BĐS: chờ đợi sự đột phá

Cũng như diễn tiến trên thị trường chứng khoán, thị trường địa ốc thời gian qua cho thấy một sự giằng co với những thông tin tốt – xấu đan xen. Hoặc cùng là một thông tin nhưng việc đón nhận chúng như thế nào lại khác nhau và đưa đón những kết luận khác nhau.

Việc các doanh nghiệp nhộn nhịp mở bán sản phẩm căn hộ chứng tỏ thị trường có dấu hiệu hồi phục, nhưng khi các nhân viên bán hàng “tấn công” mọi đối tượng bằng “bom tin nhắn” thì lại khiến nhiều người nghĩ rằng đấy là biểu hiện của “bất động sản thời mất giá”.

Tập trung giải quyết các dự án dở dang

“Thị trường bất động sản đóng băng” là cụm từ khá quen thuộc trên mặt báo vài năm gần đây. Với những dự án đã hoàn thiện thì dù chưa có nhiều người mua để ở cũng không quá đáng ngại, chủ đầu tư sẽ bán được hàng khi thị trường hồi phục. Nếu không chờ được đến lúc đó, doanh nghiệp có thể bán rẻ cho nhà đầu tư thứ cấp hoặc một doanh nghiệp khác.

Với những dự án chưa hoặc mới giải phóng mặt bằng đã phải tạm ngưng do chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện thì cũng dễ xử lý và không gây tác động mấy về mặt cảnh quan. Nhưng với các dự án đang thi công dang dở phải tạm ngưng thì thực sự đáng lo ngại. Hình ảnh những khối bê tông xám nằm chơ vơ trên bãi đất trống từ ngày này qua tháng nọ đem đến một sựảm đạm, hoang phế.

Không những thế, việc phải dãi nắng dầm mưa như vậy cũng khiến công trình bị xuống cấp, gây thiệt hại không chỉ cho chủ đầu tư mà cả nền kinh tế. Những dự án như vậy đa phần thuộc phân khúc trung và cao cấp, chủ yếu là do thiếu vốn và sản phẩm không được thị trường chấp nhận.

Trước thực trạng này, chính quyền TP.HCM đang nỗ lực tìm hướng giải quyết. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn thành phố có gần 1.400 dự án, tổng diện tích gần 11.780ha, 500 ngàn căn hộ, tổng diện tích sàn xây dựng là gần 50 triệu mét vuông, nhưng chỉ mới triển khai được gần 40%. Trong số hơn 60% còn lại, có gần 1.140ha đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, chiếm gần 10%, còn lại khoảng 700 dự án đang dang dở.

Một trong những giải pháp để giải quyết vấn đề này là cho phép chủ đầu tư chuyển đổi từ căn hộ thương mại thành nhà ở xã hội, nói cách khác là “giảm cấp” sản phẩm từ phân khúc căn hộ cao cấp dư thừa sang phân khúc mà thị trường cần. Tuy nhiên, việc cấp phép không hề dễ dàng. Đến thời điểm này, Sở Xây dựng TP.HCM mới chấp thuận cho bảy dự án được chuyển đổi, bằng 1% số dự án dở dang cần giải quyết.

Con số đó cho thấy mức độ khó khăn của vấn đề. Mới đây, Ủy ban Nhân dân TP.HCM giao cho Sở Xây dựng phối hợp với các sở ngành, quận huyện rà soát, phân loại số dự án dở dang còn lại để tiếp tục có hướng xử lý. Giải pháp được nhắm đến vẫn là ưu tiên chuyển đổi sang nhà ở xã hội nếu nhu cầu về loại hình này còn nhiều. TP.HCM cũng yêu cầu phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở thương mại đã được phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội để cung ứng sản phẩm phù hợp cho những người có thu nhập thấp.

Lo cho phía cung rồi phải tính đến phía cầu, đó là làm sao để ngày càng nhiều người có thể vay được tiền từ gói hỗ trợ lãi suất để mua nhà. Nhằm giúp người dân có thể tiếp cận được các sản phẩm phù hợp, UBND TP.HCM yêu cầu các đơn vị liên quan phải công khai danh mục các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại có căn hộ có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, đồng thời phải đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng.

Bên cạnh các giải pháp trên, UBND TP.HCM cũng giao cho Sở Kế hoạch – Đầu tư chủ trì, đề xuất các biện pháp chế tài để xử lý đối với các dự án đăng ký đầu tư nhưng không triển khai và các công trình triển khai nhưng có chất lượng công trình kém. Tất cả đều nhằm lành mạnh hóa thị trường địa ốc để sẵn sàng cho một giai đoạn mới.

Những tín hiệu vui

Báo cáo thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường bất động sản vừa công bố cho thấy, số lượng căn hộ được giao dịch ở TP.HCM trong sáu tháng đầu năm 2014 đã tăng gần 100% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ có giá trên dưới 1 tỉ đồng. Những dự án được người mua lựa chọn thường có vị trí tốt, thuận tiện giao thông, gần chợ, trường học cũng như các tiện ích khác và không ở quá xa trung tâm.

Những người lạc quan nhìn vào số liệu đó đã hy vọng rằng năm nay doanh số bán của thị trường có thể đạt khoảng 7.000-9.000 căn hộ, không còn cách quá xa thời hoàng kim (12.000-16.000 căn hộ được tiêu thụ mỗi năm). Nếu để ý đến chỉ số thanh khoản của thị trường từ một năm nay chỉ tăng khoảng 3 – 5% mỗi quý và tăng không đều, chỉ tập trung ở một vài phân khúc, khu vực nhất định, thì chắc họ sẽ không lạc quan như thế. Phân khúc cao cấp chưa thể phục hồi, mảng văn phòng cho thuê tiếp tục đà giảm giá, còn phân khúc mặt bằng bán lẻ vẫn kém thanh khoản.

Nhìn chung, thị trường hiện thuộc về người mua có nhu cầu thực, mua để vào ở ngay. Không tính đến những người quá nhiều tiền nhàn rỗi và chỉ muốn tích trữ tài sản bằng bất động sản, thì những người kiếm tìm lợi nhuận sẽ phải chùn tay nếu có ý định đầu tư vào bất động sản lúc này. Chọn hình thức đầu tư an toàn là gửi tiết kiệm dài hạn sẽ cho lợi tức 8%/năm, hay chọn đầu tư vào căn hộ, để rồi sau một năm giá trị căn hộ có tăng lên được như thế, hay chỉ giữ nguyên hoặc… đi xuống?

Nếu mua để cho thuê thì nhà đầu tư sẽ có thêm khoản tiền mỗi tháng tương đương 5 – 6%/năm của giá vốn, nhưng phải quản lý khá vất vả và chấp nhận chuyện tài sản của mình có thể xuống cấp. Vay tiền để đầu tư thì quá rủi ro, bởi với lãi suất cho vay thấp nhất cũng khoảng 10 – 12%/năm, nhà đầu tư sẽ đối mặt với những khoản lỗ trông thấy được.

Thông tin được nhiều người trong ngành cảm thấy lạc quan là lĩnh vực bất động sản vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới trong bảy tháng đầu năm 2014 là 9,53 tỉ USD thì lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 1,13 tỉ USD, xếp thứ hai về thu hút đầu tư nước ngoài, với 20 dự án đầu tư đăng ký mới. Như một sự tương hỗ, lĩnh vực xây dựng xếp ngay sau với 69 dự án đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 547,58 triệu USD.

Thị trường có dấu hiệu hồi phục, dù chỉ là những đốm lửa nhỏ và ở vài phân khúc với những doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu… Nhiều doanh nghiệp có dự án mở bán thời gian qua đều nhận định rằng đích đến của thị trường trong ngắn hạn là các dự án bất động sản ở những quận nằm cạnh trung tâm, sản phẩm là đất nền và căn hộ có mức giá trung bình. Nhưng không phải dự án nào cũng chào bán thành công, mà chỉ những dự án do các chủ đầu tư uy tín, có tiến độ xây dựng và chính sách bán hàng tốt mới thu hút được người mua. Để có một sự hồi phục hoàn toàn, các doanh nghiệp ắt phải chờ vào một sự đột phá.