Bộ sưu tập đất vàng của Bitexco ở Sài Gòn đang mắc kẹt ra sao?

 Trải qua một giai đoạn làm BT, quỹ đất vàng của Bitexco ở TP.HCM tương đối nhiều nhưng kể từ khi giao đến nay, phần lớn các dự án vẫn chỉ nằm ở giai đoạn chuẩn bị.

Ngoài tòa tháp biểu tượng Bitexco Financial và dự án căn hộ The Manor đã hoàn thành, Tập đoàn Bitexco còn sở hữu hàng loạt dự án đất vàng khác tại trung tâm TP.HCM. Nhưng bài toán đất sạch để các dự án này triển khai vẫn còn là chuyện dài.

Bài toán vốn để xây cao ốc trên nền bệnh viện Sài Gòn

Mới đây, TP.HCM lại hối thúc Bitexco đẩy nhanh triển khai dự án xây dựng bệnh viện đa khoa Sài Gòn tại khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh quận 1 (khu Mả Lạng).

Theo thông tin từ Văn phòng UBND TP.HCM, thành phố đã duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng Bệnh viện Đa khoa Sài Gòn mới theo hình thức đối tác công tư (Hợp đồng BT). Tổng mức đầu tư bệnh viện mới là 1.030 tỷ đồng.

Quyết định này được đưa ra với thực tế đích đến là giải quyết việc triển khai của hai dự án trên đất vàng ngay trung tâm quận 1.

Năm 2007, Tập đoàn Bitexco đã được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng tổ hợp cao ốc văn phòng và khách sạn 5 sao trên khu đất 125 Lê Lợi (bệnh viện đa khoa Sài Gòn). Đổi lại, Bitexco phải dành 1 ha đất tại Mả Lạng nằm ở khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh (quận 1) để xây dựng dự án bệnh viện đa khoa Sài Gòn mới hiện đại và quy mô hơn bệnh viện Sài Gòn cũ.

Đến 2013, UBND TP.HCM đã giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư trình phương án chỉ định Bitexco làm chủ đầu tư dự án này theo hình thức BT. Thời gian thực hiện dự án bệnh viện dự kiến từ năm 2017 đến năm 2020.

Sau khi hoàn thành, bệnh viện đa khoa Sài Gòn có quy mô 300 giường hiện đại, đạt tiêu chuẩn công nghệ cao, ngang tầm các bệnh viện ở những nước tiên tiến trong khu vực, cơ sở vật chất hiện đại…

Theo quy hoạch, khu đất vàng tại bệnh viện đa khoa Sài Gòn cũ có tổng diện tích 5.443 m2 sẽ được xây dựng dự án BĐS cao cấp với chiều cao 40-45 tầng. Khu đất này thuộc một trong những vị trí đắc địa bậc nhất TP.HCM, đối diện với chợ Bến Thành.

Đáng chú ý, mới đây, TP.HCM đã có giá tạm tính khu đất vàng này vào khoảng hơn 1.700 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức giá này mới chỉ là tính toán sơ bộ. Giá trị cụ thể sẽ được xác định theo giá thị trường tại thời điểm UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất để làm cơ sở khấu trừ giá trị đầu tư công trình với nhà đầu tư sau khi quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Như vậy, để có mặt bằng sạch phát triển tổ hợp cao ốc 45 tầng trên khu đất vàng 125 Lê Lợi, Bitexco có khả năng phải chi trả hơn 326,4 triệu đồng/m2.

Kẹt với chuyện giải phóng mặt bằng khu Mả Lạng

Tuy nhiên, chi phí cho dự án 45 tầng trên nền bệnh viện Sài Gòn này là câu chuyện của tương lai. Bởi sau khi Bitexco hoàn thành dự án bệnh viện Đa khoa Sài Gòn mới ở khu Mả Lạng, mặt bằng bệnh viện cũ mới được bàn giao.

Câu chuyện giải phóng mặt bằng ở siêu dự án Mả Lạng đang là bài toán khó đối với chính quyền lẫn nhà đầu tư và tình trạng này kéo dài hơn 10 năm qua.

Mới đây, UBND TP.HCM đã buổi làm việc với các sở, ban ngành liên quan để thúc đẩy việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho “siêu dự án” ở Mả Lạng. Thành phố yêu cầu Bitexco phối hợp cùng cơ quan chức năng để hoàn thành công tác khảo sát, hoàn thành lập phương án tái định cư trong quý II và phải đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án này.

Cũng trong cuối tháng 6, UBND TP.HCM đã giao Sở Quy hoạch Kiến trúc đề xuất lại các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc khu Mả Lạng với tổng số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng dự kiến khoảng 4.000 tỷ đồng. Cộng chi phí giải phóng mặt bằng của cả hai khu đất trên là một thách thức không nhỏ với Bitexco trong thời gian tới.

Mắc cạn khi tiếp quản dự án bị bỏ quên 25 năm

Tại dự án Thanh Đa - Bình Quới, Bitexco được TP.HCM chỉ định đầu tư sau nhiều năm bị chủ đầu tư cũ bỏ mặc.

Trước đó, từ năm 1992, dự án này được UBND TP.HCM phê duyệt và đến năm 2004 giao cho Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, do thiếu năng lực nên đơn vị này không triển khai được, đến năm 2010, chính quyền TP.HCM đã thu hồi quyết định.


Sau đó, một đơn vị trong nước khác được UBND TP.HCM giao thực hiện điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 của dự án với toàn bộ gần 427 ha đất, tương đương diện tích toàn phường 28.

Đến cuối năm 2015, liên danh Tập đoàn Bitexco và Emaar Properties PJSC (công ty trong lĩnh vực bất động sản ở Dubai) được UBND TP.HCM chỉ định là nhà đầu tư dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa với tổng vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Nhưng Emaar Properties PJSC đã rút lui vì không đủ kiên nhẫn chờ tới lúc được bàn giao đất sạch.

Theo ông Sử Ngọc Anh, Giám đốc Sở Kế hoach Đầu tư TP.HCM, việc đối tác ngoại rút lui có nguyên nhân chủ quan và khách quan. Họ cần đất sạch, đơn giá cụ thể. Trong khi đó, thành phố muốn định giá đất người dân đang ở thì qua nhiều thủ tục. Trong quá trình đàm phán, đối tác đã xin rút khỏi dự án, và dự án này không thể một sớm một chiều làm được.

Hiện chỉ còn lại tập đoàn Bitexco "ôm" dự án này và thành phố có văn bản trình lại để xin ý kiến Thủ tướng. Trước câu hỏi về năng lực của Bitexco liệu có thể “đảm đương” nổi, vì hiện tại đơn vị này được giao nhiều dự án đất vàng nhưng chưa triển khai, ông Sử Ngọc Anh cho biết vấn đề này cơ quan chuyên môn sẽ thẩm định.

Trong khi đó, Chánh văn phòng UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cũng thừa nhận: “Cái khó của chúng ta là trả lời câu hỏi khi nào giao đất cho nhà đầu tư, tổng mức đầu tư là bao nhiêu, chi phí cụ thể thế nào… Chúng ta đang vướng vấn đề này”. Theo ông Hoan, bài học kinh nghiệm cho thấy thu hút được đầu tư là phải nhờ vào đất sạch.

“Thanh Đa là dự án lớn, đòi hỏi phương án khả thi, nhà đầu tư có năng lực. Hiện nay mình đang rất khó khăn. Thành phố đã báo cáo Thủ tướng để chọn nhà đầu tư. Quan điểm của thành phố là để nhà đầu tư cũ tiếp tục triển khai dự án. Nếu quay lại thì hết 5 năm nữa để có nhà đầu tư mới, lại đi một vòng thủ tục”, ông Hoan nhấn mạnh.

Lãnh đạo Bitexco chia sẻ doanh nghiệp này vẫn làm những việc mình đã triển khai trong nhiều năm qua, và vẫn chưa nghĩ đến tìm thêm đối tác. Khó khăn lớn nhất của dự án này là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, bởi nó ảnh hưởng đến tiến độ triển khai. Bitexco đang phối hợp với các sở ngành để xây dựng phương án đền bù và tái định cư.

“Bitexco sẽ không yêu cầu UBND TP.HCM phải hoàn trả bằng tiền mặt đối với lãi suất cho khoản tiền đã ứng trước để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, trong trường hợp tại thời điểm đóng tiền sử dụng đất, nếu pháp luật đất đai tại thời điểm đó cho phép thực hiện cấn trừ thì công ty thực hiện cấn trừ theo quy định”, vị lãnh đạo này cho biết.

Siêu dự án The One – "nhiệt kế hỏng" của thị trường

Dự án The One Ho Chi Minh City (nay đổi tên thành Spirit of Saigon) có vốn đầu tư dự kiến khoảng 500 triệu USD. Thành phố đã ra quyết định thu hồi 8.641 m2 đất tại khu tứ giác Bến Thành để giao cho Bitexco thực hiện dự án xây dựng cao ốc văn phòng - thương mại - dịch vụ hơn 6 năm trước. Spirit of Saigon có vị trí vô cùng đắc địa khi xung quanh là những địa danh nổi tiếng mang tầm biểu tượng của thành phố như chợ Bến Thành, Bảo tàng Nghệ thuật, công viên 23/9, Bệnh viện Sài Gòn...


Dự án này thể hiện sự tự tin của Bitexco sau khi tòa tháp biểu tượng Bitexco Financial tạo nên hiệu ứng cực lớn ở TP.HCM. Đó cũng là lý do dự án được quyết định khởi công giữa lúc thị trường bất động sản đang trầm lắng (2011).

Thời điểm đó, ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Bitexco, nói rằng đến năm 2015, khi công trình (tòa tháp The One) hoàn thành, nền kinh tế và thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại. Đến nay, thị trường BĐS đã ở chu kỳ cuối của phục hồi thì dự án nay vẫn chưa thể nhập cuộc.

Theo lý giải từ phía chủ đầu tư về sự chậm trễ này, với khu tứ giác Bến Thành, nếu quy hoạch thành một khu phức hợp đầy đủ chức năng thì khả năng tái định cư tại chỗ cho người dân là rất khó. Do vậy, trong nhiều năm qua tiến độ triển khai dự án khá chậm, bắt nguồn từ việc đền bù giải tỏa và tái định cư kéo dài nhiều năm liền.

Theo một số nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc, đến nay kế hoạch đền bù giải tỏa vẫn chưa có thì khu đất vàng này sẽ còn “lỡ thì” thêm nhiều năm nữa.