Căn hộ cao cấp: Hơn thua ở cách bán

Dù bị đánh giá là phân khúc gặp nhiều khó khăn nhất trong thời điểm thị trường khó khăn, nhưng thực tế căn hộ dưới 40 triệu/m2 vẫn có giao dịch.

Chính sách bán hàng

Một khách hàng từ Hà Nội vào TP.HCM tìm mua căn hộ cho con trai vừa ra trường, đã chia sẻ, hiện bà muốn mua một căn hộ có giá khoảng 2 tỷ đồng nhưng phải gần khu vực trung tâm và dĩ nhiên kèm theo đó là chất lượng xây dựng tốt.

Tuy nhiên, vấn đề của vị khách hàng này là những căn vừa túi tiền lại không ưng, trong khi căn quá cao thì lại thích. Vậy làm cách nào để có thể tiếp cận được căn hộ ưng ý?

Theo thống kê của Công ty Nghiên cứu thị trường DTZ, thị trường căn hộ vẫn còn nhiều khó khăn trong quý II/2013 khi các chủ đầu tư vẫn tiếp tục giảm giá bán hay trì hoãn tiến độ dự án. Phân khúc căn hộ trung bình có giao dịch tốt hơn căn hộ cao cấp. Nếu phân chia theo giá, căn hộ tầm trung đang dao động từ 950 USD - 1.700 USD/m2 (tương đương 20 triệu - 35,7 triệu đồng/m2).

Từ đầu năm đến nay, giao dịch căn hộ có mức giá này hoặc chênh lệch hơn vài triệu đồng, tuy không gọi là "sôi động" như năm 2006 - 2007 nhưng phản ánh đúng thực tế năng lực hấp thụ của thị trường. Theo đó, đối tượng mua căn hộ này thường chia thành hai nhóm: một là mua để ở, hai là đầu tư bằng tiền nhàn rỗi.

Do cung nhiều hơn cầu nên để thu hút khách mua, các chủ đầu tư đã "mạnh tay" đưa ra các chương trình khuyến mãi khá linh hoạt. Khu vực cạnh tranh mạnh nhất có thể kể đến là quận 2 (TP.HCM), với khoảng 10 dự án căn hộ đang được chào bán.

Lợi thế trong những "cuộc đua" giữa các chủ đầu tư tập trung vào một số yếu tố, như: vị trí dự án, hiện trạng dự án, tính kết nối với khu vực chung quanh, tiện ích, tên tuổi nhà phát triển, tiến độ thanh toán và cuối cùng là giá. Điều này hoàn toàn trái ngược với ưu tiên lựa chọn trước đây của người mua, giá luôn là yếu tố được đặt lên hàng đầu.

Điển hình như cụm căn hộ tại khu đô thị City Horse (An Phú - An Khánh, quận 2), hiện có ít nhất 4 dự án đang chào bán. Tuy nhiên, The Estella (do nhà phát triển Singapore Keppel Land làm chủ đầu tư) và Imperia An Phú lại có ưu thế vì dự án đã hoàn thành và sẵn sàng bàn giao nhà cho khách hàng.

Ông Trần Lê Khánh, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Đầu tư và Dịch vụ Kiến Á (chủ đầu tư dự án Imperia An Phú), cho rằng, nhu cầu nhà ở còn rất cao, quan trọng là cách bán thế nào để người dân có cơ hội sở hữu nhà và chủ đầu tư không phải tồn hàng.

Đây cũng là cách mà theo ông Khánh, chủ đầu tư đang "tự cứu" mình. Mới đây nhất, công ty này cũng đã áp dụng chính sách thanh toán 10% nhận nhà ngay và nhận được không ít sự quan tâm của khách hàng.

Trong khi đó, phía Keppel Land, sau khi triển khai chương trình "Thanh toán 50% nhận nhà ngay" (50% còn lại sẽ được thanh toán dần trong hai năm không lãi suất) từ cuối tháng 4 đến giữa tháng 7/2013, đã có 100 căn hộ được đặt cọc, dù giá mỗi căn tại đây thấp nhất cũng 3 tỷ đồng (căn hộ trên 90m2). Sau khi nhận được phản hồi tốt từ thị trường, Keppel Land đã công bố tiếp 50 căn hộ tiếp theo sẽ được bán theo chính sách này.

Ghi nhận ở một dự án đang mở bán khác nằm trên địa bàn quận 2 là Tropic Garden (Nguyễn Văn Hưởng, P.Thảo Điền), do Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova đầu tư, hiện tình hình giao dịch cũng khá đều đặn. Dự án được khởi công xây dựng từ quý III/2011, đến nay, Block C1 của dự án với trên 190 căn hộ đã có hơn 90% được bán ra.

Trong đó, các căn hộ có diện tích nhỏ (88m2, 2 phòng ngủ) chỉ còn 5 căn (xét ở thị trường sơ cấp). Với mức giá 2,3 tỷ đồng trở lên (bao gồm VAT) và vị trí khá thuận lợi, chủ đầu tư đang áp dụng chính sách bán hàng khá cạnh tranh.

Cụ thể, nếu mua căn hộ 88m2, giá 2,3 tỷ đồng; đến thời điểm giao nhà (dự kiến khoảng tháng 3/2014), số tiền người mua đã đóng là 1,3 tỷ đồng (tương đương 60% giá trị căn hộ); nếu khách hàng có nhu cầu vay sau thời gian này với thời hạn 1 năm, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm.

Dĩ nhiên, trong 1 năm này, khách chỉ trả số tiền gốc. Theo giải thích của nhân viên kinh doanh dự án, với chính sách bán hàng này, khách chỉ cần có 1,1 tỷ là có thể mua được căn hộ.

Cơ hội cho người mua và nhà đầu tư?

Với mức giá hợp lý và chính sách bán hàng thay đổi theo nhu cầu và điều kiện khách mua thì rõ ràng đây là cơ hội cho những ai có nhu cầu về nhà ở.

Ông Nguyễn Du Trường Nguyên, Phó phòng Kinh doanh - Tiếp thị Công ty CP Địa ốc Phú Long, chủ đầu tư dự án Dragon Hill Residence and Suites (tọa lạc trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè) cho biết, dĩ nhiên đây không phải là thời điểm để nhà đầu tư mua nhanh, bán nhanh như trước nhưng là thời điểm để người có nhu cầu nhà ở thêm cơ hội chọn lựa.

Phía Công ty Phú Long cũng vừa mở bán căn hộ Dragon Hill với giá 25,5 triệu đồng/m2, chỉ hơn một tuần sau ngày mở bán, 15 căn hộ đã có người đặt mua và khoảng 200 người quan tâm.

Khi được hỏi, liệu rằng ở khu vực này, mức giá trên 25 triệu đồng/m2 có khả năng cạnh tranh nổi với những dự án cùng phân khúc ở quận 2? Ông Nguyên cho rằng, với chi phí đầu tư cao, chất lượng đảm bảo thì giá thành không thể thấp hơn, hơn nữa, khách hàng mà chủ đầu tư hướng đến là người có nhiều tiền.

Trong khi đó, đối với nhà đầu tư thứ cấp, căn hộ trung, cao cấp có biên độ tăng giá cao hơn là căn hộ giá thấp. Hiện, quận 2 và quận 7 là hai khu vực được khách hàng khá quan tâm do mật độ dân cư ở khu Nam chưa đông đúc nên ở đây thường có lượng khách là nhà đầu tư cao hơn; còn quận 2 thì ngược lại, ông Nguyên chia sẻ.

Song, thực tế thì không ít nhà đầu tư bảo vệ quan điểm rằng, quận 2 có đủ điều kiện để họ "bỏ tiền" vào các dự án, đặc biệt là các dự án căn hộ trung - cao cấp sắp hoàn thành vì đây cũng là khu vực các chuyên gia, người nước ngoài... chọn để thuê khá cao. Chứng minh điều này, phía chủ đầu tư dự án Tropic Garden cũng đưa ra tỷ lệ 30% khách hàng mua căn hộ của họ là để cho thuê.