Bức tranh bất động sản 2012 và kỳ vọng năm mới

Thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục trên đà lao dốc không phanh. Nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế hùng mạnh tiếp tục rơi vào khủng hoảng thậm chí phá sản vì đầu tư chuộc lợi song thiếu sự tính toán. Năm 2013, theo dự đoán của nhiều chuyên gia, bất động sản sẽ có những thay đổi mới theo hướng tích cực hơn bởi những giải pháp mạnh tay đã được thực hiện đồng bộ và cương quyết từ các nhà quản lí.

Khủng hoảng là cơ hội để tái cơ cấu

Sự khủng hoảng của nền kinh tế toàn cầu được cho là nguyên nhân chung tác động trực tiếp đến nền kinh tế của nước ta trong năm qua. Ngành bất động sản trước đó đang “ăn nên làm ra” bỗng dưng bị “cắt – cụp”. Nhiều ông chủ lớn của các tập đoàn đang giàu xụ bỗng dưng rơi vào thảm cảnh nợ nần chồng chất.

Và lẽ dĩ nhiên, để muốn duy trì hoạt động hoạt động của Công ty mình, không ít ông chủ lớn, ông chủ nhỏ đã đại hạ giá, bán tháo các dự án. Hà Nội, TP.HCM hai thành phố đầu tàu của cả nước bỗng chốc trở thành một sàn đấu giá, điều này vô hình dung đã tạo ra một cảnh hỗn loạn trên thị trường bất động sản. Người bán thì nhiều kẻ mua thì ít. Điều này hoàn toàn trái ngược với những phác thảo, dự đoán nhiều năm trước khi mà các chủ đầu tư đã tạo cho mình viễn cảnh đầu tư vào bất động sản ngồi rung đùi mà hốt bạc.

Sự suy thoái của thị trường bất động sản trong năm qua cũng ghi nhận tình trạng thoái vốn, tái cơ cấu doanh nghiệp của hàng loạt “ông lớn”. Đây được xem như một trong những “bước tiến” quan trọng của thị trường bất động sản trong cơn bĩ cực. T.S Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây Dựng Việt Nam cho rằng, trước kia cơ cấu kinh doanh của một doanh nghiệp là bao gồm rất nhiều thứ nhưng đến giờ doanh nghiệp điều chỉnh lại cơ cấu kinh doanh đế đầu tư tập trung vào một số mặt nhất định.

“Như tôi thấy ở nhiều nước trên thế giới, nhằm tái cơ cấu cho đơn vị kinh doanh trên thị trường BĐS lúc suy thoái họ lập ra quỹ “tín thác bất động sản”. Đây là quỹ huy động vốn của nhiều đơn vị kinh doanh BĐS nhỏ lẻ muốn tham gia kinh doanh BĐS nhưng ít vốn. Nhân lúc thị trường BĐS suy thoái, các đơn vị tìm cách bán BĐS thu hồi vốn thì số tiền quỹ này sẽ được sử dụng để mua lại những dự án đó, đê tiếp tục đầu tư. Sau đó họ cho thuê theo giá thị trường từ đó họ thu lãi và số tiền lãi này sẽ trả lại cho các đơn vị góp vốn”, Vị Tiến sỹ nhiều năm kinh nghiệm này phân tích.

Trở lại với thực tế trong những ngày cuối năm 2012, khảo sát thị trường doanh nghiệp cho thấy, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang rất cao. Điều này là lực cản trong việc tiếp cận nguồn tín dụng mới khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh khánh kiệt hoặc không có nguồn vốn mới để tái cơ cấu, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh.
Hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã rất đuối vốn, thậm chí là cạn vốn, họ phải bán tháo nhiều dự án với mức giảm từ 30 – 40% tùy theo phân khúc, thời điểm và dự án. So với mức giá cách đây 2 năm, thì mức giá này năm ngoài tất cả các dự báo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tính đến cuối năm 2012, các doanh nghiệp bất động sản và xây dựng hầu hết bị thua lỗ, có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được và xuất hiện trên diện rộng tình trạng dở dang và sụt giảm. Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, chủ tịch GP Invest, hiện nay doanh nghiệp đang phải buộc tạm dừng một số dự án để nghe ngóng thị trường, đồng thời cũng giống nhiều đơn vị khác, doanh nghiệp đang phải cầm cự để tự nuôi sống mình.

Đại diện của những ông chủ “có sừng” trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận, hiện tại họ đang hoạt động cầm chừng theo kiểu sống qua ngày. Lãnh đạo bộ máy các doanh nghiệp này liên tục cải tổ cơ cấu bộ máy, tổ chức để thích ứng với tình hình thực tế vượt qua giai đoạn sóng gió. Nhiều nhân viên và giám đốc của các tập đoàn bất động sản lần lượt “rũ áo ra đi” sau nhiều năm yên vị.

“Chúng tôi buộc phải thay đổi lại chiến lược kinh doanh. Những mục tiêu 3 – 5 trước đều bị thay đổi. Tái cơ cấu là điều mà giai đoạn hiện nay chúng tôi đang thực hiện trên tinh thần tất cả vì sự sống chết của Công ty. Công ty mà chết thì nói gì đến việc mua bán hay đầu tư tiếp”, Chủ tịch HĐQT của một Công ty địa ốc ở Hà Nội thật thà chia sẻ.

Những tín hiệu lạc quan

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong tin rằng, nửa cuối năm 2013 nền kinh tế cơ bản sẽ có sự chuyển giao tích cực hơn, kể cả thị trường trong nước cũng như nước ngoài, do kết quả nỗ lực từ những chính sách, từ phía doanh nghiệp cũng như từ các nước và bối cảnh chung của kinh tế thế giới.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ nhận được những xu hướng tích cực hẳn so với năm 2012. Điều này quy tụ bởi các yếu tố: Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam có một quá trình ảm đạm kéo dài, như chúng ta đã nói, có những phân khúc, những loại bất động sản giảm tới 50 – 60% và vì thế nó sẽ gần với chi phí thực, gần hơn với khả năng mua sắm của người dân, kích thích người dân coi đó là một khoản đầu tư tích cực; Thứ hai, vốn đầu tư bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung cũng đang có xu hướng hạ nhanh do sự quyết liệt của Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước trong việc chỉ đạo hạ lãi suất cho vay, tạo điều kiện nâng sức thanh khoản của thị trường cho những người có nhu cầu; Thứ ba, thị trường trong nước, nhu cầu về nhà ở của người dân là có thật, vì thế đây là một thị trường tiềm năng; Thứ tư, dân số Việt Nam tăng rất nhanh trong khi BĐS về nhà đất không thay đổi, như vậy nhu cầu về đất ở sẽ gia tăng; Hơn nữa, Chính phủ ra quyết định sẽ giữ bằng được 3,8 triệu hecta đất nông nghiệp nghĩa là điều chỉnh đất nông nghiệp và đất ở ngày càng giảm dần, nhu cầu về đất nhà ở ngày càng sẽ tăng lên. Đây là tiềm năng rất lớn, nó sẽ kích thích đầu tư dài hạn, kể cả phía người mua cũng như người bán; sẽ là một trong những cơ hội kích thích thị trường bất động sản năm 2013.

“Quý I/2013 chắc chắn chưa có nhiều biến chuyển lớn, nhưng đầu quý III, quý IV, các giao dịch thành công trên thị trường bất động sản sẽ gia tăng, đặc biệt ở những phân khúc nhà ở thu nhập thấp. Thứ hai, một số nhà đầu tư sẽ chỉ dám đặt sang đầu tư nhà ở trung bình và thấp, như vậy thị trường nhà ở cho thuê, thị trường nhà ở mua trả chậm sẽ khởi sắc hơn trong năm 2013. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài cũng có sự gia tăng hiện diện, gia tăng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm cả 2 luồng: nhà đầu tư nước ngoài thực sự và những việt kiều (những dòng đầu tư kiều hối, những nhà đầu tư Việt Nam đang ở nước ngoài ). Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư trong nước cũng sẽ tiếp tục có sự phục hồi và họ sẽ lựa chọn bất động sản như một trong những thị trường đầu tư có triển vọng nhất của năm 2013 so với chứng khoán, vàng cũng như các lĩnh vực khác và đây sẽ là động lực kích thích thị trường. Tóm lại, chúng tôi cho rằng trong số các thị trường phục hồi, đặc biệt BĐS và nhà ở thu nhập trung bình cũng như thấp sẽ trở thành mũi nhọn, sẽ thành động lực tích cực nhất trong bức tranh tổng thể kinh tế Việt Nam 2013”, ông Phong đưa ra tín hiệu dự đoán khả quan.

Cùng chung quan điểm, Bộ trưởng Bộ Xây Dựng, Trình Đình Dũng cũng tin tưởng vào những quyết sách của Chính phủ trong suốt thời gian qua để tháo “bong bóng” bất động sản. Bộ trưởng cho rằng, các nhóm giải pháp tổng thể mà Bộ Xây dựng đề xuất về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã được các Bộ, địa phương, dư luận đồng tình ủng hộ. Thủ tướng Chính phủ cũng đã kết luận và sẽ được ban hành thành Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ để tổ chức triển khai thực hiện ngay từ đầu năm 2013.

“Tôi tin rằng, với những giải pháp được đánh giá là trúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, chắc chắn thị trường bất động sản năm 2013 sẽ có bước cải thiện, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm sau“, Bộ trưởng Dũng nói.

Cũng theo Bộ trưởng, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã gắn với việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là có giải pháp cụ thể để phát triển nhà ở xã hội nhằm cân đối cung cầu các sản phẩm nhà ở, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Làm nhà xã hội chính là một gói kích cầu đa mục đích mà cả người dân, doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi.

Ngoài ra, các giải pháp hỗ trợ tăng cầu được coi là giải pháp có tính quyết định để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tình hình hiện nay. Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ có gói tín dụng dành cho người mua nhà, theo đó các Ngân hàng thương mại dành tỷ lệ tối thiểu 3% tổng dư nợ tín dụng cho các đối tượng có thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay mua, thuê mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất cho vay bằng khoảng 2/3 lãi suất huy động tiết kiệm, thời hạn từ 10-15 năm, phần chênh lệch lãi suất sẽ được giải quyết bằng cho vay tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước và hỗ trợ lãi suất từ các địa phương.

Nhiều ngân hàng cũng đã cam kết tăng tỷ trọng tín dụng dành cho người mua nhà. Nhiều doanh nghiệp đã chủ động đăng ký, điều chỉnh căn hộ cao cấp, trung cấp xuống căn hộ bình dân hoặc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở theo hướng tăng nhà ở xã hội. Như vậy, có thể thấy các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã hướng tới người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà ở.

Với những tín hiệu khả quan đó, chúng ta cũng kì vọng rằng, năm 2013, bất động sản sẽ có những khởi sắc mới góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, đưa đất nước vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.