Cân nhắc khi sử dụng hợp đồng repo trong lĩnh vực BĐS

Hợp đồng repo (repurchase order) là loại hợp đồng phái sinh từ các nghiệp vụ trong lĩnh vực chứng khoán. Tuy vậy, nhờ vào các đặc điểm của loại hợp đồng này, hợp đồng repo hiện đã được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Hợp đồng repo là hợp đồng mua lại có bản chất là giao dịch đi vay và cho vay có kỳ hạn, là nghiệp vụ phái sinh từ nghiệp vụ cho vay có bảo đảm và được sử dụng khá phổ biến trên thị trường tài chính.

Cụ thể, các bên trong giao dịch sẽ ký kết hợp đồng mua bán với điều kiện bên bán sẽ mua lại tài sản trong một khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu và quyền sở hữu tài sản được chuyển sang người mua khi giao dịch bán hoàn thành.

Tài sản ban đầu dùng trong hợp đồng repo là chứng khoán, nhưng theo thời gian, với những ưu điểm nhanh chóng, tiện lợi, và với đặc điểm là hợp đồng mua đi bán lại, nhiều công ty kinh doanh BĐS (công ty) đã thực hiện dịch vụ repo BĐS.

Theo đó, những cá nhân, tổ chức có bất động sản có thể bán BĐS của mình cho công ty dưới hình thức hợp đồng repo; công ty định giá mua BĐS (thường thấp hơn giá trị để đảm bảo) và nội dung hợp đồng quy định rõ thời hạn mua lại BĐS và giá mua lại; quyền sở hữu BĐS sẽ được chuyển giao cho công ty. Nếu đến hạn hợp đồng mà người bán không mua hoặc không có khả năng mua lại, BĐS sẽ đương nhiên thuộc về công ty. Lúc đó, thiệt thòi sẽ thuộc về người bán do đã bán BĐS với giá thấp hơn.

Hiện nay, chưa có một quy chế pháp lý nào áp dụng cho hợp đồng repo ngoài những điểm tương đồng với hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại tài sản quy định trong Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Tuy nhiên, quy định về chuộc lại tài sản trong BLDS còn khá sơ sài, chưa đủ để điều chỉnh những quan hệ phức tạp trong hoạt động chuộc lại tài sản nói chung và hoạt động repo nói riêng, nên các bên trong hoạt động repo vẫn phải dựa vào những thỏa thuận với nhau để tiến hành hoạt động.

Đơn cử như vấn đề dịch chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Theo quy định về chuộc lại tài sản, trong thời hạn hợp đồng có điều kiện chuộc lại, bên mua đã có quyền sở hữu nhưng lại không được định đoạt tài sản của mình (như thế chấp, cầm cố…), hơn thế lại còn phải “chịu rủi ro đối với tài sản”. Điều này ít nhiều ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua.

Một vấn đề cũng không kém phần quan trọng là giá chuộc lại tài sản. Theo quy định của BLDS, giá chuộc lại tài sản là giá thị trường tại thời điểm mua lại (nếu không có thỏa thuận khác). Điều này có nghĩa, trong hợp đồng mua bán, nếu hai bên không đề cập đến giá mua lại, sử dụng giá thị trường để mua lại có thể sẽ làm triệt tiêu lợi ích của cả hai bên.