Cải tạo chung cư cũ sắp có lối thoát

Sau thời gian dài chờ đợi, kế hoạch cải tạo chung cư cũ cũng đã được Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận là hoàn thành và đang trình báo cáo UBND TP. Hà Nội thông qua. Với kế hoạch này, nhiều người hy vọng, tình trạng “húc đầu vào đá” trong cải tạo chung cư cũ sẽ được chấm dứt.

Đã có chuyển biến

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, việc cải tạo chung cư cũ sẽ được thực hiện theo đúng tinh thần và nội dung về quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP. Hà Nội (có hiệu lực từ ngày 14/4/2016) do Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký ban hành.

Cụ thể, việc cải tạo chung cư cũ sẽ được tiến hành lần lượt và đồng bộ từng khu trong thời gian tới, không triển khai ồ ạt nhằm đảm bảo tiến độ. Ngoài ra, quy chế cũng chỉ rõ chiều cao tối đa của 10 dự án chung cư cũ. Cụ thể, Khu tập thể Quỳnh Mai được phép xây tối đa 24 tầng (cao 86m), Khu tập thể Giảng Võ được xây tối đa 21 tầng (cao 76m); Khu tập thể Ngọc Khánh được xây tối đa 21 tầng (cao 76m), các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Kim Liên, Phương Mai, Thanh Nhàn..., được phép xây tối đa 24 tầng (cao 86m).

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, đây là một bước đi hợp lý trong kế hoạch làm “mới” chủ trương cải tạo, xây dựng mới một số dự án bất động sản lớn tại các vị trí “đất vàng”, vốn là các khu tập thể cũ của Hà Nội. Trên thực tế, đây chính là những dự án đã từng được Hà Nội kêu gọi đầu tư từ nhiều năm trước, nhưng có rất ít nhà đầu tư đăng ký thực hiện, trong đó đã có một số đăng ký rồi bỏ cuộc.

Từ năm 2005, Hà Nội đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Đến năm 2013, Hà Nội tiếp tục ban hành nghị quyết về một số biện pháp xây lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp.

Thế nhưng, ngay cả khi đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới chung cư cũ, việc tiến hành cải tạo, xây mới cũng không đơn giản. Lý do bởi việc cải tạo lại chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nguồn lực chủ yếu dựa vào doanh nghiệp chủ đầu tư, Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.

Trong khi đó, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế chiều cao, hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nên khiến các chủ đầu tư đã đăng ký thực hiện “buông”. Trong khi đó, đa số doanh nghiệp khác cũng không còn “mặn mà” với việc đầu tư, cải tạo chung cư cũ khi cảm thấy không đáp ứng được hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp. Đến nay, sau 10 năm triển khai kế hoạch cải tạo chung cư cũ, toàn địa bàn TP. Hà Nội mới chỉ có 14 chung cư cũ được cải tạo, đạt 1%.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty cổ phần Cienco 1, đơn vị đang triển khai 1 dự án xây mới nhà chung cư tại Thành Công cho biết, xây mới chung cư cũ là những dự án hóc búa nhất của Hà Nội, số dự án cần cải tạo rất lớn, nhưng số dự án thực hiện thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Do đó, việc Nhà nước tạo một cơ chế thông thoáng hơn là điều mà các doanh nghiệp mong muốn từ rất lâu, không chỉ đáp ứng được sự chờ đợi của các chủ đầu tư đang thực hiện, mà còn kích thích sự tham gia của nhiều nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp khác, giúp kế hoạch này được triển khai nhanh hơn.

Vẫn cần tiếp tục tháo gỡ

Với động thái từ Sở Xây dựng Hà Nội, có thể thấy, cơ quan này đang rất quyết tâm thực hiện chủ trương của UBND Thành phố, do đây là những dự án có nguy cơ đe dọa đến an toàn tính mạng của hàng vạn hộ dân và gây mất mỹ quan đô thị.

Tuy nhiên, để kế hoạch cải tạo chung cư cũ được thực hiện nhanh hơn, vẫn còn một số vướng mắc phải tháo gỡ. Kế hoạch cải tạo chung cư cũ mà Sở Xây dựng Hà Nội hoàn thành đã tháo gỡ phần quan trọng là tạo cơ chế tỷ suất lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng điều phải gỡ tiếp theo là việc tìm ra một cơ chế đền bù phù hợp, giúp việc đàm phán giữa nhà đầu tư và người dân sẽ diễn ra suôn sẻ, đảm bảo hoài hòa lợi ích của cả nhà đầu tư và người dân. Bởi khâu giải phóng mặt bằng lâu nay vẫn là một trong những điểm tắc chính khiến kế hoạch cải tạo chung cư cũ giậm chân tại chỗ sau hơn một thập kỷ triển khai.

Theo quy định, người dân được đền bù tài sản căn hộ bằng chỉ số cộng thêm diện tích căn hộ do Thành phố quy định là 1,3 và hệ số chuyển tầng K. Trước đây, tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân 6 m2/người, căn hộ chung cư cũ thiết kế 4 người, thường có diện tích 24 m2/căn hộ. Hiện nay, mức tối thiểu là 12 m2/người, nên để đáp ứng nhu cầu sống tối thiểu, gần như căn hộ nào cũng được cơi nới. Nếu tính theo mức đền bù 1,3 diện tích sổ sách, người dân cho rằng, sẽ không đủ tiền để tìm chỗ an cư mới với giá bất động sản hiện nay. Trong khi đó, tại nhiều vị trí đất vàng, cư dân cho rằng, chủ đầu tư có thể sẽ có tỷ suất lợi nhuận từ 400 - 500%.

Chia sẻ bài học kinh nghiệm từ Dự án cải tạo, xây mới Chung cư I1, I2, I3 Thái Hà, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Sông Hồng cho biết, cần có cơ chế rõ ràng của Nhà nước với các hộ dân thì mới có thể tháo được nút thắt trong các dự án cải tạo chung cư cũ. Theo đơn vị này, tái định cư cho các hộ dân tầng 1 là khó khăn lớn nhất khi tiến hành cải tạo chung cư cũ. Mối lợi từ khoảng không gian tầng 1 mà các hộ dân này có được khác xa với phần còn lại, khiến việc đàm phán việc tái định cư rất khó đi đến thống nhất.

Ngoài ra, một cản trở nữa, theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, khi có chủ trương xã hội hóa đầu tư, cải tạo chung cư cũ, các doanh nghiệp chỉ lựa chọn những vị trí đẹp, đất vàng tại đô thị để cải tạo từng block chung cư cũ đơn lẻ, nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Tại nhiều dự án, cư dân không được tham gia vào quá trình lập dự án đầu tư, kiểm tra, giám sát thực hiện dự án đầu tư, gây ra tranh cãi, phản đối của người dân.

Để tháo gỡ vướng mắc cho công tác cải tạo chung cư cũ, Chính phủ đã ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, trong đó có nhiều thay đổi tích cực, như trao quyền chủ động cho các cư dân tòa nhà để được tham gia, có quyền lợi và gắn liền trách nhiệm, nghĩa vụ sau khi chung cư cũ được cải tạo. Đồng thời, cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép…