Bong bóng bất động sản, vì đâu nên nỗi...?

Thị trường BĐS năm 2012 trầm lắng không chỉ để lại hậu quả là hàng vạn doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, thậm chí là giải thể mà còn cả một lượng hàng tồn kho “khủng” và gánh nặng cho năm 2013.

Theo số liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong năm 2012 đã có 680 doanh nghiệp với ngành nghề kinh doanh chính là BĐS đăng ký giải thể, ngừng hoạt động (con số của năm 2011 thống kê được là 576 doanh nghiệp). Còn nếu tính cả những doanh nghiệp có lĩnh vực hoạt động có liên quan (trực tiếp hay gián tiếp) tới BĐS thì chắc chắn con số này sẽ còn cao hơn rất nhiều, chiếm phần không nhỏ trong tổng số 54.261 doanh nghiệp tuyên bố dừng hoạt động và giải thể của năm 201.

Doanh nghiệp trong nước hết vốn (nói cho đúng là bị “cắt” vốn, bởi phần lớn là vốn vay từ ngân hàng), trong khi sản phẩm tồn kho hàng loạt. Đã có nhiều thời điểm, nhất là giai đoạn cuối năm 2012, chúng ta đặt nhiều hy vọng vào nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài để vực dậy thị trường, ít nhất trong giai đoạn nửa đầu năm 2013 như hiện nay.

Thực tế, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ nửa cuối năm 2012 trở đi là khá lớn. Theo Bộ Kế hoạch – Đầu tư, cho đến hết năm, đã có 389 dự án đầu tư nước ngoài trog lĩnh vực BĐS được cấp phép với tổng số vốn đầu tư lên tới 49,8 tỷ USD. Dẫu trong số này đã có tới 85 dự án phải giải thể giữa chừng và 5 dự án hết hạn với tổng vốn đầu tư 5 tỷ USD, nhưng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS vẫn chiếm tỷ lệ tương đối, vào khoảng 23,32% tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Tuy vậy, tác động của những nguồn vốn đầu tư này đối với thị trường hầu như là con số 0; bởi lẽ đa số các vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS tập trung vào phân khúc cao cấp (vốn là thế mạnh của các nhà đầu tư nước ngoài) như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp… Trong khi đó, ai cũng biết rằng trên thị trường BĐS nước ta hiện nay, phân khúc này đã rơi vào trạng thái bão hòa từ lâu, dẫu đóng băng nhưng giá vẫn đứng ở mức cao, khó tìm đầu ra cho thị trường trong tình hình suy thoái kinh tế đang diễn ra.

Như vậy, cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước gần như chưa rõ số phận của mình nếu không tìm được nguồn vốn đáo nợ ngân hàng, khi mà giai đoạn thanh khoản giữa năm không còn xa nữa. Còn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy sẵn tiền, nhưng hướng đầu tư phần lớn cũng rơi vào bế tắc hay gặp khó khăn về đầu ra do suy thoái kinh tế.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực tại bất ổn trên thị trường BĐS hiện nay, trong đó có thể chỉ ra những nguyên nhân chính sau. Thứ nhất, khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi nguồn từ Mỹ năm 2008, xuất phát từ vỡ bong bóng thị trường BĐS của nền kinh tế lớn nhất thế giới này) tác động tới kinh tế trong nước, làm cho khả năng đáp ứng của kinh tế  trong nước cũng như khả năng chi trả của người dân giảm sút.

Thứ hai, thị trường BĐS của nước ta vốn dĩ có sự phát triển tự phát, thiếu sự quản lý chặt chẽ, thiếu quy hoạch, không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào; nhiều doanh nghiệp có ít, hoặc thậm chí không có kinh nghiệm, yếu về năng lực tài chính, không phải là ngành nghề kinh doanh chính cũng tham gia kinh doanh BĐS. Lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng thực trạng.

Thứ ba, nguồn cũng BĐS vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường. Cơ cấu hàng hóa phát triển mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu thực của xã hội. Các doanh nghiệp tập trung đầu tư nhiều vào phân khúc cao cấp, diện tích lớn; trong khi khả năng đáp ứng tài chính của phần lớn người dân có nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc giá rẻ, diện tích vừa phải. Sự mất cân đối đó dẫn đến thực tế thị trường căn hộ cao cấp rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp, trong khi thị trường căn hộ giá rẻ vẫn rất thiếu.

Thứ tư, hệ thống tài chính BĐS yếu và chưa hoàn thiện. Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân (khách hàng); chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp cũng như người dân trong tạo lập nhà ở. Lãi suất cho vay ở mức cao và kéo dài cũng là một trong những yếu tố gây khó khăn đối với vay nợ BĐS thời gian qua.

Thứ năm, sự yếu kém về mặt quản lý nhà nước đối với thị trường cũng là nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến tình trạng bất ổn hiện nay; trong đó, trước hết phải kể đến trách nhiệm của các cơ quan Trung ương có liên quan đến quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Thể hiện rõ nhất là chưa kịp thời hoàn thiện thể chế để quản lý, kiểm soát cũng như điều tiết được thị trường, bảo đảm cho thị trường phát triển ổn định và bền vững. Chưa làm tốt công tác dự báo sớm tình hình thị trường để có giải pháp xử lý kịp thời.

Tiếp nữa là đối với các cơ quan quản lý trực tiếp là các chính quyền địa phương vốn có trách nhiệm trực tiếp trong việc cho phép đầu tư, giao đất. Không chỉ thực hiện cấp phép đầu tư tràn lan, không theo kế hoạch quy hoạch, thậm chí vượt quá thẩm quyền cho phép, mà trong quá trình thực hiện cũng chưa làm tốt quy định về thanh tra kiểm tra, chưa kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến đô (quá 24 tháng sau khi có quyết định cho phép đầu tư mà không triển khai dự án), các dự án bỏ trống đất đai không sử dụng quá 12 tháng (theo quy định của Luật Đất đai).

Ngoài ra, cũng còn phải kể đến sự buông lỏng của các cơ quan chức năng trong việc kiểm soát hoạt động cũng như tính minh bạch của các Sàn giao dịch BĐS. Giá cả BĐS biến động không đúng với giá trị thực một phần cũng do hoạt động của các Sàn giao dịch chưa tuân thủ đúng quy định, thậm chí một số Sàn giao dịch lớn còn cố tình vi phạm quy định làm méo thị trường, nhưng vẫn không bị phát hiện hay phát hiện chậm, không cương quyết xử lý khi phát hiện ra vi phạm. Về quy định đối với mô hình sàn giao dịch BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần phải hoàn chỉnh, thiết chế lại cho phù hợp.