Căn hộ cho thuê: giảm giá, tăng cung trong quý 2/2010

Giá thuê phân khúc căn hộ cho thuê tiếp tục sụt giảm trong quý 2 nhưng nguồn cung vẫn tiếp tục tăng lên đáng kể và có xu hướng lấn cầu. Bên cạnh đó, sự khởi khắc của nhà phố mức giá trung bình, giá thấp là những vấn đề được đưa ra bàn luận nhiều trong tuần qua.

Cung tiếp tục tăng

Thị trường văn phòng cho thuê đã gặp phải khó khăn từ cuối năm 2009 do tình trạng cung vượt cầu. Đến năm 2010, tình hình vẫn chưa được cải thiện do thị trường tập trung chủ yếu vào đất nền và phân khúc nhà trung bình, giá thấp. Sức hút đầu tư chuyển hướng sang những phân khúc hấp dẫn khác nên thị trường văn phòng cho thuê vẫn chưa hồi phục. Để vực dậy thị trường, nhà đầu tư đã tung ra các chiêu khuyến mãi nhưng vẫn chưa hiệu quả. Thời gian qua, hình thức giảm giá đã được nhiều nhà đầu tư áp dụng với mong muốn thúc đẩy nguồn cầu, tạo “sóng” cho phân khúc này.

Theo báo cáo thống kê quý 2/2010 của Savills Việt Nam ghi nhận thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội có khoảng 640.000 m2 diện tích văn phòng, tăng nhẹ 4,5% so với quý 1/2010, bao gồm 95 tòa nhà văn phòng các hạng A, B và C. Có 9 tòa nhà văn phòng được cập nhật thêm, cung cấp cho thị trường khoảng 28.600 m2 diện tích văn phòng. Công suất thuê trung bình đạt 86,7%, tăng nhẹ 2% so với quý 1/2010. Giá thuê giảm khoảng 4% so với quý trước. Nhu cầu về diện tích văn phòng đang tăng dần. Nhiều công ty đang mở rộng quy mô hoạt động và tuyển dụng thêm nhân viên. Diện tích thuê thực của văn phòng hạng A tăng ổn định trong khi hạng B tiếp tục giảm so với quý trước. Tình trạng dư cung văn phòng sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường văn phòng trong những năm tới.

Thị trường tại TP. HCM có tổng cộng 147 tòa nhà của tất cả các hạng với tổng diện tích cho thuê khoảng 952.000 m2, tăng 16% so với Q1/2010. Giá thuê trung bình của tất cả các hạng và các quận được ghi nhận khoảng 32USD/m2/tháng. Mặc dù có khoảng 129.000 m2 diện tích mới của tất cả các hạng đi vào hoạt động trong Q2 2010 nhưng công suất thuê trung bình vẫn khoảng 88% không thay đổi nhiều so với quý trước.

Báo cáo thống kê của công ty CBRE cho biết, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ tiếp tục được đưa vào hoạt động trong thời gian tới, dự kiến thị trường văn phòng sẽ có thêm 1,1 triệu m2 trong vòng 3 năm tới. Yêu cầu tìm thuê mặt bằng tăng mạnh trong Q2/2010 với tỷ lệ tăng 192% so với cùng kỳ năm trước, hầu hết tập trung vào diện tích 150 - 250 m2. Các công ty trong nước dự đoán sẽ đóng vai trò chủ đạo định hướng thị trường, chiếm 63% tổng yêu cầu thuê ghi nhận được từ đầu năm 2010. Chủ các cao ốc hạng A buộc phải nhanh nhạy và linh hoạt hơn để có thể cạnh tranh với nguồn cung tương lai.

Kỳ vọng phân khúc nhà trung bình

Trong khi phân khúc văn phòng cho thuê đang trong tình trạng cung vượt cầu thì phân khúc nhà ở trung bình, nhà giá thấp lại trở thành kỳ vọng của thị trường nhà đất nói chung. Nguồn cầu dồi dào ngày một tăng cao là một trong những động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm đến phân khúc này.

Tại TP. HCM, hàng loạt dự án căn hộ thuộc phân khúc này đã được tung ra thị trường trong thời gian gần đây như chung cư cao tầng Mỹ An, Trường Thọ Aparment, Sun View, Riverside 4S, khu dân cư Hiệp Bình Chánh… Nguồn cung tăng dần nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nguồn cầu là một trong những nguyên nhân tạo sức hút từ thị trường nhà trung bình. Tỷ lệ giao dịch thành công nhiều dễ dàng giúp nhà đầu tư xoay đồng vốn và vận dụng dòng tiền đầu tư hoặc duy trì những công trình khác mà không phải chịu áp lực về vốn

Theo báo cáo thống kê của Công ty CBRE thì trong quý 2/2010 tại thị trường TP. HCM nguồn cung thị trường căn hộ bán tăng 3.455 căn hộ. Hầu hết các giao dịch thực hiện tập trung ở phân khúc nhà ở bán hạng trung cấp và bình dân với các căn hộ có diện tích 60-80 m2 được ưa chuộng ở mức giá 600-800 USD/m2. Thị trường Hà Nội có giá chào bán thứ cấp tăng trên mọi phân khúc thị trường: tăng 3% tại phân khúc trung cấp, cao cấp, và hạng sang, tăng 9%.

Không chỉ có một nguồn cầu dồi dào, nguồn cung đang không ngừng tăng, phân khúc trung bình, nhà giá thấp còn nhận được sự hỗ trợ về vốn. Theo đó, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trình Thủ tướng Chính phủ cho phép gia hạn dự án tài chính nhà ở vay vốn ADB thêm ít nhất 1 năm. Đây là giải pháp góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở, góp phần giải quyết khó khăn về vốn cho chủ đầu tư thì việc đưa phương án cho người thu nhập thấp được vay để thanh toán mua nhà ở là phù hợp, đồng thời không làm thay đổi mục tiêu dự án.

Với những lợi thế trên, phân khúc nhà trung bình, nhà giá thấp được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường. Đồng thời, nguồn cung ngày càng cao của phân khúc này cũng báo hiệu sự cạnh tranh phải có nhằm thu hút khách hàng giữa các nhà đầu tư trong thời gian tới.