Căn hộ nhỏ, cứ để thị trường quyết định!

Căn hộ diện tích nhỏ luôn có một phân khúc khách hàng nhất định trong khi nó không phải là yếu tố quyết định ảnh hưởng đến quản lý quy hoạch, quản lý trật tự và mỹ quan đô thị. Do vậy, không ít ý kiến cho rằng nên để thị trường quyết định việc có nên xây căn hộ 25 mét vuông hay không?

Chờ luật thay đổi

Bộ Xây dựng vừa có công văn đề nghị TPHCM cho phép xây căn hộ thương mại diện tích nhỏ 25-45 mét vuông tại các dự án nhà chung cư với tỷ lệ từ 20-25% trong thời gian chờ Bộ ban hành tiêu chuẩn quốc gia về nhà chung cư. Đối với khu vực ngoài trung tâm, nơi tập trung đông công nhân lao động thì tỷ lệ này có thể cao hơn.

Bộ Xây dựng cho biết nhu cầu nhà ở diện tích dưới 45 mét vuông để phục vụ đối tượng thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ tại các đô thị, các khu vực phát triển công nghiệp là rất lớn. Hơn nữa, công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự và mỹ quan đô thị không chỉ phụ thuộc vào diện tích căn hộ lớn hay nhỏ. Nhà nước có thể quản lý và kiểm soát các dự án thông qua dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình…

“Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước trên thế giới đều cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ như Hàn Quốc 14 mét vuông, Pháp 15 mét vuông, Thái Lan 15 - 20 mét vuông... Tuy nhiên, các quốc gia này vẫn thực hiện tốt việc quản lý dân số, quản lý quy hoạch, kiến trúc và bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các đô thị”, Bộ Xây dựng đánh giá.

Tuy nhiên, TPHCM không ủng hộ ý tưởng của Bộ Xây dựng do cho rằng quy định pháp luật hiện hành, cụ thể là Tiêu chuẩn quốc gia về Nhà ở 4451:2012, chỉ cho phép xây căn hộ thương mại có diện tích nhỏ nhất là 45 mét vuông. Ngoài ra, việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ (dưới 45 mét vuông) sẽ đẩy nhanh hơn quá trình đô thị hóa, tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội vốn đang bị quá tải. Đồng thời, nó cũng làm phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Thực tế, quy định tiêu chuẩn thiết kế căn hộ chung cư đang tồn tại nhiều bất cập. Luật Nhà ở 2005 quy định căn hộ chung cư phải có diện tích sàn tối thiểu 45 mét vuông. Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành Tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở 4451:2012 quy định căn hộ thương mại có diện tích không thấp hơn 45 mét vuông.

Tuy nhiên, khi tiêu chuẩn này áp dụng vào thực tiễn tại nhiều địa phương thì không phù hợp do nhu cầu nhà ở rất đa dạng, không đồng đều. Đặc biệt, tại Hà Nội, TPHCM và bảy đô thị loại 1, quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá trị rất cao, cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.

Lúc này, Bộ Xây dựng và UBND TPHCM đã chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 38 mét vuông với một tỷ lệ nhất định tại một số dự án.

Luật Nhà ở 2014 ra đời đã khắc phục những bất cập và hạn chế nêu trên, chỉ quy định “tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Điều đáng nói, Luật Nhà ở mới thay thế Luật Nhà ở 2005 đã có nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thay thế tiêu chuẩn năm 2012.

“Bộ Xây dựng cần sớm ban hành Tiêu chuẩn quốc gia TCVN... về nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” và “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam quy hoạch xây dựng QCXDVN” để thay thế tiêu chuẩn cũ”, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị.

Thị trường tự điều chỉnh

Chị Nguyễn Thúy An (27 tuổi, quê Bình Dương), đang thuê một phòng trọ rộng 20 mét vuông tại quận 2, cho biết chị có nhu cầu mua một căn hộ với giá vừa phải nhưng lại không thể tìm thấy trên thị trường.

“Các chủ đầu tư nói là bán nhà giá rẻ nhưng ít nhất cũng từ 18-20 triệu đồng/mét vuông, diện tích căn hộ lại lớn từ 50 mét vuông trở lên, tính ra mỗi căn có giá thấp nhất khoảng 1 tỉ đồng. Với thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng như tôi thì không biết đến bao giờ mới có nhà!”, chị An nói.

Chị An quả quyết, nếu có căn hộ nhỏ 25 mét vuông thì nhất định sẽ mua bởi khi thu nhập chưa cao, quan niệm “khéo ăn thì no, khéo co thì ấm” đối với chị luôn có giá trị.

Câu chuyện của chị An có lẽ đúng với hầu hết người dân nhập cư cũng như người lao động có thu nhập thấp tại TPHCM. Theo ước tính của HoREA, hiện thành phố có khoảng 3 triệu người nhập cư. Trong đó, số lượng sinh viên khoảng 400.000 người, còn số công nhân trong các khu công nghiệp cũng khoảng 402.000 người. Bên cạnh đó, mỗi năm thành phố còn có thêm khoảng 50.000 cặp đôi kết hôn.

Một khảo sát của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho thấy hiện nay thành phố có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà. Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở.

Theo HoREA, thị trường luôn có nhu cầu lớn nhất đối với những căn hộ diện tích nhỏ 1-2 phòng ngủ giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng. Nhưng lâu nay phân khúc này luôn trong tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Tính cả chín tháng đầu năm 2017, trong tổng số 61 dự án với  28.639 căn hộ được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, chỉ có 7.212 căn thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 25,2%. Tỷ lệ này còn rất thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện có đến gần 50% số hộ gia đình có từ 3 người trở xuống, cơ cấu hộ gia đình tại các đô thị đang ngày càng nhỏ đi. Do đó, nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ tại các đô thị trong tương lai là rất lớn. “Thị trường nên có đa dạng nhiều sản phẩm để người tiêu dùng lựa chọn. Nếu có cầu ắt sẽ có cung, còn nếu không thì chắc chắn không doanh nghiệp nào muốn làm”, ông Hà nói.

Nếu đưa loại căn hộ nhỏ 25-45 mét vuông vào thực tiễn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng không nên xây vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án hoặc của tòa nhà chung cư. Đồng thời, loại căn hộ nhỏ này cũng chỉ nên xây tại một số khu vực ngoại thành.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, chủ đầu tư đề xuất Bộ Xây dựng cho phép xây căn hộ 25 mét vuông, cho biết cách đây vài năm Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ thương mại diện tích 30-40 mét vuông. Số căn hộ này được tiêu thụ nhanh chóng và đã đưa vào sử dụng trên ba năm, được quản lý chặt chẽ, quy cũ. Khi số thành viên trong gia đình tăng thêm, tự chủ nhà thay đổi chỗ ở cho phù hợp, những căn hộ đó lại được bán cho những người khác có nhu cầu tương tự.

Theo ông Đực, nếu như trước đây căn hộ chung cư có diện tích 70 - 80 mét vuông chiếm chủ đạo trên thị trường thì sắp tới, khi quy định này được các doanh nghiệp áp dụng, các căn hộ có diện tích 25-50 mét vuông sẽ rất phổ biến. Ông Đực tính toán, trong trường hợp doanh nghiệp tự đầu tư toàn bộ hạ tầng và dự án căn hộ này nằm ở ngoại thành, xây thấp tầng, không có thang máy, thì sẽ có giá từ 8-10 triệu đồng/mét vuông.

Còn nếu chung cư cao từ 10 tầng trở lên, có thang máy thì sẽ có giá sẽ dao động từ 12-14 triệu đồng/mét vuông. Mức giá này nhân với diện tích 25 - 30 mét vuông thì mỗi căn hộ chỉ từ 200 - 400 triệu đồng.

“Giá căn hộ phụ thuộc chủ yếu vào giá đất, sau đó mới đến giá xây dựng. Do vậy dự án căn hộ này chỉ phù hợp với vùng ven hoặc ngoại thành. Nếu ở trung tâm, giá căn hộ chắc chắn sẽ cao hơn nhiều”, ông Đực nói.