Căn hộ bình dân, nghịch lý nhu cầu cao nhưng “thất thế”

Báo cáo mới nhất từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy một con số "giật mình": nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân trong năm 2016 giảm 71% so với năm 2015, dù nhu cầu trong phân khúc này chiếm tỷ trọng khoảng 80%.

Cụ thể, số liệu từ CBRE cho biết, trong năm vừa qua, phân khúc bình dân tại Hà Nội chỉ chiếm 11% trong số hơn 30.000 căn hộ chào bán mới ra thị trường, tương đương với khoảng 3.300 căn.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp chiếm 56%, tương đương 16.800 căn, tăng mạnh so với tỷ trọng 42% của năm 2015. Số sản phẩm của phân khúc cao cấp dù giảm nhẹ khoảng 10%, nhưng vẫn đạt 30% số lượng mở bán, tương đương trên 9.300 căn hộ được chào bán.

Báo cáo phân tích của CBRE nhận định, có sự chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung cấp, nhưng báo cáo này không đưa ra tiêu chí thế nào để được coi là bất động sản cao cấp, trung cấp hay bình dân. Do đó, khó có thể xác định xem thực sự phân khúc cao cấp đã chuyển hướng sang phân khúc trung cấp hay chưa.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, sự chuyển hướng này chỉ là về mặt hình thức. Bởi lẽ, với cách thức căn cứ vào giá để phân biệt các phân khúc như hiện nay, mức giá thuộc phân khúc trung cấp (dao động từ trên 20 - 35 triệu đồng/m2 dành cho các căn hộ có diện tích từ 60 - 90m2) thì phân khúc trung cấp vẫn chưa phải là phân khúc dành cho số đông người mua nhà có thu nhập trung bình trên dưới 20 triệu/tháng như hiện tại.

Chưa kể, tại nhiều dự án, do áp lực cạnh tranh từ đối thủ quá lớn, nên nhiều chủ đầu tư đã dùng thủ thuật hạ giá bán, nhưng giảm các tiện ích. Vì thế, người mua nhà sẽ phải bỏ thêm tiền chênh hoặc chi phí cho nội thất. Theo đó, giá trị căn hộ trên thực tế có thể vẫn sẽ rơi vào phân khúc cao cấp.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhadat24h.com cho biết, sự thất thế của phân khúc nhà giá bình dân so với các phân khúc khác đã nhiều lần được đem ra mổ xẻ. Trong đó, một phần nguyên nhân đến từ chất lượng đáng báo động của nhiều dự án nhà ở giá rẻ.

Nhiều dự án nhà ở giá rẻ từng “làm mưa, làm gió” trên thị trường cách đây vài năm đã nhanh chóng xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn đi vào sử dụng, gây thất vọng cho người mua. Niềm tin của người tiêu dùng với sản phẩm căn hộ giá rẻ suy giảm khiến các chủ đầu tư cân nhắc khi tham gia phân khúc này.

Một nguyên nhân khác khiến các dự án nhà ở giá rẻ khan hiếm trong thời gian vừa qua là do sự tác động của một số chính sách, đặc biệt là chính sách tín dụng. Trong đó, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hết thời gian giải ngân và dừng ký vay mới đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý chung của cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Các gói tín dụng hiện tại chỉ là mức tạm thời để hỗ trợ người mua nhà, còn lại vẫn đang trông chờ vào chính sách tín dụng hỗ trợ tiếp.

Ở một góc nhìn khác, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét, năm 2016 chứng kiến nghịch lý của thị trường bất động sản. Đó là phân khúc cao cấp chỉ có lượng cầu 20% nhưng cung trên thị trường lại chiếm đến 80%. Ngược lại, phân khúc nhà giá rẻ có nhu cầu chiếm tới 80% thì nguồn cung vẫn chỉ ở mức 20%.

“Năm qua, các giao dịch trên thị trường vẫn ghi nhận sự ổn định, thế nhưng điều này không có nghĩa năm 2017 sẽ tiếp diễn trong bối cảnh có nghịch lý như vậy. Điều đáng mừng là Vingroup đã tuyên bố phát triển nhà ở thương mại giá 700 triệu đồng, Tập đoàn Mường Thanh tiếp tục phát triển nhà giá rẻ, với giá 11 triệu đồng/m2... Đây là những tín hiệu tốt để giải quyết sự chênh lệch hiện nay trên thị trường”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nói nhưng cũng lưu ý, tất cả mới chỉ là kế hoạch trên giấy, cần thêm thời gian đến khi các doanh nghiệp này chính thức công bố việc triển khai dự án.

Theo dự đoán của Giáo sư Võ, tuy có sự tăng trưởng về số lượng sản phẩm, nhưng phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn khó có thể vượt mức tỷ trọng 20% để đáp ứng được 80% nhu cầu hiện tại.