Bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện tại thị trường TP.HCM?

Khoảng 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017 và 2018 tại TP.HCM liệu "bong bóng" có thể xảy ra khi thị trường bất động sản tăng nhiệt? Vậy đâu là địa điểm đầu tư bất động sản hấp dẫn nhất trong khu vực hiện nay?

Theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường của công ty JLL Việt Nam, bất động sản mang tính chu kỳ và mỗi chu kỳ đều có sóng. Nếu nắm bắt được chu kỳ thị trường, điều này sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt cơ hội. Giống như sự lặp đi lặp lại của các mùa, bất động sản sẽ dịch chuyển theo một khuôn mẫu mà thị trường có thể quan sát và dự đoán. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản thường không ổn định, mà nó chuyển động theo tốc độ riêng và đây chính là thách thức thực đối với các nhà đầu tư.

"Thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam đã qua khỏi thời kỳ bong bóng bất động sản từ năm 2011 và hiện tại người mua đang được tiếp cận mức tín dụng hợp lý hơn, tỷ lệ lạm phát thấp và tốc độ tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam trong số những nền kinh tế phát triển nhanh nhất tại khu vực ASEAN", ôg Grag Ohan, Giám đốc JLL Việt Nam nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia trên, cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu, và luật sở hữu bất động sản cho người nước ngoài được nới lỏng đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường. Năm 2015, Việt Nam đã chính thức mở cửa cho người Việt định cư ở nước ngoài đầu tư bất động sản, và làn sóng đầu tư đến từ các quỹ đầu tư nước ngoài và các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam.

Ông Grag dẫn chứng theo một bài viết mới đây trên Harvard Blog, bất động sản thường trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như sau: Phục hồi, Tăng trưởng, Sốt nóng, và Đóng băng.

"Dường như Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn Tăng trưởng và Sốt nóng. Nếu bạn quan tâm đến bất động sản ở Mỹ vào giữa những năm 2000, bạn sẽ nhận ra rằng giai đoạn này giá cả tăng vọt đáng kể, các dự án xây dựng quy mô lớn, và hầu hết mọi người muốn mua bất động sản", ông Grag nói thêm.

Trước tình hình thị trường BĐS có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, trong đó nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền khan hiếm, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu và sức mua của thị trường. Phần lớn các doanh nghiệp BĐS đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng tài chính của khách hàng.

Vì thực tế cho thấy, trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang khó khăn để “đẩy” hàng, các dự án giá nhà ở giá mềm vẫn hút khách. Chính vì thế, ngày càng nhiều các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang làm nhà giá vừa túi tiền, đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực của đa số người dân.

Nhận định về thị trường BĐS trong thập kỷ qua, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, 10 năm qua là giai đoạn thị trường BĐS TPHCM phát triển rất nhanh trên tất cả phân khúc. Thị trường đang vận hành theo chu kỳ “lúc trầm lúc bổng”, có giai đoạn tăng trưởng, rồi giai đoạn chững lại và suy thoái. Từ cuối năm 2013 đến nay, BĐS đi vào chu kỳ phục hồi nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro trong năm nay.

Trong đó, thị trường BĐS từ hơn một năm qua đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

Tại cuộc họp về kinh tế - xã hội TP.HCM 6 tháng năm 2017 mới đây, ông Lê Văn Khoa - Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nhấn mạnh ưu tiên số một của thành phố hiện nay là các đơn vị, sở - ngành làm sao để không xảy ra hiện tượng bong bóng thị trường bất động sản (BĐS).

Theo ông Khoa, bong bóng BĐS chỉ xuất hiện khi hội tụ ba yếu tố. Một là kinh tế phát triển nóng, trong một giai đoạn ngắn kinh tế bùng phát, chứng khoán tăng nóng theo; một bộ phận có tiền rất nhiều đầu tư vào BĐS. Yếu tố thứ hai, khi cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng quản lý không tốt, lỏng lẻo, vay làm dự án rất dễ, dẫn đến phá sản, nợ xấu xảy ra… Thứ ba là hiện tượng đầu tư thứ cấp, tức là người mua đi bán lại chứ không phải có nhu cầu mua nhà để ở, chiếm khoảng 60% trở lên.

Do vây, Sở Xây dựng và các quận huyện, làm sao không để xảy ra hiện tượng bong bóng, tức là cung cầu mất cân đối, lượng hàng quá nhiều trong khi nhu cầu không có. Hiện nay, tại TP.HCM, lượng nhà cao cấp hơi dư thừa, nhà bình dân thì thiếu. Sự mất cân đối này cần phải điều chỉnh. Trách nhiệm quản lý của Sở Xây dựng và các ngành là làm sao phát hiện và điều chỉnh kịp thời.

"Tôi đề nghị Sở Xây dựng có thể mời tư vấn, UBND TP.HCM sẵn sàng trả chi phí, nghiên cứu một cách thấu đáo thị trường BĐS TP.HCM và đề ra các giải pháp, chính sách để ngăn ngừa hiện tượng bong bóng BĐS”, ông Khoa chỉ đạo.