dụng pháp luật cho phù hợp, trên cơ sở đó, phân biệt rõ những trường hợp nào phải thành lập doanh nghiệp; quy định cụ thể mức vốn pháp định tổi thiểu làm cơ sở cho các doanh nghiệp nắm được khả năng tài chính của mình.

Quy định về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án, luật sư Chiến cho biết, đây là một mục mới, trong đó có nhiều nội dung quan trọng, phức tạp. Theo ông Chiến, nội dung nêu tại dự thảo mới chỉ thể hiện việc chuyển nhượng một phần diện tích của dự án, mà chưa bao trùm được trường hợp chuyển nhượng một phần diện tích xây dựng.

“Đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, chỉnh lý lại quy định để thể hiện rõ hơn cơ chế chuyển nhượng một phần diện tích đất và diện tích sàn của dự án, đồng thời, bổ sung quy định làm rõ cơ chế quản lý và cấp giấy chứng nhận cho các diện tích sàn chuyển nhượng này theo cơ chế nào?”, ông Chiến nói.