Cần cơ chế mới NoXH

Nhu cầu nhà ở xã hội (NoXH) đang rất lớn, dù vậy thời gian qua số lượng dự án NoXH vẫn còn rất hạn chế. Từ khi Chính phủ có cơ chế tài chính hỗ trợ chủ đầu tư và người mua được hưởng lãi suất ưu đãi tại các dự án NoXH, tại nhiều dự án nhà ở thương mại (NoTM) chủ đầu tư xin chuyển sang NoXH. Thực tế này đòi hỏi cần phải có cơ chế mới thoáng hơn nhằm phát triển loại hình NoXH để đáp ứng nhu cầu có thực này.

Chưa đủ liều để hấp dẫn

Theo đại diện NHNN chi nhánh TPHCM, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã tác động rất tích cực đến thị trường BĐS, nhất là phân khúc nhà giá thấp. Tuy nhiên kết quả vẫn chưa như kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như người mua nhà.

Kết quả giải ngân các dự án NoXH và dự án NoTM quy mô vừa và nhỏ, có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng/căn hộ, đến giữa tháng 9 cả nước mới đạt trên 26% là quá thấp. Tại TPHCM, đến thời điểm này các NHTM đã ký cam kết tín dụng hơn 4.390 tỷ đồng với 5.644 khách hàng; đã giải ngân được 2.562,85 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 8,54% gói tín dụng ưu đãi.

Chương trình phát triển NoXH chưa thực sự thu hút được nhiều doanh nghiệp đầu tư phát triển, theo nhiều chuyên gia do thiếu tính hấp dẫn, cơ chế chuyển đổi dự án NoTM sang NoXH còn rườm rà, qua nhiều tầng nấc.

Theo đó, dự án phải được kiểm toán, nên một số chi phí thực của doanh nghiệp đã bỏ ra nhưng không được tính đủ. Lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư dự án NoXH được tính khoảng 10%, cao hơn lợi nhuận thực của doanh nghiệp.

Việc chuyển đổi dự án NoTM sang NoXH phải được cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng.  Bộ Xây dựng tiếp tục có văn bản chuyển NHNN, rồi NHNN ra văn bản chuyển đến NHTM giải quyết thủ tục cho doanh nghiệp vay vốn.

Cần sự thông thoáng

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Lê Thành, cho rằng doanh nghiệp tham gia dự án NoXH cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định. Theo đó, cách tạo lập nguồn vốn tín dụng này nên tương tự gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Vì thế, để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình này cần có cơ quan điều phối cấp quốc gia như mô hình Tổng cục Phát triển NoXH. Do nguồn ngân sách có hạn, ngân sách nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình NoXH cho thuê và thuê mua (bán trả góp dài hạn).

Đối với NoXH xây xong rồi bán thu tiền ngay, nên hoàn thiện cơ chế chính sách phù hợp để mời gọi doanh nghiệp, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa. Hiện nay, tại TPHCM nhiều doanh nghiệp làm dự án NoTM quy mô vừa và nhỏ, phải nộp tiền sử dụng đất, không có sự ưu đãi về vay vốn tín dụng, về thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp như dự án NoXH, nhưng doanh nghiệp vẫn tạo ra được căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tương đương giá bán NoXH.

Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp... còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp và có thể xem đây là loại hình "NoTM lai NoXH", hoặc "NoXH lai nhà NoTM" theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đề xuất Chính phủ nên gia hạn thời hạn giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng lên ít nhất 60 tháng, tức kết thúc vào ngày 31-5-2018 thay vào 31-5-2016 như kế hoạch.

Hiệp hội cũng đề nghị một số điểm như lãi suất cho vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng 4-4,5%/năm áp dụng cho năm 2016 đối với NoTM có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng; 3-3,5%/năm đối với NoXH để phù hợp với thu nhập phổ biến của các đối tượng và thực tế tình hình kiểm soát lạm phát của Nhà nước.

Theo quy định hiện nay, thời hạn cho vay của gói tín dụng ưu đãi là 15 năm áp dụng cho cả NoXH và NoTM. Hiệp hội kiến nghị đối với NoXH thời hạn cho vay là 20 năm sẽ hợp lý và phù hợp khả năng tài chính của người mua nhà và thông lệ quốc tế (các nước cho vay mua NoXH thông thường 20-30 năm).

Về quy hoạch phát triển NoXH tại TPHCM, hiện nay TP đã phủ kín quy hoạch phân khu chi tiết 1/2.000, nên cần xác định phát triển NoXH theo dự án. TPHCM cũng cần quy hoạch phát triển các dự án NoXH, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng NoXH trên địa bàn từng quận, huyện hoặc theo khu vực có tính liên quận, trên tất cả các hướng của TP, có đầy đủ tiện ích (bệnh viên, trường học, thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí...), có cự ly đến chỗ làm việc hợp lý, giao thông thuận tiện.

UBND TPHCM đã xem xét, giải quyết các dự án NoXH mới, cũng như cho chuyển đổi nhiều dự án NoTM sang NoXH, đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ. Cụ thể, dự án khu tái định cư Thảo Điền, quận 2 do CTCP Đầu tư Thủ Thiêm làm chủ đầu tư; dự án khu thương mại dân cư Hưng Điền của CTCP Đầu tư Tấn Hưng; dự án chung cư Hoàng Quân Plaza của CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân; dự án khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú của CTCP Đầu tư xây dựng và khai thác công trình 584; dự án khu dân cư Thới An của CTCP Địa ốc Sài Gòn - Gia Định; dự án nhà lưu trú công nhân tại khu chế xuất Linh Trung 2 của Công ty Thiên Phát (đã đưa vào sử dụng giai đoạn 1); và các dự án NoXH tại các quận 7, Tân Bình, Gò Vấp, Thủ Đức và huyện Bình Chánh.