Các nhân tố bất lợi cho thị trường BĐS 2016

Năm 2016, thị trường BĐS đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Thông tin về việc gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt, siết tín dụng và chuyện đại gia tấn công vào phân khúc nhà giá rẻ... được nhiều chuyên gia đánh giá có tác động mạnh nhất tới thị trường.

Siết cho vay BĐS

Chỉ sau 1 năm triển khai, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016. Hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản (BĐS) từ 150% nâng lên mức 200%. Đồng thời, NHNN cũng đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS trong 3 năm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, đây là một trong những chính sách có tác động mạnh tới thị trường địa ốc năm 2016.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, việc sửa đổi Thông tư 36 có tác động mạnh nhất tới thị trường vì nó điều chỉnh dòng tín dụng của ngân hàng. Theo đó, ngân hàng phải điều chỉnh lại tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay BĐS.

Năm 2016, trong cơ cấu vốn vào của một dự án BĐS nói chung thì vốn ngân hàng vẫn chiếm khoảng 80%. Do đó, nguồn tín dụng từ ngân hàng vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường.

Nhưng ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, Thông tư 36 nói rõ rằng hạn chế cho vay BĐS, nhưng chỉ là hạn chế một phần trong đó chứ chưa phải hạn chế đột ngột tất cả các dự án. Tức là chỉ hạn chế đối với những dự án không chắc chắn, không khả thi, còn với những dự án khả thi, triển khai được thì ngân hàng vẫn hỗ trợ.

Ông Quang phân tích thêm, thực sự bây giờ ngân hàng vẫn đang còn dư một nguồn tín dụng khá lớn. Nên việc siết cho vay BĐS cũng làm cho ngân hàng bối rối. Bởi tiền đang dư mà không cho vay BĐS thì cũng khó, mà cho vay sản xuất thì chưa phát triển mạnh lắm. Do vậy, tiền vẫn đi về BĐS theo một cách nào đó.

Thông tin về việc gói 30.000 tỷ đồng chấm dứt, siết tín dụng và chuyện đại gia tấn công vào phân khúc nhà giá rẻ... có tác động mạnh nhất tới thị trường BĐS 2016

Dừng gói hỗ trợ 30.000 tỷ: Giảm lực mua nhà

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã góp phần giúp thị trường BĐS phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Đại diện HoREA cho hay, sau 3 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã giải quyết được cho hơn 56.000 hộ có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị có nhà ở và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng.

Ông Đinh Thế Hiển cho biết, rõ ràng gói 30.000 tỷ đã có tác động rất tốt đối với thị trường trong 3 năm 2014, 2015 và 2016, vì hỗ trợ lãi suất cũng như khả năng trả nợ cho người mua nhà. Vì vậy, khi gói này kết thúc thì lực vốn hỗ trợ cho người mua nhà không còn nữa. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng khá mạnh đến quyết định mua nhà của những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Việc gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã dừng và hiện tại chưa có gói mới khiến thị trường cũng như người mua nhà vẫn đang kỳ vọng vào một gói kích cầu mới cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp.

Đại gia tấn công phân khúc nhà giá rẻ

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho hay, hiện nay có 2 đại gia là Tập đoàn Mường Thanh và Vingroup đã có kế hoạch tham gia vào phân khúc nhà giá rẻ với số lượng lên tới hàng trăm ngàn căn hộ.

Được biết, Vingroup dự kiến sẽ cung cấp 200.000 - 300.000 căn hộ có giá từ 700 triệu đồng/căn cho những người có thu nhập trung bình. "Ông lớn" này đã lên phương án, kế hoạch, có quỹ đất khoảng 300 ha tại quận 9. Và khi những doanh nghiệp nói trên tham gia sẽ lôi kéo cả thị trường nói chung hướng vào phân khúc nhà giá trung bình và giá rẻ. Mà đây là hướng thật, có ích cho người dân, xã hội. Bởi vậy, đây là tác động lớn nhất vào cuối năm 2016 và sang năm 2017 sẽ bùng nổ hơn.

Hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng đang là tình trạng chung của thị trường. Theo nhận định của HoREA, hiện chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

HoREA và Bộ Xây dựng cũng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường trong năm 2017 muốn đi vào nhu cầu thực, phát triển mạnh phân khúc nhà giá rẻ thì rất cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi từ phía Nhà nước.