Bùng nổ nguồn cung căn hộ: Đằng sau những số liệu

Thị trường BĐS đang chuyển biến tích cực trong năm qua, thể hiện ở lượng giao dịch thành công, giá cả ổn định, tồn kho BĐS giảm…là thông tin tổng kết từ Bộ Xây dựng mới đây. Một lãnh đạo của Hiệp hội BĐS TP.HCM lại cho rằng tồn kho tăng chứ không giảm. Ngắm rổ hàng sắp ra theo dự kiến ở Hà Nội, nhiều người sẽ giật mình.

Ở Hội nghị tổng kết năm, Bộ Xây dựng khẳng định những kết quả quan trọng đạt được nhờ thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Minh chứng cho bước chuyển biến mạnh mẽ của thị trường là lượng giao dịch lên tới 21.700 (tăng 30% tại Hà Nội); tổng giá trị tồn kho BĐS giảm 21,8% trong năm 2014 (còn khoảng 73.889 tỷ đồng tính đến 15/12/2014).

Ít ngày sau, ông Nguyễn Văn Đực (Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM) phân tích theo hướng "tồn kho BĐS có thể tăng, thay vì giảm".

Hồi sinh đón chính sách?

Cơ sở của nhận định có phần thiếu lạc quan trên là năm 2014 còn rất nhiều dự án đắp chiếu không bán được sản phẩm nào trong khi chủ đầu tư tiếp tục bung hàng. "Số lượng sản phẩm không đổi nhưng giá trị hàng tồn chắc chắn tăng do số tiền trả lãi vay 10% hàng năm của DN sẽ được tính vào vốn hóa và tính vào hàng tồn kho, ông Đực nói.

Thậm chí, ông Đực còn chỉ ra phương pháp gây loạn thống kê cho cơ quan chức năng mà DN áp dụng: DN bán dự án cho sàn BĐS và khai báo với chính quyền đã bán hết nhưng thực tế sàn BĐS bán được bao nhiêu căn hộ mới đáng lưu tâm. Nói cách khác, theo góc nhìn của vị này, nhà đầu tư mua thì vẫn là hàng tồn, vẫn có sức cạnh tranh lại với phía sản xuất…

Vận dụng hệ quy chiếu trên với luồng gió hồi sinh một loạt dự án căn hộ ở Hà Nội hiện nay, có ý kiến cho rằng địa ốc Thủ đô sẽ chứng kiến cuộc đấu gay gắt giữa các… nhà đầu cơ, những "đại gia" BĐS mới nổi nhờ năng lực mở rộng nguồn vốn lẫn thương hiệu thông qua các thương vụ M&A béo bở.

Thay vì chợ nhà đất trở nên phong phú lựa chọn sản phẩm chung cư giá rẻ, linh hoạt cách thức tiếp cận vốn vay mua nhà cho người có nhu cầu thực, đầu thị trường Hà Nội, đặc biệt là khu phía Tây, sẽ hình thành một vài nhóm, cá nhân "điều khiển" giá trị, số lượng, thậm chí thời điểm hoàn thành dự án.

Khung giá đất đô thị gia tăng gấp bội; Thêm một năm để các dự án xin chuyển đổi, cơ cấu sản phẩm tự cứu mình bằng sự kiện Bộ Xây dựng gia hạn Thông tư 02; và còn 6 tháng để các dự án vừa được "tái" (bởi các tên tuổi mới trỗi dậy trong làng BĐS) giúp DN tranh thủ mở bán, thu tiền góp vốn của giới đầu tư - trước khi phải tuân theo quy định được ngân hàng bảo lãnh lẫn thông tin "được bán hay không" từ Sở Xây dựng…

Chỉ như vậy đã đủ giải thích vì sao cơn lốc ra hàng, mở bán, giới thiệu cơ hội đầu tư vào dự án đang diễn ra thời gian gần đây - thời điểm cận Tết.

Lần lượt những Helios Tower, Diamond Blue, Home City, H,J,K Dương Nội đón tin vui từ… lượng khách hàng đăng ký suất mua. "Đổ nát" như Thăng Long Mansion, Castle Plaza, "bí hiểm" như 36 Phạm Hùng lại càng hút nhà đầu tư ưa mạo hiểm vì quá đắc địa và được hậu thuẫn bởi những DN "không thiếu tiền".

Những thế lực mới

Điểm các dự án mới được khởi động trở lại mới đây và gây "sốt" chợ địa ốc, đều có sự giống nhau về cách thức, chiến thuật của DN.
Dự kiến về nguồn cung tương lai, Goldmark City đứng "tốp" với 5.000 căn hộ cao cấp dưới bàn tay của VID Group. Ì ạch nằm đắp chiếu ở cửa ngõ phía Tây vài năm, Castle Plaza (tên cũ của dự án này) thể hiện năng lực kiên trì "chiếm giữ" khu đất đẹp của chủ đầu tư Việt Hân bất chấp đủ sóng gió dư luận, báo giới.

Những ngày cuối năm 2014, khi khuôn khổ pháp lý đã định hình hoàn thiện và chỉ đợi ngày "bấm nút", chủ đầu tư bất thình lình tổ chức hội thảo giới thiệu dự án với tên mới, pháp nhân liên danh chủ đầu tư mới.

Đáng nói, cùng sánh vai với đại gia Đinh Trường Chinh trong năm 2015 là VID group - chỉ được biết đến trong hoạt động đầu tư hạ tầng KCN và khu dân cư phục vụ KCN và vị Chủ tịch HĐQT "kiêm" luôn ghế Chủ tịch Hội đồng sáng lập MB - ngân hàng nhảy vào đồng hành cùng dự án.

Cái bắt tay giữa nhà băng và BĐS trở nên chặt chẽ hơn, là điềm lành cho thị trường địa ốc vốn chỉ biết dựa vào nguồn dinh dưỡng "vay mượn" trong suốt 5 năm qua.

Dự án chậm tiến độ, chủ yếu vẫn bởi lý do DN cạn vốn (trước khi bàn về năng lực chuyên môn). "Bất động dài dài" tới mức quên lãng (Thăng Long Mansion chậm 4 năm), thì chủ đầu tư mới đây đã thở phào nhờ bản hợp đồng tín dụng hỗ trợ dự án đến từ HD Bank.
Vậy, tương lai "bị cơ quan chức năng thu hồi vì chậm tiến độ" sẽ xa lắm - cơ hội tiếp tục khai thác lợi ích gia tăng từ các khu đất vàng ở Thủ đô được nhân lên nhờ cái lý DN đã huy động được thêm nguồn vốn cho dự án.

Bão hàng dự án BĐS đang đến. Nhưng dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực và an toàn pháp lý - tiến độ - dòng tiền khách mua thì phải chờ từ tháng 7, thời điểm lộ diện những ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án!