Bùng nổ thị trường căn hộ văn phòng cho thuê

Theo Savills, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang chuẩn bị bước vào một giai đoạn bùng nổ mới, trong đó năm 2018 là bước đệm, năm 2019 – 2020 sẽ thực sự sôi động.

Hiện tại, dù nằm trong khu vực châu Á được đánh giá là đắt đỏ, nhưng thị trường văn phòng cao cấp tại Việt Nam có mức chi phí khá khiêm tốn.

Kết quả khảo sát của Savills nửa cuối năm 2017 trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương cho thấy, chi phí thuê văn phòng cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM tương ứng là 38,8 USD/m2 và 52,2 USD/m2, thấp hơn đáng kể so với một số thị trường lân cận như Đài Bắc (Đài Loan), Sydney (Úc), Singapore, Seoul (Hàn Quốc), Thượng Hải (Trung Quốc)…

"Hiện tại, với tỷ lệ lấp đầy cao của nhiều tòa nhà văn phòng hạng A và nguồn cung hạn chế trong tương lai, giá thuê nhiều khả năng sẽ tăng trong 2 – 3 năm tới", Savills nhận định.

Chỉ số lợi tức tiệm cận 8 – 9%

Tuy nhiên, giá văn phòng hạng B đang có sự chênh lệch đáng kể giữa các khu vực, dẫn đến sự cạnh tranh lớn. Đơn cử, cùng phân khúc hạng B, giá thuê ở khu vực trung tâm là 20 – 30 USD/m2 thì ở phía Tây Hà Nội như TTC Tower (19 Duy Tân), CMC Tower (11 Duy Tân)… chỉ 15 – 18 USD/m2.

Mức diện tích sàn của văn phòng khu vực Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng thường nhỏ, chỉ từ 100 đến 250 m2, trong khi tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, diện tích sàn lớn hơn rất nhiều, từ 500 đến 1.000m2.

Thị trường văn phòng hiện đang có những bước chuyển mình rõ rệt. Trong đó, một số điểm đáng lưu ý là sự biến động về cung cầu, những mô hình văn phòng mới. Điều này đã tạo nên cả cơ hội và thách thức cho các doanh nghiệp.

Các báo cáo trước đây của Savills cũng cho thấy thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang chuẩn bị bước vào một giai đoạn bùng nổ mới, trong đó năm 2018 là bước đệm, năm 2019 - 2020 sẽ thực sự sôi động.

Năm ngoái, với việc có chỉ số lợi tức tiệm cận 8 – 9%, Hà Nội và TP.HCM đã vượt qua nhiều thành phố khác như Manila (7,39%), Tampa Bay (7,3%), Houston và Dallas (6,9%), Atlanta (6,8%), Jakarta (6,5%)… để ghi danh vào danh mục các thành phố có lợi tức cho thuê hấp dẫn nhất.

Với việc công suất cho thuê lên đến trên 95% tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê Việt Nam đang thực sự trong giai đoạn rất hưng phấn.

Bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao Bộ phận Cho thuê nhà ở và thương mại, Savills Hà Nội, chia sẻ, yếu tố quyết định đến thành công khi kinh doanh văn phòng cho thuê là việc nghiên cứu thị trường và việc xây dựng tòa nhà văn phòng sao cho phù hợp với yêu cầu của khách thuê tại thời điểm dự án ra đời.

Trong đó, các yếu tố vị trí, dịch vụ, tiện ích, quảng bá cũng góp phần tạo nên thành công đó. Thêm nữa, việc linh hoạt trong các cơ cấu về giá thuê, trong các chiến dịch cho thuê để đảm bảo hiệu suất tốt nhất mà chủ đầu tư cần quan tâm.

Ông Bùi Trung Kiên, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, đánh giá với công suất cho thuê cao như hiện nay, nguồn cung văn phòng tương lai tại Hà Nội còn hạn chế và giá thuê nhiều khả năng sẽ tăng. Tuy vậy, khách thuê vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng tại nhiều dự án.

Giá sẽ tiếp tục tăng

Không chỉ về chất lượng, các chủ đầu tư cũng cần phải quan tâm về hạ tầng cơ sở, bãi đỗ xe và dịch vụ bổ trợ. "Hiện ở Hà Nội không có nhiều dự án có thể đáp ứng được nhu cầu đó", ông Kiên nhận xét.

Tại Hà Nội cũng như TP.HCM, phân khúc hạng A luôn là phân khúc có hoạt động tốt nhất nhờ chất lượng và vị trí, hạng B là phân khúc phù hợp cho nhiều đối tượng khách hàng hơn do ngân sách phù hợp.

Trong trung tâm, quỹ đất không còn, hạn chế chiều cao xây dựng đã làm nguồn cung hạn chế, nên ở Hà Nội và TP. HCM, nguồn cung hạng A hạn hẹp nên giá hạng A liên tục tăng trong thời gian vừa qua.

Tại Hà Nội, giá cao nhất là trong khu vực trung tâm cũ, tiếp theo là Ba Đình và thứ ba là khu vực phía Tây. "Giá hạng A đã đạt đỉnh điểm trong thời gian vừa qua do tỷ lệ lấp đầy cao, thiếu các nguồn cung", ông Kiên nói.

Tại TP.HCM, các toà hạng A chủ yếu tập trung ở quận 1, do đó thị trường rất nóng, các khách hàng muốn thuê thậm chí phải nhanh chân để thuê với giá cao hơn rất nhiều.

Hơn nữa, khách hàng có nhu cầu thuê diện tích 1000 – 2000 m2 rất ít, sự cạnh tranh rất mạnh, dẫn dến giá thuê tăng. "Đó là tín hiệu tốt cho chủ đầu tư nhưng gây khó khăn cho khách hàng", ông Kiên bình luận.

Nguồn cung ít, lựa chọn của khách hàng sẽ ít hơn và không dễ dàng để tìm được một dự án hoàn hảo. "Giá sẽ tiếp tục tăng trong vòng 2-3 năm tới cho đến khi có các nguồn cung mới, để đáp ứng được nhu cầu của thị trường", ông Kiên nhận định.

Với thực trạng nguồn cung hạn hẹp và giá tăng, khách thuê có nên di chuyển ra ngoài trung tâm để có giá thuê rẻ hơn? Theo ông Kiên, điều đó không quá quan trọng, quan trọng là nhân viên của họ ở đâu, đối tác của họ ở đâu, chính vì vậy khu vực Ba Đình là khu vực phù hợp nhất để thuê các dự án, điểm chung chuyển giữa khu vực trung tâm cũ và trung tâm mới phía Tây.

Khảo sát của Savills cho biết, nửa cuối 2018 sẽ chào đón 10 dự án mới cung cấp gần 155.000 m, tất cả đều đang được hoàn thiện và hầu hết nằm ở khu vực phía Tây. Năm 2019, nguồn cung 120.000 m từ 12 dự án khác dự kiến sẽ ra mắt thị trường. Đây sẽ là nguồn cung giúp thị trường văn phòng cân đối được nguồn cầu và kỳ vọng sẽ giúp thị trường giảm nhiệt.